紫薇地产品牌发展思考04

紫薇地产品牌发展思考04内容摘要：

紫薇地产品牌发展思考04 望迎来也必须有跨越式的发展，然而外部市场正在发生巨大改变。 探讨的前提面对市场巨变，上市的紫薇将采取怎样的发展战略。 新发展战略下，品牌战略又当如何。 在为上市规划品牌沟通时，有二个问题为此，从市场趋势变化出发，结合其他上市品牌的发展路径，来探讨一下上市后品牌发展的方向，和上市前需要做的品牌工作。 我们分三步来讨论一 市场巨变下，企业发展战略可能的方向。 二 企业上市前品牌战略的架构和内容借鉴三 企业上市前品牌沟通方式一、 市场巨变下，企业发展战略可能的方向。 行业长期趋势中有利的一面a. 房地产业正年轻 房地产业是支柱产业、朝阳产业 房地产业正处在产业生命周期中的成长期 投资、消费规模很大，并表现为进一步的增长b. 总需求大于总供给，还在不断上升 我国人均住宅、办公和商业面积不断扩大，此变化不可逆 工业地产通过市场化方式提供的比例越来越大 满足人们需要的新形式房地产不断出现，进一步造成住房紧张c. 商品房价格会持续走高 基于六大基本国情：人口多土地少；人口持续增长；城市化进程加剧；经济持续高速增长；城乡差异严重；家庭规模小型化 三种制度改革：住房制度改革；金融制度改革；福利制度改革 三种意识：城乡阶层意识；群居意识；负债消费意识引发宏观调控的市场因素a. 2007房地产三大怪 一怪：争相上市，创造资本神话 二怪：面粉贵过面包，地价高过房价 三怪：按上加按，泡沫加泡沫b. 房地产不出问题，中国经济出问题 中国主要资源和资金向不动产积聚 其他行业看股市和楼市，无心本业 土地收入成为地方财政主要收入c. 成长是必然，疯长不正常 中国城市化率 45 48，离 70 80还很远 控制疯长，不断进行宏观调控是常态市场格局改变及上市企业发展借鉴# 多重危机促成的宏观调控，调控方向不可逆；# 住宅市场分化，重点扶持保障性住宅，高端市场分额少；# 从单一住宅格局趋向多元化品类创新的泛地产格局；# 成长阶段的区域市场，布局先行者综合收益高；# 成功扩张的企业往往都经历了内部管理上的蜕变；多重危机促成的宏观调控，调控方向不可逆； 经济泡沫增大危机， 2007年人民币升值，楼市、股市快速攀升； 社会和谐危机，房价飞涨、投机泛滥、中等收入者怨声载道； 环保与资源危机，粗放的房地产开发及使用中，资源消耗很大；必须正面解读及应对宏观调控住宅市场分化，重点扶持保障性住宅，高端市场分额少； 国家住房保障体系确立，保障型住宅与商品房住宅彼涨此消； 商品房 70/90政策不可逆，中小户型与大户型的 彼涨此消 ； 别墅类用地的严格控制，高端住宅市场供应的削减；保障型住宅的比例分额很大，将牵制和冲击商品房住宅市场从单一住宅格局趋向多元化品类创新的泛地产格局； 我国人均住宅、办公和商业面积不断扩大，此变化不可逆 ； 追求土地的增值收益、经营增值收益将带来商业地产的崛起； 经济高速增长中，工业、物流、休闲度假等多元化品类增量；上市公司一方面追求规模收益，一方面追求长期稳定的收益表现成长阶段的区域市场，布局先行者综合收益高； 国内市场正处在成长期中，综合收益决定因素的仍然是土地； 上市公司从大规模布局发达区域到布局重点二线城市； 布局先行者不仅体现在大规模地块上，更体现在占据潜力地段上； 布局先行者不仅体现在单一居住功能上，也在品类多元化率先布局；不是“项目获取引导战略”，而是“战略指导项目获取”成功扩张的企业往往都经历了内部管理上的蜕变 高速扩张的房地产企业都将经历管理上的挑战； 成功扩张的房地产企业在治理结构上有着共同的规律性； 成熟的房地产上市企业往往有一整套完善的企业文化理念；完善的企业文化理念及管理体系大大提高扩张的成功几率未得到充分发展的陕西 /西安市场# 经济依旧西安一支独秀# 陕西其他多数城市经济总量低# 西安市场规模急剧增长# 外来品牌纷纷布局四大板块# 西安土地、金融、开发市场上的趋势经济依旧西安一支独秀a. 陕西省城镇居民收入水平偏低； 2007年陕西省城镇居民可支配收入 10763元，居全国第 26位，位次比 2002年后移 5位，居西部第 8位。 b. 陕西居民收入差距继续扩大，近四成购房者月供超警戒线 ；c. 西安生产总值突破一千亿元，人均 2002年 2006年，西安经济始终在平稳较快的轨道上持续健康发展，志着西安开始进入城市价值的充分兑现期。 财政总收入突破 200亿元，城市居民收入突破万元，人均 000美元。 d. 西安着力培育五大主导产业，打造六个经济增长极；陕西其他多数城市经济总量低生产总值 财政总收入 地方财政收入西安 1450亿 236亿 119亿咸阳 484亿 35亿 75亿 5亿延安 453亿 148亿 60亿榆林 436亿 115亿 50亿 47亿 20亿 006到 2007年，平均房价从 1500元 /平方米上升到 3300元 /平方米延安、榆林区域虽然房价直逼西安，但房地产发展水平依然比较低西安市场规模急剧增长a. 2006年，西安市销售面积 681万平方米 （其中住宅 607万平方米），销售金额 270亿元（其中住宅 同比增长均在 30左右。 b. 2007年，西安市商品房销售面积 增长 商品房销售额 长 c. 西安市政府发布 2008年住房建设计划： 202万平方米经济适用房、 229万平方米城中村及棚户区改造房， 1280多万平方米 住房即将开工建设。 外来品牌布局纷纷布局四大板块a. 曲江：富力城、金地尚林苑、中海国际社区等；大明宫：中海；西高新：绿地世纪城、和黄逸翠园等；浐灞：中新地产，恒大地产，盛恒等b. 浐灞的快速崛起：在西安市建委公布的 2008年普通商品房建设计划中，共 104个项目，总占地面积近 2万亩，其中浐灞生态区 7个项目，总占地面积超过 7000亩，占全部计划的三成多。 外来品牌大规模项目抢滩布局，看好西安后市，赚去土地增值收益西安土地、金融、开发市场上的趋势a. 大宗地块批出减少，小宗地块批出为主；b. 本土企业拓宽融资渠道成为头等事务； 06、 07两年国家先后出台的一系列宏观调控政策，包括银监会 212号文、54号文、央行的多次加息、提高存款准备金率、住宅楼封顶之后才能发放个人住房按揭贷款等，从不同渠道分别加大了开发商的资金压力和融资难度，开发商必将致力于寻求新的融资渠道以缓解压力。 c. 保障性住房比例提升，同质化 90户型竞争加剧； 06年西安市场供应的 90平方米以下面积户型套数比例占 32%，而 07年这一比例已增至 37%， 08年市场 90平方米以下面积套型比重将占到市场总量的45%以上。 新格局下的各种出路守正出奇1. 提升住宅综合价值竞争力2. 苦练内功，顺应住宅发展长期趋势3. 整合新资源，开拓泛地产领域4. 参与国土整治，进入一级市场 1 提升住宅综合价值竞争力物业服务创新商业配套运营教育配套提升特色社区文化圈层客户经营 2苦练内功，顺应住宅发展长期趋势 成本与品质的协调控制力，进入保障性住宅市场 生态环保产品的实践能力，顺应社会趋势 精装修产品的开发和控制能力，品质提升和创新方向商业地产休闲、旅游、度假地产物流地产工业地产 3整合新资源，开拓泛地产领域二、三线城市国土整治，参与一级开发、二级开发。 4参与国土整治，进入一级市场上市仍然以住宅开发为主开始考虑其他有潜力的品类西安逐步品类多元化，中等规模项目快进快出陕西品类单一化，经典项目快速复制思考二、企业上市前品牌战略的架构和内容借鉴案例 1珠江地产 好生活，在珠江珠江投资 汇聚力量，创新价值珠江投资企业文化核心理念企业哲学惠人达己守正出奇愿景（目标）成为跨区域、跨行业、国际化的世界 500强企业使命（意义）开创性地解决社会问题 ,顾客是我们的老板 ,建立和培育利益主体 ,多方共赢、共同致富。 战略思维（策略）要干就干大、要做就做强、战略统领、布局先行、借力发展、整合资源核心价值观（准则）解决问题才有价值，有效劳动创造价值；大家都是运动员，同甘共苦齐相帮；诚信创造生命力；有创新才能领先；为他人服务是最大的荣幸珠江投资企业文化应用理念业绩至上、效益至上时间就是金钱、成本就是竞争力速度致胜、可控发展寻找空白点、实现差异化巩固和开发信利润源没有质量一切都是负数标准化才能规模化令行禁止、赏罚分明随时随地随人学习领导就是服务要执行力、更要创造力以德为先、德才兼备公司最大德产出是人才人尽其才、扬长避短公司给平台、赛马不相马对自己负责、对职业负责要解决问题而不仅是提出问题办法总比困难多我们永远是小公司、最大敌人是自己手段为目标服务计划周全、准备充分目标倒推、反向思维经营理念管理理念工作理念人才理念优势资源的整合者战略布局的先行者 地产行业的领先者珠江投资集团珠江投资集团的三个行业角色珠江投资集团优势资源的价值整合者住宅项目人居价值商业项目商务价值产品开发设计价值稀缺资源城市价值60万业主资源价值工程建设品质价值物业管理服务价值生态文明社区价值整合资源汇聚价值战略布局的先行者：住宅项目布局全国北京上海广州深圳广州地区 · 791万 188万 30万 40万 649万 67万安1、 15年稳健发展，珠投投资已拓展到广州、北京、上海、深圳、成都、西安等地，从地产开发面积到交楼面积，从开发资金到楼盘成交金额，始终走在市场的前列。 2、在全国的房地产开发面积达到2000万平方米；广州开发面积已超过 1400万平方米，北京的房地产开发面积已接近 300万平方米。 好生活，在珠江战略布局的先行者：商业项目优势明显北京上海广州深圳广州地区江投资集团商业项目已拓展到广州 /北京 /天津 /上海 /深圳 /成都西安等地，涉及写字楼 /商业 /酒店 /公寓 /旅游等产业，形成都市综合体的商务价值优势3、地产行业的领先者：住宅累计销售面积 : 312万土地储备面积 ： 1410万商业在筹建项目 ：商业经营物业建筑面积： 727万 ,销售物业建筑面积： 569万商业项目储备：商业经营物业建筑面积： 284万，销售物业建筑面积： 634万房地产土地储备开发进度待开发物业94%开发中物业5%已完工物业1%房地产土地储备区域分布广州60%北京25%上海3。