20xx年骏豪国际商业广场招商管理手册(编辑修改稿)

20xx年骏豪国际商业广场招商管理手册(编辑修改稿)内容摘要：

的对比，可选择地点的多少和特色，各方的关系及可能发生的费用等。 本案场分析（ 骏豪 国际广场） 一一一 、 徐徐徐 家家家 汇汇汇 商商商 圈圈圈 背背背 景景景 介介介 绍绍绍 徐家汇商业中心界定北起广元路，南至南丹路，东起天平路，西至漕溪北路，座落于上海最大的地铁一号线徐家汇站上。 30 多条公交线路连通四方，漕溪北路立交桥、中山南路内环线高架一同构筑起现代立体交通框架。 徐家汇商业中心占地 平方公里，共计大小商业网点 1000 多个，商业营业面积达 45 万平方米，占全区营业面积的 1/3，徐家汇商业中心附近已建有二条市级特色街，即衡山路欧陆风情街和宜山路建材家具街，分别以休闲娱乐和建材家具闻名于沪上。 目前徐汇区正积极培育新的二条商业特色街，一条是以依托上海交大的高新技术孕育而成的广元西路慧谷电子街，另一条是以面向大众消费的天钥桥路餐饮街，起到了为商圈相辅相成的作用。 徐家汇商业中心目前已构成融购、娱、赏、食、游为一体的综合消费商业布局，其中百货商厦、餐饮业、娱乐文化已成为商业中心的主 力业态。 徐家汇商业中心集天时、地利、人和的优势，尤其经过新一轮精心打造和调整后，得到了突飞猛进的发展。 首先徐汇区是人口导入区，吸收了静安、卢湾、黄浦等地区的动迁居民，为徐汇区带来了客流，并且徐汇区人群中以知识分子、海外侨胞、高收入人为主，为创建商业中心奠定了基础。 徐家汇投资多元化，招商注重徐家汇商圈特色经营。 商圈内有市上第一家沪港合资的东方商厦，沪台合资的太平洋百货，沪港合资的港汇广场以及中英合资的汇金百货等商业企业，吸引了大批不同消费水平的消费者。 注重错位经营。 商圈率先倡导“错位竞争”和“个性化经营”的经 营理念，从消费方式、购物环境、商品结构到文化氛围、功能设施，创造了商圈相依互补，共存发展的成功经验，形成了商圈整体的竞争优势，满足了不同消费者的个性需求。 一是注重发掘商家本身的经营能力，形成了不同氛围和水准的商家企业；二是注重业态错位。 商圈内率先引进了电脑市场，百脑汇、太平洋电脑成为了全市电脑业的旗舰店，占全市的电脑销售的 50％。 美罗城在引进百脑汇的同时把美食广场、音响广场引入商圈，使整个商圈的业态更为齐全、合理。 徐家汇商业中心现有的东方商厦、太平洋百货、汇金百货、六百实业、新路 达吉买盛、汇联商厦、美罗城 百货商厦营业面积达 30 万平方米，占总面积的 64％ ， 20xx 年度销售达 39 亿人民币，占社会消费品总额的 ％。 东方商厦以其“礼在东方”的服务宗旨享誉全市，并以其国际知名品牌吸引各方来宾。 沪台合作的太平洋百货定位于“流行的领导者”，在年轻女性顾客中极具号召力，凭借其卓越的经营理念和灵活多样的促销手段，迅速在百货业崭露头角。 六百实业首推“自然式服务”，以规范严格的现代化管理模式和温馨的服务在行业内独领风骚。 定位于“现代都市型百货”的汇金百货于98 年开业，一流的服务设施、浓郁的文化气息和诸多的品牌深得白领人士的 青睐。 20xx 平方米的地室超市以生鲜食品为特色，为周边住家提供了极大的方便。 营业面积达 7 万平方米的港汇广场是上海目前最大规模的购物中心（ Shopping Mall）。 商场引进商户 250 家，包括 30 间特色餐厅及 5000 平方米的国际美食广场、 15000 平方米的富安百货、 8500 平方米的西式主题乐园及大型超市、专业运动城的进驻。 即将开幕的桥外桥主题乐园，设有室内模拟高尔夫球场、立体动感游戏、赛车、 3 维音像、迷宫、激光战斗游戏以及魅力迪斯科舞厅和火焰夜总会等，无论购物、休闲、餐饮、娱乐在港汇均能满足各阶层消费群体的需要。 徐家汇商业中心内有电脑专业市场百脑汇电脑、太平洋电脑、盈河电脑 3家，徐家汇的电脑广场目前成为上海最大的计算机及其配件、耗材和其他信息产品的集散地之一。 餐饮娱乐业有 40 户，营业面积 万平方米，占总面积的 ％。 位于徐家汇商业中心的美罗娱乐城总体面积达 万平方米，独特的巨球建筑缀满新颖的满天星顶灯，将购物、休闲融为一体，品种丰富的休闲小吃、白领光顾的舒适堡健身中心及 令学生、市民喜爱的思考乐书局、柯达影院等已逐步成为市民消费的新热点。 并构成徐家汇商圈休闲娱乐业态主流。 天钥桥路餐饮街以品牌著称，以家常为特色，使得工薪阶层慕名而来，成为聚朋小酌的好场所。 徐家汇商业中心现有宾馆业 3 户，营业面积 万平方米，占总面积的 ％。 徐家汇附近有着四星级的建国宾馆和二星级的西亚大酒店以其便利的交通条件和适中的价格吸引着周边省市的宾客近悦远来。 二二二 、 背背背 景景景 分分分 析析析 优势 经营面积大，可以体现规模经营效应，可以经营不同规模的商品，有较强的满足力和挑选力。 交通优势：地铁 1 号线、 4 号线直达本案 B1，并设有出口，每天数万人流能保证经营者的利益，高架内环线近在咫尺，轻轨明珠线距本案步行 10 分钟路程。 商圈优势：徐汇商圈的经济发展已日趋繁华，本案距徐家汇商圈 10 分钟路程，其发展前景也非常可观。 物业管理优势：国际金牌管理集团，高效统一经营、统一管理、统一回报。 同步世界先进经营理念，国际品牌管理公司担纲物业管理工作，展现国际商业气象。 发展优势： 徐汇区是上海市的中心城区，这里集聚了上海的科技资源优势、人文环境优势和徐家汇商圈品牌优势。 近年来， 徐汇区在经济建设、城市管理和社会事业的发展等方面 ，都取得了令人瞩目的成就，综合经济实力在上海 10 个中心城区中名列前茅，是上海市首批可持续发展综合试验区。 徐家汇地区，已经成为上海最繁华的现代化商业中心之一，上海三年大变样的标志性地区之一。 32 米挑高中厅，电梯直达 5F、 6F，尽显贵宾级非凡品质， 31 部瑞士迅达电梯、自动扶梯、观光梯、垂直电梯应有尽有，商业运作畅通无阻，意大利原装 cofsi 进口中央空调系统。 弱势 处于次星级地理位置。 徐汇商圈日趋成熟，已形成错位经营，本广场尚处于起步阶段，竞争激烈。 招商价格无明显优势。 机遇 足够的广告预算支持广告及公关 活动。 市政府政策的有利倾斜。 由于近徐家汇商圈，商铺需求量大。 周边高档的固定消费群体 强大的地铁消费群 写字楼固定的消费群体 本案招商策划方案 一、招商原则 巧妙利用逆向思维，悬念转播的各类异手法，让本次招商跳出百货业招商日趋同质化的怪圈。 这样既可传播与众不同的招商讯息，又可在瞬间达到树立品牌概念的“一石二鸟 ” 的多元效果。 二、招商策略 ● 楼层功能区划按照各类品牌间的经营互动原则，进行局部科学规律整合。 ● 严格控制招商品牌的层次，利用自身优势吸纳国内国际亮点品牌。 这是保证整体层面上档次先决条件。 ● 店铺采取定价租赁制和协议扣点制，以便为招商信息宣传创造悬念卖点。 ● 店铺定价租赁的切入点与众不同的悬念招商策略。 ● 与徐汇区政府有关部门合作，打出公益事业牌。 孕育徐汇社区系列广场文化活动。 为众商铺聚集人气，使发生购买行为提供冲要条件，培育本商圈目标受众的习惯性消费行为，为目标业主提供经营成功的有利保障，为树立品牌形象打造宣传基点。 三、品牌形象定位 鉴于本商圈潜在消费层面颇高，本次招商对象也应该颇具品牌知名度。 利用 系统的品牌传播策略，打。