合肥市金色池塘三期ef标段项目可行性研究报告(编辑修改稿)

合肥市金色池塘三期ef标段项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

0xx年2月 20xx年3月高新区新站区庐阳区蜀山区 从各区域新增供应量来看， 3 月份新站区、庐阳区、蜀山区和高新区新增住宅供应面积都较少，出现很大幅度的下滑。 新站区 20xx 年 3 月新增住宅供应面积约 万平米，环比增长约 ％，同比增长约 15倍，供应量有所回升。 庐阳区 20xx 年 3 月新增住宅供应面积约 万平米，环比减少约 ％，同比增长％，目前供应量相对较少。 蜀山区 20xx 年 3 月新增住宅供应面积约 万平米，环比减少约 ％，同比减少约 ％，供应量近两个月一路下滑。 高新区 20xx年 3 月新增住宅供应面积为 万平米，较上月有所回升，但目前供应量波动较大。 合肥市总体供应量目前呈现南 部和 北 部区域无论从新增楼盘数量还是规模上看，都是 合肥 住宅市场比较活跃的两个板块， 西 部区域的升值潜力 也 带动了区域市场的繁荣。 东部区域相对较为落后。 2． 需求分析 从 20xx 年 2 月 25 日至 20xx年 3月 30日的一个月内，各区域成交量、总量统计表： 区域 住宅 套数（套） 面积（万㎡） 销售额（万元） 均价（元 /平米） 蜀山区 1157 庐阳区 613 包 河区 2322 瑶海区 607 高新区 424 经济区 836 政务区 314 新站区 1279 滨湖区 660 全市 8212 合肥市市区住宅成交量月度环比分析 20xx、20xx年各月合肥市备案套数（套）40794826 5411 5408646780909945 10433120607970 81193261821455 020xx40006000800010000120xx1400020xx年3月 20xx年4月 20xx年5月 20xx年6月 20xx年7月 20xx年8月 20xx年9月 20xx年10月 20xx年11月 20xx年12月 20xx年1月 20xx年2月 20xx年3月10050050100150200合肥市备案套数合肥市增速（％） 20xx、20xx年合肥市住宅销售面积（万平米） 34220xx年3月 20xx年4月 20xx年5月 20xx年6月 20xx年7月 20xx年8月 20xx年9月 20xx年10月 20xx年11月 20xx年12月 20xx年1月 20xx年2月 20xx年3月10050050100150200合肥市销售面积合肥市增幅（％） 20xx、20xx年合肥市住宅销售金额（亿元） 19 3220xx年3月 20xx年4月 20xx年5月 20xx年6月 20xx年7月 20xx年8月 20xx年9月 20xx年10月 20xx年11月 20xx年12月 20xx年1月 20xx年2月 20xx年3月10050050100150200合肥市销售金额合肥市增幅（％） 合肥市 20xx 年 1－ 3月住宅 销售面积约 ，其中 3月住宅销售套数约 8214套，环比增加 ％，同比增长约 ％。 销售面积约 万平米，环比增加 ％，同比增长约 ％。 销售金额约 亿元，环比增加 ％，同比增长约 ％，合肥市 市区商品房和住宅成交量经历了 2 月的交易市场低谷， 3 月成交量都有很大的回升，市场逐渐回暖， 3 月和 1 月的成交量基本持平。 从统计数据来看，每年的 2 月由于处于农历年期间，合肥市的商品房成交量都较少，会比以前有较大幅度的下降，但是进入 3 月后，商品房市场又将回暖，成 交量会比 2 月有大幅度的上升，而且这种状况要持续2－ 3 个月，因此预计 4 月份合肥市商品房市场需求较为旺盛。 本月 合肥 全市成交量 比 20xx 年 2 月有较大的回升，与 1 月基本持平。 蜀山、包河、经济、新站四个区成交量较大 ，庐阳区和高新区成交量都有很大的回升，滨湖区的成交量也不容忽视。 成交量的重点在合肥市的西（除高新区）、南部，北部（除新站区）和东部 区域 成交量 明显 较低。 高新区区域面积较小，市场供应量较少，价格偏高，成交量一直较低，新站区是合肥市重点发展的几个区域，其面积也较大，这两年站北区域被大面积的开发，供应量较多，价格 较低，成交量明显较高。 同时 价格在需求量的支持下稳步提升。 合肥市主要区域住宅成交量月度环比分析 2 0 0 7 、2 0 0 8 年合肥市主要区备案套数（套）05001000150020xx250030002 00 7年3 月2 00 7年4 月2 00 7年5 月2 00 7年6 月2 00 7年7 月2 00 7年8 月2 00 7年9 月2 00 7年1 0月2 00 7年1 1月2 00 7年1 2月2 00 8年1 月2 00 8年2 月2 00 8年3 月高新区备案套数新站区备案套数庐阳区备案套数蜀山区备案套数 20xx、20xx年合肥市主要区住宅销售面积（万平米）20xx年3月 20xx年4月 20xx年5月 20xx年6月 20xx年7月 20xx年8月 20xx年9月 20xx年10月 20xx年11月 20xx年12月 20xx年1月 20xx年2月 20xx年3月高新区销售面积新站区销售面积庐阳区销售面积蜀山区销售面积 20xx、20xx年合肥市主要区域住宅销售金额（亿元）20xx年3月 20xx年4月 20xx年5月 20xx年6月 20xx年7月 20xx年8月 20xx年9月 20xx年10月 20xx年11月 20xx年12月 20xx年1月 20xx年2月 20xx年3月高新区销售金额新站区销售金额庐阳区销售金额蜀山区销售金额 纵观高新区、庐阳区、蜀山区和新站区， 20xx 年商品房销量有很大的提高，特别是 20xx 年 9－ 12 月销售进入最旺季，这四个月的销量均创下各区的历史新高，同时这四个月也是合肥市商品房销售的最旺季，合肥市的销量在这四个月均达到或超过 100 万平米。 在经历过 20xx 年 1－ 2 月的销售淡季后，成交量都有很大的回升，较去年同期也有很大的提高。 20xx 年 3 月 合肥市区住宅成交套数、成交面积和成交金额中， 新站 区、蜀山区、 高新 区和 庐阳 区成交 面积都比 20xx年 2 月有很大幅度的增长。 新站区和蜀山区领先于其他二个区域，新站区住宅成交套数 1279 套，成交面积 万平米，成交金额 亿元，蜀山区住宅成交套数 1157套，成交面积 万平米，成交金额 亿元。 成交量都有很大上升，与 1 月基本持平。 庐阳区住宅成交套数 613 套，成交面积 万平米，成交金额 亿元；高新区住宅成交套数 424 套，成交面积 万平米，成交金额 亿元，成交量都有很大幅度的回升。 价格分析 住宅平均价格环比分析 20xx年、20xx年合肥市及主要区的住宅均价（元/平米）2700320037004200470020xx年3月 20xx年4月 20xx年5月 20xx年6月 20xx年7月 20xx年8月 20xx年9月20xx年10月 20xx年11月 20xx年12月20xx年1月 20xx年2月 20xx年3月合肥市高新区新站区庐阳区蜀山区 20xx 年 5 月 — 9 月以来，合肥市区住宅市场未出现大幅度上涨，均价基本稳定在 3300 元 /平米，但 1 12 月合肥住宅市场均价有较大的上涨， 12 月达到 3629 元 /平米，创历史新高。 但进入 20xx 年，合肥市的 1－ 2 月的住宅均价有较大的回落。 20xx 年 3 月合肥市住宅均价回升至 3530 元 /平米，环比增长 ％，同比增长 ％。 由此可知 20xx年 10 月以来由于刚性需求的带动合肥市住宅均价增长较快，但是进入 20xx 年住宅均价有所回落，市场逐渐转向理性。 但是 20xx 年 1－ 2 月间住宅均价大幅下降也与包河区的低价楼盘大量销售有关（在 20xx 年 2 月的月报中已经分析）。 但 20xx 年 3 月，包河区望湖城共计销售约 650 套住宅，占合肥市销售总套数的约 8％，销售面积约 万平米，占合肥市总销售面积约 ％，但其销售均价约 2650元 /平米。 由此可以看出， 20xx 年 3 月合肥市住宅均价与望湖城的销售有较大关系， 3 月合肥市住宅均价还在 3500－ 3600 元 /平米之间波动，与合肥市真实市场情况不一致，有较大差距。 20xx 年 1－ 3 月合肥市 新增住宅预售面积约为 万平米，住宅销售面积约 万平米，供求比约为 1： ，可以看出合肥市新增供给 小于需求，供需不平衡比较明显，供需矛盾有所加剧，市场原有存量的消化速度加快。 这也与 20xx 年 1－ 3 月新增楼盘较少有关，供应量在这三个月较少，造成供需矛盾加剧。 特别是 3 月 合肥市 新增住宅预售面积约为 万平米，住宅销售面积约 万平米，供求比约为 1： ，可见 3 月合肥市住宅市场是供给远远小于需求。 20xx 年 511 月合肥市新增住宅供应量一直低于住宅成交量，合肥市住宅市场在这 7 个月中呈现出需求大于供给，住宅市场供不应求， 区域整体供应量进一步被消化，这相应的引起了合肥市住宅成交均价有较快的增长。 20xx 年 12 月、 20xx 年 1 月和 2 月的供需情况可以看出合肥住宅市场的供应与需求正在发生波动，正在进行调整。 3 月又出现了波动，但是这种波动只是暂时的，从 4 月开始住宅供应量会有所上升，特别是 6 月合肥市住宅的供应量将会有很大的放量。 新站区近三四个月以来价格一直在持续走高， 20xx 年 3 月份均价已达 3633 元 /平米，创历史新高，环比增长 ％，同比增长 ％。 高新区住宅均价一直在高位运行， 20xx 年 2 月有所回落， 3 月回升到 4302 元/平米，创历史新高，环比增长 ％，同比增长 ％，高新区的均价又回升 到合肥市最高点。 庐阳区的住宅均价有些波动，自 20xx 年 10 月以来庐阳区的均价均低于合肥市均价。 合肥市住宅均价在 10 月份后有较大的增长，但庐阳区并没有明显的增长， 20xx 年 3 月均价增长到 3811 元 /平米，环比增长 3％，同比增长 ％。 庐阳区是合肥市主城区所在区域，其发展潜力也较大，前期由于合肥市的政策调整问题以及庐阳区产业园附近的低档楼盘的销售，均价不高，但该区域的优势正在体现。 蜀山区的均价也有较大的波动， 20xx 年 1 12 月曾一度高于 3800 元 /平米， 2 月有所回升，但是到 20xx 年 3 月均价回落到 3972 元 /平米，环比减少％，但是同比增长 12％，蜀山区均价的波动也是正常的市场反映。 从各个区域的价格走势上我们可以看出，总体 20xx 年、 20xx 年都有所 增长。 区域 价格档次明显，价差较大。 价格走势线位于最上端的是 西部和南部楼盘，其次是 北 部区域， 东 部区域 和南部的经济区 价格水平始终位于最低端。 合肥市总体价格走势充分说明合肥房地产市场由刚性需求拉动，稳步良性上升，市场将以上升为主旋律，不会出现大幅波动 ,20xx 年将会增大市场供给以稳定合肥市商品房市场。 预计 20xx年 4 月价格将会回归，上升到 3650－ 3750 元 /平米，经过 2 月成交量的下滑和 3 月的有所回升，预计 4 月份合肥市成交量将会继续有所增长，但成交量预计会和 3 月持平，会在 8595 万平米之间。 由于商品房备案的滞后性， 4 月合肥市商品房的供应量会有所增长，但不会增长很多，住宅余量继续减少，但速度减缓，预计 4 月合肥市住宅供应量在 60－ 70 万平米。 对公司楼盘营销方面的影响 近 13 个月 高新区住宅销售面积 约 万平米，占合肥市住宅销售面积的 ％， 新增住宅供应面积 约 万平米，占合肥市新增住宅供应面积的 ％， 供求比为 1： ，需求明显大于供给，供 需不平衡。 结转可售面积由 20xx 年 3 月底 的 万平米减少到 20xx 年 3 月底 的 万平米，市场上住宅余量进一步减少，这 相应的引起了高新区住宅成交均价在 20xx 年有较快的增长， 从 20xx 年 3 月 的 3654 元 /平米 增长 到20xx 年 3 月 的 4302 元 /平米， 增长约 ％ ，高新区均价增长较快。 从住宅成交均价上看，高新区的成交均价一直是合肥市八个区中最高的区域，高出其他区域 100— 1200元 /平米不等。 合肥市商品房及土地市场西贵东贱，南高北低，另外加之高新区商品房供求失衡，需求远远大于供给，所以高新区的商品 房及住宅成交 均价一直居高不下。 根据市场情况，高新区的商品房均价还将继续 上涨。 近 13 个月新站区住宅销售面积约 万平米，占合肥市住宅销售面积的 ％， 新增住宅。