浙江商城商业项目前期物业管理服务企划书_(编辑修改稿)

浙江商城商业项目前期物业管理服务企划书_(编辑修改稿)内容摘要：

人才的基础之上。 利用自身的吸引力和凝聚力，广泛汇聚各个门类的人才。 现在公司拥有计算机、自动控制、机电设备、酒店管理、建筑、园林、环保、艺术等专业的中高级技术人员 20余名、管理人员 16 人，全部为本科以上文化程度；持证上岗率为 100%，其中：持有全国物业管理企业经理资格证书 3 人、全国物业管理企业部门经理资格证书 6 人、省级物业管理人员上岗证 6 人；持有国家认证机构颁发的 ISO9000 族质量管理体系审核证书 5 人。 所有员工 全部进行 ISO 族（ ISO9001 质量管理、 ISO14000 环境管理）体系培训。 公司在人才使用上始终坚持 “ 您能翻多高跟斗，我就塔多大舞台 ” 的用人之道，从各个方面为各类专业人员施展才能创造条件，逐步形成了具有 诺美 特色的物业管理优势。 第二章 强强携手 整合营销 参与项目推广，促进项目销售 互利互惠，共谋双赢  发展商银川忠心房地产开发有限公司具备雄厚的开发实力和创新能力，管理商银川诺美物业管理有限公司有着丰富的物业推广和物业管理经验以及众多物业资深人员，相信通过两家公司携手合作，能够达到互利互惠的最高境界。 运用“诺美”的介入，加强购房者对售后优质服务的信心，更有助于发展商树立品牌形象，同时“诺美”还将协助销售宣传推广活动。 前期工作计划  “诺美物业”在成为物业管理商后，将根据项目施工进度，制订科学、成熟的物业管理工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展，打下扎实的基础。  主要工作包括： 对项目的建筑遗留事项提出意见和建议 对项目的机电设施运行提出意见和建议 对项目的智能系统提出意见和建议 参与各项工程招标工作 跟进项目装修施工和设备安装过程 编制年度物业管理收支预算 编制项目管理启动 预算 申报管理费和其他收费标准 建立人员架构，并招聘管理员工 制定及完善各项物业管理制度 定期对各部员工进行培训 安排清洁和保险招企划 挑选和定制员工制服 检讨物业成本，节约物业投资  诺美物业凭借多年管理经验及委派有经验工程人员对项目进行实地考察，通过定期参加前期项目工程例会，研读、消化、理解发展商所提供的项目方案、可行性研究报告、初步规划、设计施工图（包括土建和各类机电设备）、项目模型等资料，了解项目规划意图、设计内容和规范、确定项目档次和业主需求，对项目环境及设备建材等方面提出有利于销售、节约投资、方便 管理的意见和建议，如： 制订物业管理收费标准，为项目预售创造条件。 针对智能化采用程度和深度进行探讨，即可以促进销售宣传，又可满足今后科技及客户发展需求，以及尽量减少投资成本。 同时考虑到管理中通过有效的人与技结合，减少今后的管理成本。 根据项目情况提出物业改良及增减工程项目建议，以节省工程费用及达到最高经济效益。 根据以往经验，编制保养合同及招标文件规格，并利用诺美物业服务网络，以最优惠价格寻找提供服务的承接商。 从管理者角度，改善设计缺陷  在以往，发展商在很大程度上依赖建筑设计单位确定功能及配套设施，事实 上，没有哪一家设计单位对项目日后运行及管理能够比有经验物管公司有更深刻理解。 因此往往在交楼之后才由小业主和物管公司发现一大堆设计缺陷，以致物管公司难以运作，业主怨声载道。 为改变这一状况，诺美物业将对项目及设施进行审视，尽可能将设计中的先天缺陷控制在尽量少的范围内，如： 功能设计 (地下、地面、裙房、标准层、屋面 )是否满足物业管理需求。 人、车分流和车辆就近沿楼临时办事停放和固定停放车位的布局。 公共区域装饰易于维修和清洁。 公共照明开关设置及半开、全开和长明形式开闭。 建立合适的管理用房（位置、装修标准、布局 ）。 设备机房的环境、通风是否满足要求，公共机房和管道井门锁钥匙的 统一。 物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站设立、位置、规格及标准和景观、环保的协调及垃圾分类、收集措施。 设置必要的公共洗手间。 信报箱、牛奶箱设立方便使用和管理。 配置合适的告示栏、宣传栏、留言栏。 对室外空调位置、预留穿墙孔和冷凝水的排放等问题。 安全防护设施。 建筑给排水的节能环保。 创优标准的硬件完善。 爱心援助系统和便民设施的设置。 智能系统顾问 考察整体工程进度，提出智能化工程阶段性实施进度计划。 针对发展商对智能化工程要求，对原智能 化设计提出合理化建议，并根据当前市场情况，提出增加智能化功能建议。 根据发展商最终要求提出智能化系统设计方案，方案要求功能完善、先进，设计合理、实用。 协助发展商对多家智能化系统设计方案进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，并对智能化设备选型提出建议。 第三章 诺美生活 星级服务方式 管理方式  “浙江商城”是银川忠心房地产开发有限公司开发的一项经典历作，诺美物业准备物业管理服务的优秀商业楼盘，计划在物业管理上实施全新创意。 追求“更加用心、更加舒适”之立意，坚持以人为本，树立“帮助客户，就是帮助 我们自己”的服务理念，强调居住环境与购物环境的和谐美，每一细节都能想业主所想，随业主所愿。 为“浙江 商城”提供高起点、高水准、高品位的物业管理服务和协助销售造势。 在前期有针对性的开展“ 诺美生活 星级服务方式 ” ， 促进物业推广销售，并力求在较短时间内令“浙江商城”具备保值、升值的潜力。 针对“浙江商城”尚处在规划建设阶段的实际情况，本着对发展商和诺美物业负责的态度，建议以“委托物业管理”方式合作，具体如下： 银川忠心房地产开发有限公司根据《宁夏城市住宅物业管理暂行办法》及其实施细则以及双方议定的事项，聘请银川诺 美物业管理有限公司作为“浙江商城”的物业管理商，全权负责“浙江商城”物业管理工作的具体实施运作。 以便利用诺美物业在人力资源、经验、技术、模式、制度以及规范化的服务体系等诸多方面优势。 诺美物业在合同期限内对“浙江商城”负责制定年度管理目标，在经济上实行独立核算，实现“浙江商城”社会效益、经济效益、环境效益和文化效益的同步发展。 诺美物业在合同期限内将会把“浙江商城”物业管理服务工作列入内部相应的策划、考核、检查、评比和持续改进序列中，由诺美物业委派物业经理。 根据项目具体情况，负责其设计、施工、销售、竣工验收、入伙及其以后各阶段的物业管理工作，为项目制订全套管理方案、操作手册、管理制度、质量标准等，并促使其有效运行，按照双方约定的管理服务内容为项目提供全方位、全过程、专业化的管理服务工作。 为保证管理标准实现及更有力地推行“诺美生活星级服务方式”，诺美物业将以各专业部门技术支持，结合物业管理服务实际需要，定期安排专家团赴项目现场进 行监察支援。 并根据现场发现问题，及时、针对性的提出整改建议和纠正、预防措施。 诺美物业提供管理服务目的在于培养一支高水准、高素质的专业管理队伍；同时，发展商可借助诺美物业良好的品牌效应促进项目销售；在管理期限内，诺美物业允许发展商就“浙江商城”向外界使用“诺美物业管理”等文字进行宣传推广。 管理期限  四十八个月，分为前期筹备、验收入伙和正式营运三个阶段。 前期筹备阶段：自合作双方签约之日起至项目入伙日（即发展商书面通知业主前来办理物业入住手续的时间，下同）前二个月； 验收入伙阶段：自入伙日前二个月起计至项目 达到 90%的入住率； 正式营运阶段：项目达到 90%入住率后至合同余下约定期限。 项目定位 管理定位  企业化、专业化、一体化管理服务原则，充分利用和完善各种配套系统，配置精简高效的管理人员，全面推行“诺美生活 星级服务方式 ” ，将 “ 浙江 商城 ” 塑造成为彭州标志性 商业楼盘。 效益定位  社会效益、经济效益、环境效益、文化效益相互兼顾原则。 充分利用诺美物业专业化管理特长和成本控制管理经验，通过有效控制管理成本，开展多渠道的有偿服务，合理地开源节流。 服务定位  以人为本，服务第一原则。 “为您想得更多，让您住得更好”是诺美 物业不变的承诺，“为您营造安全、优美、舒适、方便的社区环境”是诺美物业永恒的追求，为此，诺美物业采取专业管理＋严格的品质控制手段，确保服务质量符合标准。 管理范围  诺美物业提供管理服务的范围包括常规性的公共服务、针对性的特约服务和委托性的专项服务，具体如下： 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。  包括：建筑主体承重结构部位（基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、设备机房等。 房屋建筑共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。  包括：共用的上下水管道、落水管、电线、供电线 路、照明、消防设 施、安防设施、路灯、标识标牌、公益性文体设施等。 物业规划红线内的公用设施的维修、养护和管理。  包括：道路、室外上下水管道、绿化、室外泵房、停车场（库）等。 物业规划红线内的配套附属服务设施的维修、养护和管理。 专业装修工程质量监理与装修管理。 节日期间装饰物业，包括灯光及其它饰物。 公用绿地、花木、建筑小品等的园林式绿化养护与管理。 公共环境的酒店式清洁服务。  包括：公共场地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清运。 交通、车辆、道路的有序行驶及停泊秩序与安全的专业管理。 对物业全天 24 小时 倒班轮值，维护公共秩序和安全。 配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险和保管责任）。 对物业内消防管理。  包括：火灾的预防及发生火灾时的救护与处理。 结合地域特色和本物业的特点，组织开展丰富多彩的社区文化、娱乐活动，以协调社区人际关系、沟通情愫。 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。 接受业主和租（用）户就房屋自用部位、自用设施及设备的专业维修、养护提出的委托并合理收费。 负责向业主和租（用）户收取物业管理服务费等政府规定的各项费用，维护全体业主公共利益。 理礼并用、德法共行，对业主和租（用）户违反业主公约及物业管理法规政策的行为进行处理。 管理目标 总体目标  在管理合同期限内把 “ 浙江 商城 ” 管理 成为 银川 标志性 商业楼盘。 根据委托管理事项和国家、省、市物业管理考核标准，在客户提供必要 合作的基础上，我们将承诺达到以下目标：  [诺美生活星级服务 ]  作为高品质的物业，不仅需要配备良好的硬件设施，还需要提供良好的优质服务。 只有经验丰富的物业管理公司和资深物业人员才能为所管理的项目精心考虑及设计一套完善的管理方案。 诺美物业将根据“浙江商城”住户的层次和需求，度身定制诺美生活 星级服务模式。 为了能达到这一标准，诺美物业将利用多年积累的管理经验和特有资源，制定各项规范的服务流程及准则，并通过有系统、全方位、多层次的培训，加强员工对管理服务的认识，改善礼貌及工作态度，达到真诚服务、客户满意的要求。  [优秀物业称号 ]  在诺美物业的努力下，以往管理的物业己先后有多个获得国家、省、市颁予的物业管理优秀（示范）荣誉称号。 同样，我们有信心凭借丰富的实际经验，委派专业资深人士，根据的实际情况，提供专业管理服务，使“浙江商城”於物业入伙后二年内获得邛崃物业管理优秀小区称号，提升发展商和“浙江商城” 的整体形象和品牌。  [国际品质 ISO]  诺美物业有着非常成功的 ISO9001 质量管理体系运作经验。 我们将按照 ISO9001 标准，在 “ 浙江 商城 ” 建立、实施、检验、考核、调整、完善 ISO9001 的质量管理体系，并通过 ISO9001 质量管理体系有效运行，保证服务质量，提升管理标准和物业价值。 诺美 物业有信心凭借丰富经验，在 “ 浙江 商城 ” 於物业入伙后一年内通过 GB/T190012020 idt ISO9001:2020 质量管理体系国际认证，使物业管理工作标准化、规范化、系统化。 分项目标 序号 项 目 诺美标 准 国优标准 房屋完好率 98% 98% 房屋零修及时率 100% 98% 住户评议满意率 95% 95% 代收代缴率 98% 98% 装修施工协议签订率 100% 无 装修验收合格率 90% 无 物管费用。