20xx年昆明主要商业板块市场调查报告(编辑修改稿)

20xx年昆明主要商业板块市场调查报告(编辑修改稿)内容摘要：

集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 色餐饮）三大部分。 项目立项时是规划为旅游购物商城，建筑外立面也是民族风格，现在已慢慢演化为现代娱乐、餐饮的商业区。 同仁街板块 A、 基本情况 项目情况 同仁步行街由 3－ 4 层多层建筑组成。 主要经营业态为休闲精品购物，主要经营铺面面积在 30－ 60 平方米之间；同仁街在建设之初是想将其打造成昆明市中心商业区诞生的一个亮点，无论从其优越的地理位置、良好的周边环境还是其自身独特的设计风格，同仁街都是颇具有商业潜力的片区。 依托老同仁街的文化底蕴，背靠百大商圈成熟的商业态势，加上金碧公园的环境，和滇王食府和祥云小吃城的聚客力，形成了良好的发展势头。 业态分布 1F：精品购物、 KTV、迪高厅、茶餐厅、摄影 2F： KTV、迪高厅、茶餐厅 3F： KTV、美容美体、茶餐厅 4F：茶餐厅 租售状况 同仁街铺面全部销售一空，购买者以投资为主；一楼的租金350 元 /㎡ ,24 楼的租金 150 元 /㎡ .转让费平均在 10 万以上 . 客户构成 客户构成面广，主要有：商务人士、学生、都市时尚一族，年轻白领、中年中高收入人群。 总体评价 优势 ：优越的地理位置、优越的周边环境，具有商业潜力的片区。 劣势 ：由于发展环境的限制，同仁街很难寻求空间拓展，很难从规模经济上取胜，从购物来看只能作为百盛和昆百大的补充，从餐饮来说还不具备脱离祥云美食街独立竞争能力。 使得同仁街的角色无疑有些尴尬。 另一方面，寸土寸金使得街面店铺的设计显得局促而且尚有很多缺憾。 对本项目的借鉴意义 同仁街凭借核心商圈优越的地理，再加上“同仁文 化氛围”不管是售还是租市场都比较认可，从同仁街的情况看来，导入文化氛围将非常有利于本案。 B、 业态比例及租金情况 类别 代表业态 总计 数量 面积范围（ m2） 数量 合计 面积 经营 状况 租金 一层 二层 — 三层 精 江南布衣、耐 20 10 以下 1 949 良 均价 均价 120 元 /㎡月 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资 料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 C、综合情况 同仁步行街由 3－ 4 层多层建筑组成。 主要经营业态为休闲精品购物，主要经营铺面面积在 30－ 60 平方米之间；同仁街在建设之初是想将其打造成昆明市中心商业区诞生的一个亮点，无论从其优越的地理位置、良好的周边环境还是其自身独特的设计风格，同仁街都是颇具有商业潜力的片区。 依托老同仁街的文化底蕴，背靠百大商圈成熟的商业态势，加上金碧公园的环境，和滇王食府和祥云 小吃城的聚客力，形成了良好的发展势头。 昆都板块 A、 基本情况 项目概况 占地经营面积约 21427 ㎡ ，总经营面积约 29941 ㎡ ，一层经营面积约为 21427 平方米。 大体可分为昆都商城片区和国防体育馆片区。 两个片区主要以大型娱乐（迪高、慢摇、演艺吧、 KTV）和家具商场为中心，小型茶室、精品购物、餐饮、便利店环绕的商业形态。 大型娱乐经营面积多为 1000 ㎡ 以上，小型精品购物、餐饮、便利店经营面积多为 1030 ㎡。 整个昆都娱乐片区绝大部分商铺以出租形式经营（风情岛、相思酒吧为自建建筑），出租价格为：大型娱乐 5060元 /平方米月；小型商铺（ 1030 ㎡ ）：昆都商城片区 200300元 /平方米月，国防体育馆片区 80150 元 /平方米月。 总停车位 300 个左右。 品购物 克、红袖、 度嘉班妮 、 伊键佳 30－ 50 12 好 350元 /㎡月 51－ 90 7 茶餐厅 同仁靓菜坊、老东粥皇 5 150－ 250 2 2022 好 260－ 450 2 460－ 700 1 美容 京都薇薇 1 134 好 KTV 好乐迪 1 1142 好 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资 料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 业态分布 1F： 精品购物，餐饮，娱乐（迪高、慢摇，网吧游戏室），茶室， 美容（美容、美发、美甲、刺身） 2F： 娱乐（慢摇、网吧、 KTV），茶室，餐饮 3F：娱乐（ KTV） 出租状况 目前有零星商铺（面积： 1025 ㎡ ，价格： 80150 元 /平方米月）出租，转让，多处于背街，一层以上位置。 黄金地段商铺犹如凤毛麟角，寸土难求。 客户构成 主要租赁者： （ 10－ 30m2），自租自营，经营状况良好。 （ 500 m2以上），多以集团公司租赁。 主力消费群： （ 18－ 25 岁）时尚的代表者，消费频率高。 ，高消费主力人群。 总体评价 优势： 处于城市中心地段，靠近昆百大商业片区，人气旺盛，形成以时尚休闲、娱乐为主，精品购物为辅的商业业态。 同时天籁村、 TOP ONE 等娱乐品牌的形成，吸引了大量人流，昆都以强大的聚客力形成了昆明现有规模最大、经营状况最好的娱乐片区。 劣势： 由于处于城市中区，交通拥挤，堵车严重，加上车位不 足，一定程度上限制了昆都的发展。 就整体布局而言，原来规划为住宅小区，底层有部分商铺，后因发展趋势而不断增加铺面，以及在原有住宅基础上改建、装修，所以规划布局不合理，并显得杂乱无章。 对本项目的借鉴意义 昆都最初的规划本是家具商城，慢慢的随市场发生了业态的转移和变迁 ,才有今天的昆都娱乐圈。 目前昆都片区已是无铺可租的局面，这种剩余市场价值，很值得本案挖掘和利用。 B、 业态比例及租金情况 类别 代表业态 总计 数量 面积范围 数量 合计 面积 所占 比例 经营 状况 一层租金 二层租金 休闲 购物 品牌服饰 、鞋类、饰品、化装品 55 830 47 1754 % 良好 300 5075 3 250 100200 5 200 大餐饮 火锅 烧烤 6 95200 3 1735 % 良好 80 50 300 1 75 500 2 70 小餐饮 小吃 烧烤 14 1530 13 370 % 好 120 60 1 90 娱乐 迪高、慢摇、演艺吧、 13 500700 9 10300 % 好 80 1000 以上 4 80 茶室 12 40100 6 3230 良 80 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资 料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 酒吧 200400 4 % 好 70 6001000 2 60 美容 美发、美容、美甲、刺身 12 2030 9 470 % 好 80 50 5060 2 80 150 1 80 KTV 好乐迪 天籁村 4 50 1 6800 % 好 80 500 1 70 40 3003500 2 60 其它 便利店 126 1030 21 312 1% 好 60 游戏厅、网吧 50700 5 1270 % 良好 60 40 家具 5000 1 5000 16% 一般 60 C、综合情况 业态 所占面积（ ㎡ ） 面积所占比例（ %） 租金（元 /㎡ 月） 休闲购物 1754 % 200—— 300 大餐饮 1735 % 70—— 80 小餐饮 370 % 90—— 120 娱乐 8400 % 80 茶室、酒吧 3230 % 60—— 80 美容 470 % 80 KTV 6800 % 60—— 80 其它（家具等） 7380 % 60 昆都板块大体可分为昆都商城片区和国防体育馆片区。 两个片区主要以大型娱乐（迪高、慢摇、演艺吧、 KTV）和家具商场为中心，小型茶室、精品购物、餐饮、便利店环绕的商业形态。 大型娱乐经营面积多为 1000 ㎡ 以上，小型精品购物、餐饮、便利店经营。