20xx年北京市顺沙项目营销策划提案(编辑修改稿)

20xx年北京市顺沙项目营销策划提案(编辑修改稿)内容摘要：

主要有三大类：大产权的别墅和住宅、小产权的别墅和住宅、以及租赁式的乡产权四合院、农家院等旅游地产。 就其价格而言： 大产权均价：花园 洋房在 8000～ 10000 元 /平米，别墅 10000～ 20xx0 元 /平米。 小产权 均价 ：普通住宅在 3000～ 3500 元 /平米，别墅 8000～ 120xx 元 /平米。 租赁类旅游乡产权均价：四合院在 5000～ 6000 元 /平米，平房携观光大棚 4000～ 5000元 /平米。 本案位于沙河大学城以东，近邻未来规划轻轨 S2 号线，升值潜力巨大，未来周边物业的居住价值必将进一步提升。 虽然可以展望美好的前景，但是片区客观的经济状况，特别是硬件配套尚存在较大劣势，未来的潜力激发需要假以时日，特别是大学城、轻轨的规划和建设，客户更在 意的是当下的客观实在，一定程度上缺乏说服力。 并且本片区其他在售的同性质项目较少（租售性质的乡产权项目），无法形成借势和项目互动推托的可能。 所以本案只能自成体系，苦练内功。 充分打造发挥自身产品力，以较低的准入门槛、良好的产品品质和较高的综合性价比来打动客户。 所以后面的产品规划和定位就显得尤为重要。 7 三、项目概况 项目位于沙河大学城东，北中轴奥林匹克公园的北延长线上、上风上水之地，北京市规划的西部生态带及昌平新城新规划的沙河组团之内，将来是继回龙观和天通苑后的另一个四十万人大型居住新区。 规划中的 S2 号线自西 经过，大学城 6 所重点国家级大学即将入住，各项硬件、交通设施、商业枢纽正在兴建之中，惜乎目前周边尚缺乏成熟的生活配套。 项目占地 300 余亩，产品形式为生态旅游观光为主的农业采摘园，用地规划为生态园乡产权用地，使用年限为 20 年，建筑业态涉及一种：每户由一个 400 平米的标准温室花园和一个 150 平米左右的配套用房两部分构成。 一期产品设计规划明细表： 序号 原案名 业态建筑形式 层数 建筑面积 主力户型 建筑进深 工程进度 入住时间 备注 1 顺沙农业体验园 采摘园 1 15000 (100套 ) 150 ㎡+400 ㎡庭院 12 现房 现房 四、项目 SWOT 分析 项目优势 （ 1） 区位优势 位于八达岭高速沿线，比邻沙河大学城。 与规划中 S2 线一步之隔，拥有一定的升值潜力。 但是区位优势的体现具有加大的愿景性，基于客户对该区域未来规划发展实现的积极预期。 （ 2） 租金优势 最小面积户型的月租金在 800 元 /月，市区同样大面积租金在 20xx 元 /月，市区住房出租会带来很大的租金差异回收。 （ 3） 总价优势 虽然项目存在使用年限较短的劣势， 20 年使用年限。 但其总价因年限短而定位较低， 8 从而使目标客群的范围扩大，同时兼具别墅类休闲物业的使用能力，会对这类客群起到较大的吸引能力。 （ 4） 可回收优势 客户在使用若干年后，若想出售情况下，由产业园根据已使用年限扣除使用租金后，其余部分可返还给客户，大大消减了客户的购买后顾之忧。 项目劣势 (1) 生活配套 项目处于沙河镇北，沙河大学城以东，即无沙河镇之便又无大学城中心城区之利。 缺乏购物、休闲、医疗、教育等一系列基础生活配套，对于居住类物业是一个销售瓶颈。 (2) 权属性质 本项目为 20 年乡产权用地，年限太短，势必会影响购房者消费顾虑。 (3) 工程形象 项目刚刚开始运作市场热度尚缺乏认知，工程开工后又停建，最主要是整体规模较小，开工面积小，难以在短时间内形成入住提高人气，因此，工程形象给予客户的信赖度较弱。 (4) 交通 项目虽然距离八达岭高速较近，可是仍旧有 公里的距离，公交条件比较落后，时间成本延长，对客户购买不利。 而 S2 号线尚且在规划初期，客户认知度较弱。 (5) 政策影响 政策的不稳定性造成的风险， 20xx 年开始对小产权项目的打击造成的需求方对于产权性质的日益关注化，更 有需求方购买上的愈加理性化，由此造成的需求市场冷淡； (6) 市场竞争 20xx 年 11 月份之后的市场状况尚未回暖造成 08 年房地产销售市场极度萧条；同时，大环境下小产权性质的项目数量为数不少，带来需求方选择性余地大更加挑剔，由此造成竞争持续激烈。 五、目标客户群定位 目标客户群分析 依 据我们对 北京乡产权旅游农业观光园租赁 市场的了解，结合大量的市场调查和研究， 9 参照我司在 通州和房山 运作的 农业观光园 物业 销售推广经验， 对市场进行细分 基础上 ，我们认为， 在定位于农业采摘园产品情况下，本项目的主要客户群体应描述为： 1) 城市中产阶 级。 中产阶级们拥有着可以轻松支配、同时又来之不易的 资金， 让他们讲究居住情调又热爱生活，受别墅类高档物业的消费导引，而又苦于别墅高端的价位 ，乐意选择农业采摘园等泛别墅产品，再同时，他们向往自然的基础上往往还注重投资价值，由此决定：北京中产阶级 会是一个比较大的客户群体，大概会占购房人群的50%左右 ； 2) 养老人群。 老年人爱静的生活习性、向往自然回归的心态、对郊区住宅的消费承受能力，由此决定：养老人群作为 农业采摘园 的主要消费群体，其比例大致会在 30%以上 ； 3) 投资客。 市区 住房 居高不下的租金 ，郊区低廉的房价，买一个郊区的 便宜又有农家气息的住宅，把城里的房子租出去，会产生利润可观的租金差，由此决定，投资客大致会 占到目标人群的 15%左右； 4) 泛富裕 阶层。 个体工商户、高级白领、小企业主等泛富裕阶层其他通过自身努力，使自己在经济实力上，具备一定的消费能力，苦于城市的辛苦劳作，向往城外的郊野之美，由此决定，泛富裕阶层 占到目标人群的 10%左右 ； 养老人群50%投资客10%泛富裕阶层5%城市中产阶级30%其他5%城市中产阶级养老人群投资客泛富裕阶层其他数据来源：北京景瑞嘉和房地产经纪有限公司 市场研究中心 目标客户群锁定和消费心理分析 1) 购买目的： 居住自用为主 2) 置业类别： 二次置业为主、一次置业可忽略不计 3) 年龄： 主力客户界定为 35岁 — 50 岁的 二 次置业人群 10 4) 购买力： 主力消费群购买力在 1820万元左右 5) 背景、事业观点、生活态度： 受过高等教育，有高等职业，具开放性及创新思维。 对居家的选择，有自己的主张，需要良好的人文与居住环境，要稳定感，要归属感，注重生活品质。 6) 心理特点： 主力受众（ 二 次置业人群）的年龄确定为 35 岁至 50 岁的中产阶级 ， 辅助受众（ 二 次置业人群） 为个体工商、中小企业主等富裕阶层，高级白领、企业高管等泛富裕人士 ， 层。 行业特点使他们不是个性张扬，大多接受过良好的教育。 相对 一 次置业来说， 他们 是在原比较优越的生活质量基础上的进一步提高，是在。