风华盛世裙楼商业全程策划报告之招商执行报告(编辑修改稿)

风华盛世裙楼商业全程策划报告之招商执行报告(编辑修改稿)内容摘要：

需求特征为导向并考虑其实际购买力 n 确保该项目前期营销推广的成功及后期的保值能力和增值空间 项目定位 市场和经营定位 市场定位： 中高档家居 经营定位： 家具、家什 为主打经营类别定位 —— 如 顺电家居广场 同时以 超市百货 和 家电 为备选定位 经营定位评估对照表 : 类别定 位 时代区域特征 稀缺差异性 互补互动性 赢利性 平衡性 市场接纳力 中高档家居 ○○○○○ ○○○○ ○○○○○ ○○○○○ ○○○○○ ○○○○ 超市百货 ○○○○ ○○ ○○○ ○○○○ ○○○○ ○○○○○ 家 电 ○○○○ ○○○○○ ○○○○○ ○○○ ○○ ○○○○○ 定位评估： 中高档家居的定位是最符合定位一般原则的经营定位，并且能 有效 地填补区域商业缺口。 有效是商业运作的重点难点，具体可表现为商场的经营利润率高低。 业态定位 在本商场的区位、规模、结构、形象、 硬设施等外部因素的制约和影响下，本案以 专业商场为主题业态定位，并以 大型综合超市（ GMS—— General Merchandise Store），专业家电商场 作为对比或 备选定位。 C3 业态对比表： 业 态定 位 选址要求 商品结构 规模结构 经营方式 目 标 客 户 专业 商场 交通要道、商业中心区、开阔空地 体现专业性、深度性、主营商品占经营商品的 90％ 面积 5， 000~20， 000 ㎡，其他需根据经营类别作出具体要求，要求空间开阔 采取定价销售和开架销售，统一采购仓储式销售、品牌具有自已的特色 就近消 费和专业细分顾客群 GMS（综合超市） 居民区、商业区、交通要道 以购买次数多和重复消费的商品为主 面积 7， 000~15， 000 以上，柱与柱之间需在 8 米以上，纵深 60 米，净楼高 5 米以上 采取自选销售方式 10 分钟左右到达的居民 从上表可以清晰的看出，专业市场的特征要求与本商场的外部因素相关度高于流行的超市定位。 商场不能做大而全的超市，但本案认为其依托项目外部因素的综合优势，可以成功地把商场推向一个小、精、高档的专业商场。 功能规划 在商场不能引进成熟的卖场品牌的条件下 ，即商场自行进行经营管理的情况下，本案有必要对商场进行初步的功能规划，具体规划如下 C4 功能规划分区表： 家居产品类别 分区说明 规划区域 面 积 (㎡ ) 面积比率 展 示 区 品牌展示、形象展示 1/F 右中 1200 17% 办公家具 时尚、精品型、中高档 1/F 左 878 13% 日用家具 时尚、精品型、中高档 2/F 全部 2418 35% 家 什 中、小件家用物品、家居相关产品、精品 3/F 全部 2430 35% 上表可以看出，商场是以家居中的家具和家什为主营 商品，最后的具体布局划分要根据平面分布整体规划特征，在数量、位置、面积和业态组合上，最后进行整体规划分布。 定位总结 综上所述，本项目的核心定位是： 高标准配套 中高档次消费的时尚生活精品家居专业商场 定位优势特征： n 承接了该区域迅速成长的家居装修装饰专业市场 n 紧扣了区域商业发展的方向特征 —— 商服物业经营职能的专业化 n 强力打造中心区高档商业物业形象 n 彰显项目地段的商业价值和其保值增值性 n 符合片区消费者新时尚高品位消费理念，能引导消费者并强力挖掘 拓展市场 潜在消费群 商场命名 a 风华盛世家居广场 —— 传统的命名，具有清晰的功能定位，容易记忆，但特色不突出 b 风华盛世 .精品。