20xx年保障性住房市场调研分析报告(编辑修改稿)

20xx年保障性住房市场调研分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

政府出面对符合条件的中低收入家庭购房进行担保 ,如果居民无力偿还银行贷款 ,政府可为其安排廉租房 ,并将原来的住房出售 ,归还贷款 ,以避免银行出现贷款风险。 (3)对购买自有住房 实行税收减免。 对使用抵押贷款购买公共住房的中等收入者 ,按照每月归还贷款的数额 ,核减一定比例的税款 ,并免缴财产增值税 ,以鼓励私人购房。 (4)住房租金补贴。 家庭收入为居住地的中等收入 80%以下者均可申请住房租金补贴 ,享受补贴的家庭拿出总收入的 25%支付租金 ,其余由政府发放的住房券支付。 (5)老人住宅。 老人住宅分公立老人公寓和私立老人公寓 ,公立老人公寓由老人退休金支付外 ,不足部分由政府承担。 私立老人公寓由慈善团体、政府和个人三者共同承担住宅费用。 (6)多管齐下的立法保障。 美国政府先后通过了《住房法》、《城市重建法 》、《国民住宅法》等 ,对住房保障中包括扩大房屋抵押贷款保险、提供较低租金公房、提供低息贷款建房、提供房租补贴和帮助低收入者家庭获得房屋所有权等方面作了明确规定。 瑞典情况 瑞典是经济发达国家 ,也是高福利国家的代表 ,这一点充分体现在住房保障制度的建设举措上 :(1)政府投资建设公有住房。 由公房公司组成的协会 (SABD)建设和管理全国的公有住房 ,公房公司不以赢利为目的 ,地方政府以无息或低息贷款提供全部建设投资。 (2)住房补贴。 瑞典实行两种住房补贴 :一种是给退休人员补贴 ,金额有时达到全部住宅费用 (全国大约有 30%的退休人员从住房补贴中受益 )。 一种是对低收入、多子女家庭的补贴 ,以住房费用为基础 ,再根据家庭收入和子女数量来调节。 (3)合作建房。 瑞典全国住房合作联盟 (HSB)为约 l/10 的瑞 16 典人提供了住宅 ,HSB 有自己的储蓄银行 ,为社员提供高于一般银行存款利率 1%的利率 ,但其支出仅限于与住房有关 ,合作社按会员入会时间和储蓄金额决定提供住房的次序 ,一般 8～ 10年可获得住房。 英国情况 英国的居住水平在欧洲名列前茅 ,其公共住房政策和住房保障举措的实施效果明显。 英国政府在住房保障方面的积极 探索有 :(1)实行住房补助。 住房补助无全国的统一标准 ,由地方政府自行组织。 住房补助分为租房补助和买房补助两大类。 管理部门对申请人的收入水平、存款、家庭成员和住房条件等进行全面审查 ,只有获得批准的公民才可享受政府提供的优惠条件和住房补助。 (2)房屋互助协会。 英国房屋互助协会是一个将储蓄存款投资于以私人自住住宅为担保的长期贷款的非盈利性互助机构 ,协会的资金大部分来自个人储蓄 ,约 80%的资产是为购买新住房或旧住房的抵押放款 ,偿还期长达 20 年或 20 年以上。 资产的另一部分投资于中央和地方政府的债券。 澳大利亚是充分利用 住房发展计划实行住房保障的典型国家。 住房资助是澳大利亚联邦住房保障制度的重要内容 ,其目的是帮助住户解决在获得和维护住房方面遇到的困难 ,并提供足够的灵活性以满足他们的需要。 针对不同的需求群体 ,澳大利亚政府制定了一系列住房资助计划 ,包括 :公共住房计划、社区住房计划、土著住房计划、私人市场资助计划等 ,涉及到私人部门、公共部门和社区部门。 澳大利亚情况 澳大利亚住房资助用于满足长期、中期和临时需要以及紧急收容需要 ,其中 ,公共住房计划是政府住房资助的主要方式 ,用于向无力在私人市场购买住房的中低收入 者及其家庭或其他需要住房的人士提供适宜的、他们负担得起的居所。 社区住宅计划是给那些低收入者和有特殊需要的住户提供出租住宅。 土著住房计划是对澳大利亚土著人和托雷斯海峡岛民通过多种途径提供住房资助。 所有的州政府及澳北区政府为包括无家可归者及在私人出租市场受歧视的居民在内的各类住户提供资助 ,只是由于各州的发展情况不同 ,各州资助计划的构成和范围也不同 . 17 日本情况 日本作为后起的市场经济国家 ,社会保障起步晚而发展快 ,保障水平已不亚于其他发达国家 ,其社会保障是一种社会全体的互助制度 ,住房保障在社会保 障中占有突出地位。 战后日本地价飞涨 ,人口过度集中 ,住房问题日趋突出 ,政府通过立法来推行住宅建设 ,先后制定了《住宅金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》 ,制定了公营住房计划和住房建设计划 ,建立了住房金融公库和日本住房公团等机构。 日本政府通过财政拨款、贷款 ,采取了重点支持公营住房的建设和资助各种住房机构、团体建造和供应出租住房的政策。 进入 20 世纪 80年代中期以后 ,日本住房政策的重点从支持住房直接投资向住房直接投资和间接投资并重的方向发展 ,政府既对公库、公团、公社的住房建设投资给予资助 ,同时又大力支持住 房信贷 ,促进居民个人自建、自购住房。 日本政府在住房保障制度方面的具体做法有 :(1)以低息贷款促进企业从事民间住宅建设。 (2)政府以低税和免税优惠促进私人住宅的兴建与购置。 (3)发挥地方群众团体的作用 ,吸收社会资金发展住宅建设。 新加坡情况 新加坡是新兴工业国家 ,在解决住房问题方面成绩突出 ,其住房保障制度有许多特色 :(1)实行住房公积金制度。 允许动用公积金存款的一部分作为购房的首期付款 ,不足部份由每月交纳的公积金分期支付。 (2)分级提供公有住宅补贴。 严格按家庭收入情况来确定享受住房保障的水 平 ,住房短缺时期只有月收入不超过 800 新元的家庭才有资格租住公有住宅。 购买一室一套的公有住宅 ,政府补贴 13。 购买三室一套的公有住宅 ,政府只补贴 5%。 购买四室以上一套的公有住宅 ,不仅无补贴 ,而且按本价加 5%上交政府。 (3)公有住房的合理配售。 公有住宅计划推出初期供小于求 ,只能采取“登记 ——— 摇号”的办法处理 ,从 1989 年开始登记制改为订购制 ,每季度公布今后 3 个月新建公有住房计划 ,购买人提出申请。 如果某地区供小于求 ,则抽签决定。 (4)建设具有活力的社区。 新加坡住房发展局非常重视各个社会阶层的融合。 住房发展局要求 居住区内混合不同户型 ,既设出租房又设商品房 ,使每个小区都汇集了不同民族不同社会阶层的居民。 同时 ,政府采取现金补助和优先分房的激励机制 ,鼓励复合家庭和已婚子女申请邻近父母的住所以方便相互照应 . 18 （二）、对发达国家住房保障制度建设情况的基本评价 发达国家住房保障制度在具体设计上存在差异 ,但在住房保障体系建立和完善的过程中 ,存在共同点 :一是住房保障动因和目标的相似性。 发达国家均以“政治、安定、公平”作为建立住房保障制度的基本动因 ,以“满足城市居民的基本居住需求 ,保障居民的基本生活需 要”作为建立住房保障制度的出发点。 二是住房保障政策演进的相似性。 各国最初的住房保障制度是由政府在金融和住房供应上进行大规模国家干预 ,政府直接投资或补贴建设公共住房。 随着全国性住房短缺的缓解以至消失 ,转而鼓励运用市场机制解决大量的住房供应 ,政府住房保障制度只面对地区性和特殊阶层的居民。 三是住房保障责任和保障功能的相似性。 各国住房保障重在建立公平社会 ,缩减贫富之间的差距。 同时 ,各国的住房保障制度也具有诸多不同点 :一是住房保障模式的不同。 以英国为代表的住房保障模式倡导公民普遍地享受住房福利 ,国 家担负保障公民住房福利的职责。 以美国为代表的住房保障模式重视权利与义务的密切联系 ,提出对公平的维护不应以效率的损失为代价。 以新加坡为代表的住房保障模式重视以政府强制储蓄 ,建立以中央公积金为核心的社会保障体系。 等等。 二是住房保障方式的不同。 比如 ,在住房供应支持方式上 ,英国、新加坡政府设立专门机构、提供营运资金、直接建造公房 ,法国、瑞典、德国、日本则主要依靠政府提供长期和优惠利率贷款 (或贷款利息补偿 )等财政优惠措施 ,鼓励非盈利机构建房。 三是公共住房供应模式的不同。 英国等国公共住房所占比例较高 ,是以大量公共住房供 应模式为主的欧美工业化国家的代表。 美国则是补充型公共住房供应模式的代表 ,除了 20 世纪 30年代的特殊情况外 ,大都采用以私有住房为主体、公共住房只起补充作用的补充型公共住房供应模式。 四是住房补贴模式的不同。 各国政府的住房补贴方式包括面向住房供应方的补贴和面向住房需求方的补贴两大类 ,二战以后 ,各国政府住房补贴政策经历了从供给方增量住宅的建设补贴向需求方存量住宅的房租补贴的转移。 （三）、对我国住房保障制度建设的启示 19 由于住房所 具有的特性及住房市场所存在的缺陷 ,以低收入者为主体的特殊阶层难以仅仅只依赖市场机制来解决自身的住房问题。 发达国家解决低收入家庭住房问题的实践证明 ,政府必须介入居民的住房问题 ,并作为公共住房供应的主体。 发达国家虽然主张自由竞争、市场调节 ,但在公共住房供应上 ,政府却采用各种方法进行干预。 住房保障制度是一项重要的社会政策 ,政府作为一国经济的宏观调控者和管理者 ,担负着促进社会全面发展和保障全体居民基本权利实现的职责 ,理应成为构建住房保障体制的主体。 伴随着市场经济的发展 ,目前我国低收入居民的住房问题正在成为一个日益突 出的社会问题 ,而各级政府在思想认识、机构准备与资金准备上都还显不足。 必须借鉴发达国家的先进经验 ,在推动住房制度商品化、社会化的同时 ,政府应义不容辞地承担起构建住房保障体系的重任 ,努力成为构建公共住房供应体系的主体 ,与其他参与者如房地产公司、房屋中介公司、房屋租赁公司和其他民营力量等合作 ,采取灵活的、适宜的手段 ,发动全社会的力量 ,加大公共住房供应 ,加快建立住房保障体系 ,以维护广大居民的切身利益 ,保持社会稳定。 政府成为构建住房保障体制的主体 ,并不意味着政府要完全取代市场机制 ,更不是破坏市场机制 ,而是在市场机制无法发挥作用或无法充分发挥作用的情况下引导市场 ,是对市场机制的补充和修正。 住房保障制度的构建 ,必须建立在充分发挥市场机制作用的基础上。 发达国家在进行住房保障体制的设计时 ,政府一般是以双重身份干预住房市场 :其一 ,以管理监督者的身份代表全社会管理和监督住宅市场 ,从而成为影响住宅市场的外在因素。 其二 ,政府以直接参与者的身份 ,作为住宅市场的内在因素直接参与交易 ,影响住宅市场的供求关系、供求价格和资金循环 ,调节市场内部 的诸种关系以及市场内外之间的关系。 因此 ,我国在住房保障体制构建过程中 ,一定要正确认识政府与市场的关系 ,注意处理好两者的关系 ,注意住房保障方式选择对市场机制的影响 ,要在维护市场机制的基础上干预住房市场 ,仅仅对市场失灵的领域进行弥补和修正。 20 住房保障制度作为一项重要的社会政策 ,需要有效的法律支持。 发达国家政府的住房保障制度基本上是以法律形式存在的 ,反映在不同时期的住房法规中 ,不同形式的法律法规在建设住房保障制度方面起了不可替代的作用 ,为公共住房政策的实施提供了法律依据和保障。 目前 ,我国还缺乏专门的住房保障法律法规 ,应制定出符合我国国情的统一的住房保障法规 ,从法律上规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源以及建立专门管理的机构。 发达国家住房保障制度目标群的范围经历了由大到小的转变。 在住房短缺时期 ,其住房保障制度的目标群范围几乎包括高、中、低收入阶层。 随着住房短缺问题的逐步解决 ,住房保障制度目标群的范围逐渐转向中、低收入阶层。 而随着住房条件的进一步改善和住房发 展阶段的进一步升级 ,目前 ,发达国家政府住房保障制度的目标群完全锁定在低收入阶层。 我国目前存在政府财力不足、低收入阶层的人数较多等实际情况 ,住房保障制度应锁定低收入家庭 ,首先满足贫困家庭等特殊群体在居住方面的基本需要。 同时 ,在发达国家住房保障制度的实践中 ,曾经出现过贫民窟现象 ,即提供给低收入者的公共住房往往集中在城市的某些区域 ,形成了低收入、低教育水平、低就业率、低社会服务质量和高犯罪率的社区。 为此 ,在住房保障对象锁定为低收入家庭的同时 ,必须采取积极的措施 ,尽量避免采用直接投资建房的公共住房政策手段 ,而应采取 房租补贴手段 ,让低收入家庭自由地、分散地到市场上去租房住 ,从而使其自然融入其他社会阶层 ,促使社会各阶层相互融合。 同时 ,住房保障作为社会保障的一个方面 ,其建立、完善离不开其它保障制度的支持和配合。 医疗、失业、养老等保障制度的建立健全 ,可以对住房保障制度的构建起到保驾护航的作用 ,可以稳定居民的心理预期、促进消费观念的转变 ,有效解决低收入阶层的生存和发展问题 ,促进社会各阶层相互融合。 因此 ,在构建住房保障体系的同时 ,还应该健全、完善其它住房保障制度。 住房发展阶段决定了住房保障体制的覆盖范围和程度 ,影响了住房保障方式的选择以及各种具体方式之间的关系。 不同的住房发展阶段 ,住房的供求关系状况有很大的差别 ,住房保障的需求程度和发生作用的范围也会相应产生很大的差别。 在住房严重短缺时期 ,住房供应 21 不能满足住房需求 ,住房价格与城镇居民家庭平均的住房支付能力差距较大 ,需要政府保障的范围相对较大 ,需要保障的程度也较高。 而在住房供求关系相对缓和时期 ,需要政府保障的范围较小、保障程度的要求较低。 同时 ,不同的住房发展阶段也会深刻影响住房保障具体方式。