“百盛大厦”项目市场调研报告(编辑修改稿)

“百盛大厦”项目市场调研报告(编辑修改稿)内容摘要：

家街交汇处，占地 5250 ㎡，总建筑面积 39788 ㎡。 项目东依南京市最大湖泊 —— 玄武湖，北通南京市最大门户 —— 中央门，南临湖南路商业圈，地理条件非常优越。 项目周边交通条件良好。 中央路，双向六车道，北可至中央门，南可达新街口，是南京的商业主轴线。 湖南路，双向四车道，东抵玄武湖，西达山西路广场，是南京最富盛名的商业街区。 新模范马路，双向八车道，东连玄武湖湖底隧道，西至南京河西 新区，是南京主要东西向交通线之一。 配套情况 项目周边交通、卫生、学区条件较好，生活、商业配套设施齐备。 该项目周边的交通线路多达 17 条，可通南京市其它各区。 项目周边有鼓楼医院等大中型医疗机构 4 所，普通卫生医疗机构十数家。 有南京医科大学，南京东南大学等高校 6 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 座，中小学、幼儿园 7 座。 项目周边超市、酒店、休闲娱乐设施充足，大型商场、商业门点、银行、保险等金融机构林立。 （详细情况请参阅附录） 竞争楼盘情况 项目周边竞争楼盘相对较少，主要有：住宅项目，蓝山国际公寓、汇林绿洲、金陵 大公馆、时尚空间；商业项目，海德大厦、银河国际广场；写字楼项目，城市先锋、一空间等。 从调研情况看，“百盛大厦”项目周边住宅竞争项目主要集中在黑龙江路一线，以中高档楼盘为主，改地区楼盘销售价均超过了 7000 元 /㎡，有冲 8000 元 /㎡的趋势。 这些项目的销售周期都较短，这一方面是因为体量有限，但另一方面也反映出该地段的项目的市场去化较快，市场运作良好。 该区楼盘的户型以中小户型为主，一般在 50 ㎡ — 150㎡之间，这在很大程度上降低了住宅的总价，加速了市场去化。 另外，良好环境和配套也是该区住宅保持良好销售业绩的原因之 一。 目前，“百盛大厦”项目周边在售的商业项目和写字楼项目较少，但是市场前景较为看好。 商铺均价在 3 万元 /㎡左右，写字楼、商住楼项目的销售也比较火热。 （竞争项目具体情况请参阅附录） 周边二手房市场 从调查情况看，“百盛大厦”项目周边二手房市场比较活跃。 由于地处老城区，故这些二手房的建造年代一般都在 90— 95 年，但是普遍均价都在 5500—— 6000 元 /㎡。 黑龙江路附近二手房房价在 5000—— 6500 元 /㎡。 该地区的房价受建造期限的影响较大，主要原因是该地区在售楼盘较多，档次较高，卖方之间竞争激烈，这也对 本项目产生一定影响。 模范马路附近二手房价格在 5100—— 6100 元 /㎡。 湖南路二手房尽管多数建筑年代较早，但是价格普遍高于 6000 元 /㎡，有的沿街的门面房甚至有从 7000 元 /㎡的趋势，可见房屋的商业潜力还是决定湖南路商圈房价的主要因素。 本项目周边街道的二手房价格比较稳定，集中在 5500—— 6000 元 /㎡，这对本项目定价有较好的借鉴作用。 （详细情况请参阅附录） 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 二、 SWOT 分析 优势 （ 1）区位条件优异 “百盛大厦”项目的区位优势非常明显。 该项目地处中央路与马家街交汇处，属南京市鼓楼区的 中心区，该区域正是南京市的政治、经济和文化的中心。 项目紧临中央路和模范马路这两条南京市主干道，又是南京地铁一线的沿线，且从项目周边经过的公交线路多达 17 条，出行非常方便。 同时“百盛大厦”项目又处于南京商业主轴新街口 —— 湖南路一线，该地区集中了南京主要的商业物业和办公物业，配套设施完善，商业氛围浓郁。 另外，该区域是南京市老城区所在，也是南京市的主要学区，该区文教、卫生、生活、休闲娱乐配套一应俱全，是当前“白领”一族首选的生活居所。 （ 2）双景 + 地铁 “百盛大厦”项目建成后，东面自八层以上的住宅业主就 可以足不出户欣赏到玄武湖—— 紫金山“双景”。 这是本项目区别于其它竞争项目特有的优势，这一优势必将会是“百盛大厦”项目参与市场竞争的有力卖点之一。 同时，明年地铁一线的顺利通车将有效改善中央路的交通状况，这必将大大提升本项目的“含金量”，成为本项目又一有力卖点。 （ 3）竞争楼盘较少 “百盛大厦”项目周边竞争项目较少，在售住宅项目中，“汇林绿洲”和“自由空间”已经销售完毕，目前只剩尾盘；“蓝山国际公寓”与“金陵大公馆”虽然才开始开盘销售，但是由于受到开发进度的影响，阶段上市的体量有限，尚在市场承受能力的范围内。 商业项目中，“德基大厦”在短时间内顺利完成一期销售，目前已经开始二期销售。 “银河国际广场”即将开盘，其销售均价在 万 /㎡，预计也将会在短期内被市场消化。 “百盛大厦”项目周边商住写字楼项目也不多，“城市先锋”今年四月开盘，目前 660套商住房中，仅剩 4 套还在销售。 云南路的“一 空间”自今年 7 月开盘以来销售情况良好。 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) （ 4）市场潜力大 “百盛大厦”项目地处南京鼓楼区的中心地带，该地区可谓是南京市中心的中心，故由于牵涉面较大，旧城改造工作不能得以大规模的开展，但是也因此在该地区积聚了一定的市场需求。 调查显 示，“百盛大厦”项目周边不论是住宅项目，还是商业项目的市场去化相对南京。