南京朝西街古玩城建设项目可行性分析报告(编辑修改稿)

南京朝西街古玩城建设项目可行性分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

三、重新调整思路和整合资源，收购或成立隶属古玩城体系下的拍卖公司 四、成立古玩城艺术软装部，充分将古玩艺术品和 时 尚接轨，整合优势设计资源和货源，服务高端、保值的软装市场需求，为成功人士家庭和高端会所提供高档奢侈软装思路和解决方案； 第二节 公司经营发展规划通过市场调研，我们发现很多古玩城除了获取租金收入外，还做古玩艺术品自营和一些配套增值服务，这既是成功经营古玩城的需要，也是扩展经营、获取更多收入的需要。 因此，本项目的经营也非常重视自营和相关增值服务，除依靠出租铺面所获得的租金收入，还努力打造古玩艺术品行业的完整 产业 链，获取全面的收益。 13业务规划表业务类别 经营内容 目标客户 运作方式商铺租赁 将古玩城大部分面积出租古玩经营者 15 楼分割成每间 1520 平方米的铺面。 艺术品经营主要经营书画油画、古董文玩和玉器翡翠等古代和现代艺术品有收藏和投资艺术品需求的个人、企业、各地博物馆和其他社会团体以整合社会资源的征集代理销售为主，买断经营为辅。 销售方式为拍卖（送拍和自己组织拍卖会）、展卖和大客户定向营销等艺术品装饰主要经营装饰陈 设类的中低端艺术品如油画、版画、陶瓷、文房摆设、木雕、刺绣、古典家具等主要针对 银行 、大企业、高档场所和有提升艺术品位需求的富裕阶层以整合社会资源的征集代理销售为主，买断经营为辅。 重点在为客户提供设计规划、风水调整、产品布置陈列等一条龙服务。 艺术类展览及艺术家经纪主要从事挖掘、签约买断和包装宣传艺术家有宣传和销售作品需求的艺术家，有收藏和投资这一类艺术品需求的买家策划和运作展览、出 版画册、安排艺术家参加大型高端艺术展览和拍卖会、组织媒体宣传，然后以高于签约价的价格卖出签约作品古玩鉴定评估培训为古玩藏家和相关机构提供古玩真伪鉴定和价值评估和相关知识培训初入门的古玩藏家，一些收藏古玩艺术品的机构和有古玩艺术品价值评估需求的价格和组织和政府相关部门合作成立具有权威性的古玩艺术品鉴定评估机构，按所鉴定评估古玩艺术品的价值收取一定比例的费用。 举办古玩和艺术品鉴赏和投资相关知识培训班收取学费艺术品典当字画、古董等艺术品的典当需要短期 融资 而又无其他融资渠道的艺术品所有者，急于将艺术品变现者和典当行合作，典当行出资金，我方出专业技能，获取的利润双方分成。 艺术品租赁艺术品出租 有装饰和提升艺术品位需求但又不想购买艺术品，而且希望所装饰艺术品能经常更换以保持新鲜和变化的企业、机构和个人客户交付押金和租金，我方按客户要求提供艺术品 14第四章 财务分析第一节 项目投资方案本项目拟变更募集资金用途，以 10,000 万元募集资金设立的全资子公司作为项目 公司经营运作 ,经营期限十五年。 其中，拟以 7,200 万元受让工商银行位于南京朝天宫附近房屋 5 层，约 10200 平方米，将房屋进行改造和装修，建设成古玩城，改造后可以出租面积 8869 平方米，开始每平方米租金 元，年出租率 90%100%；增值服务收入开始按照每年 200 万元估算。 第二节 项目投资估算 总投资本项目总投资为 10,000 万元。 建设投资构成表朝西街项目投资构成表项目名称 预算费用（万元） 一、房产购置 房产购置 7200 契税（ 3%） 216 房 产办证费用 6 小计 7,422 二、工程费用 拆除工程 20 结构加层 150 内装饰工程 1,200 外装饰工程 150 空调系统 350 2 部扶梯 +2 部直梯 120 15 监控 80 消防 150 配电 50 设计费 50 1不可预见费 50 小计 2,370 三、其余为日常流动资金 208 总计 10,000 第三节 资金筹措及投资计划 资金来源本项目拟变更募集资金用途，以 10,000 万元募集资金设立的全资子公司作为项目公司经营运作。 投资计划本项目建设期 1 年，总投资为 10,000 万元。 第三节 财务评价 项目营业收入本项目年营业收入包含租金收入和其它增值服务，收入构成见下表： 时 间序号 13 年 46 年 79 年 1012 年 1315 年 1 租金单价（元 /平方 *天） 租金收入（万元） 增值服务（万元） 20xx004005006004 合计（万元） 注：租金开始按每平方米 元 /天，每 3 年每平方米增加 元 /天；出租面积 8869平方米，出租率按 90%计；增值服务开始实现 200 万元 /每年，每 3 年增加 100 万元 /年。 运营成本测算年总成本费用估算表单位：万元序号 项目 前五年 五年后 1 水电费 工资及福利费 1501503 设备维保费 10104招商运营费用 50505其他管理费用 20206 固定资产折旧费 装修摊销费 2900总成本费用 上述费用 中水电费基本是由承租人分摊的，项目公司只需要承担自用面积部分的水电费。 损 益 表序时 间号项目 13 年 45 年 6 年 79 年 1012 年 1315 年 1 营业收入 税金及附加 成本 利润总额 所得税 净利润 财务评价资本收益率年平均投资收益率 %投资回收期 17静态投资回收期 年动态投资回收期 年第五章 风险分析与对策本项目主要存在以下几方面风险： 一、 政策 风险 朝西古玩城的成功与否与白下区政府对整条商业街的改造力度和对周边环境的综合治理程度有很大关系。 上海、北京、郑州的优秀古玩城均是政府下大力气重点改造的项目，与政府的鼎力扶持有着密不可分的联系。 本项目的高效运作还有赖于所购置房产性质的改变。 目前本项目拟购置房产性质为民用住宅，如想高效运作，改造包装后出售，需要政府支持改变房产用途。 对策： 由于目前政府积极性很高，下决心将整个街区打造成一流的文化街区，并承诺全力支持街区出新改造及配套设施建设，我们要积极推动白 下区政府对整个古玩商业街的综合整治落地实处，从周边环境精心打造古玩市场，并良性带动周边的文化商业地产项目，为本项目的成功实施提供保障。 在白下区政府积极协调下改变房产用途。 二、市场风险规模不够大，只有 10200 平方米，还不能形成为综合的、包含所有类别的大型古玩艺术品 商城。 对策：需要挖掘周边空间潜力，扩大经营空间，形成规模经营； 三、管理风险本项目涉及古玩市场招商及管理、文物 公司及典当业务等创新型业务，需要多方面专业管理人才，这是本项目能否成功的关键。 公司原为艺术品收购、加工和销售企业，有一批精通业务的优秀人才，同时积极引入本项目需要的高端人才和中层骨干队伍，采取走出去、引进来的战略，加强人员培训，建立灵活的激励机制，快速培养各业务领域的管理人才，实现管理模式创新。 18第六章 项目评价结论通过上述 研究 、分析、预测及评价，整体项目具有可行性。 从谨慎原则分析，虽然有部分风险点，但可通过良好的策划和运作规避这些风险。 本项目总投资 10,000 万元，总建筑面积约 10200 平方米，经测算，年平均投资收益率为 %，静态投资回收期为 年 ,动态投资回收期为 年，该项目具有较好的经济效益。 本项目大部分资金主要是投资在了房产的购置上。 目前项目拟购置房产周边的二手房价格均在 1 万元 /平方以上，高的已达 万元 /平方，而本项目拟购置房产单价只有 6557元 /平方。 如果考虑房产的升值因素，项目的投资回收期将大为缩短，项目的效益指标将显著提高。 成都古玩城策划方案 目 录 第一部分 : 项目定位 .......................................... 27 一、古玩市场发展趋势分析 .................................... 27 二、项目定位背景 ............................................ 27 三、定位体系 ............................................... 27 31 概念定位 ................................................ 27 32 形象定位 ................................................ 28 33 功能定位 ................................................ 28 34 市场区域定位 ............................................ 28 35 终端目标客户定位 ........................................ 28 36 业态定位 ................................................ 31 第二部分、成都古玩城一期营销模式 ............................. 32 一、营销推广思路 ............................................ 32 二、营销策略 ............................................... 34 三、销售价格策略 ............................................ 35 四、项目卖点挖掘 ............................................ 35 五、租售体系 ............................................... 37 第三部分、项目推广计划表 .................................... 39 一、广告准备工作计划 ........................................ 39 二、广告推广计划 ............................................ 40 第一部分 : 项目定位 一。