北海协和广场国际化体验式城市综合体可行性研究报告(编辑修改稿)

北海协和广场国际化体验式城市综合体可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

= 1666 万。 地块 ② 无此项费用。 拆除、报建、设计费用 北海市场价为： 120 元 /平方米 96000 平方米 120 元 /平方米 = 1152 万 前期拆迁安置补偿费 第一年补偿地块 ① 外围商铺业主租金约 万 ,按每年递增 10%计，三年建设期合计补偿 万，一年一付。 前期税金 地块 ① 外围商铺业主将铺面（建筑面积 5500 平方米、土地面积 2740 平方米）过户到公司名下需交以下税费： ： 按税务局评估价 8000 元 /平方米计算： 5500 平方米 8000 元 /平方米 % = 万 b. 土地增值税 ： 以成本价 1500 元 /平方米计算清算征收 扣除项目金额 =5500 1500（ 1+7 5%） ++132+= 万 增值额 =5500 平方米 8000 元 /平方米－ 万 = 万 应交土地增值税 = 60%－ 35% = 万 ：按规定免征 ： 5500 平方米 8000 元 ／平方米 3% = 132万 e. 印花税 5500 平方米 8000 元 /平方米 1‟ = 地块 ① 前期应交总税金： 万元。 地块 ②无此类税收。 开发前期所需支付总费用为： 万元 建安费 裙楼部分 北海商业地产建安成本 2500 元 /平， 48000 平 2500 元 /平 = 120xx 万 高层部分 北海高层综合楼 建安成本 1900 元 /平， 48000 平 1900 元 /平 = 9120万 29 建安费总计： 21120 万元 基础配套、开发间接费用 及不可预见费用 96000 平 80 元 /平 = 768万 元 中后期拆迁安置补偿费 第二年补偿地块 ① 外围商铺业主租金为 130． 68 万元， 第 三 年为 143． 75 万元，合计： 274． 4 万元 销售期税收 营业税、增值税、契税、印花税、企业所得税约为 500 元 /平， 96000 平500元 /平 = 4800 万元 （ 交易完成 才发生此项税收，所以不 用 现金 支出 ） 项目总费用 万元 地块估值 地块 ① 23． 8亩 700 万 /亩 = 16660 万元 地块 ② 8． 2 亩 600 万 /亩 = 4920 万元 土地总 价 21580 万元 项目总 投资 成本 万元 预售 住宅 24000 平 6000 元 /平 = 14400 万元 酒店式公寓 24000 平 7000 元 /平 = 16800 万元 总计 31200 万元 （收回除土地投资以外的成本） 经营 裙楼商业地产 48000 平 商业地产价值 48000 平 20xx0 元 /平 = 96000 万元 租金 1楼 10 元， 2楼 5元， 3楼 3元， 1楼 5元， 2楼 3元，假定每层楼面积相等，平均租金为 元 /平 /天。 年租金收入 48000 平 元 /平 /天 365 天 = 万元 商业净利润 万元 （ 145%） = 万元 （ 45%包含 商业 综合 运营成本、税收 、折旧 ） 租金回报率 5010． 72 万元 /96000 万元 = % （ 达到北上广深的 中上 水平。 ） 项目总价值 31200 万元 + 96000 万元 = 127200 万元 资产 回报 127200 万元 万元 = 万元 总投资回报率 万元 / 万元 = % (3 年 ) 年化投资回报率 46． 55% （单利） ； %（复利） 30 2方案二 ： 亩（地块 ①②③整合 ） 项目规划 建筑面积 总体 万平方米（容积率 ） 整体规划 裙楼部分（ 50%建筑面积， 万平）是购物、餐饮、娱乐中心，地上三层，地下三层，负三层为地下停车场。 高层部分（ 50%建筑面积， 万平）包括 三 栋楼宇，分别为 两栋 住宅 (共 万平 ，分为 A、 B、 C、 D四个单元 )、酒店式公寓（ 万平），地上 25~30 层，地下两层停车场。 总体功能 购物、餐饮、娱乐、旅业、住宅 项目定位 北海市 城西板块 规模最大的城市商住综合体 开发前期费用 土地使用权出让金 地块 ① 现为商业用地，如申请变为商住，需改为用地性质和补交增容费： 亩 70万 /亩 = 1666 万。 地块 ②③无此项费用。 拆除、报建、设计费用 北海市场价为： 120 元 /平方米 125400 平方米 120 元 /平方米 = 万 前期拆迁安置补偿费 第一年补偿地块 ① 外围商铺业主租金约 万 ,按每年递增 10%计，三年建设期合计补偿 万，一年一付。 前期税金 地块 ① 外围商铺业主将铺面（建筑 面积 5500 平方米、土地面积 2740 平方米）过户到公司名下需交以下税费： ： 按税务局评估价 8000 元 /平方米计算： 5500 平方米 8000 元 /平方米 % = 万 b. 土地增值税 ： 以成本价 1500 元 /平方米计算清算征收 扣除项目金额 =5500 1500（ 1+7 5%） ++132+= 万 增值额 =5500 平方米 8000 元 /平方米－ 万 = 万 应交土地增值税 = 60%－ 35% = 万 ：按规定免征 ： 5500 平方米 8000 元 ／平方米 3% = 132万 e. 印花税 5500 平方米 8000 元 /平方米 1‟ = 地块 ① 前期应交总税金： 万元。 地块 ② ③ 无此类税收。 开发前期所需支付总费用为： 万元 建安费 裙楼部分 北海商业地产建安成本 2500 元 /平， 62700 平 2500 元 /平 = 15675 万 高层部分 北海高层综合楼建安成本 1900 元 /平， 62700 平 1900 元 /平 = 11913 万 31 建安费总计： 27588 万元 基础配套、开发间接费用及不可预见费用 125400 平 80 元 /平 = 万元 中后期拆迁安置补偿费 第二年补偿地块 ① 外围商铺业主租金为 130． 68 万元， 第三年为 143． 75 万元，合计： 274． 4 万元 销售期税收 营业税、增值税、契税、印花税、企业所得税约为 500 元 /平， 125400平500元 /平 = 6270 万元 （ 交易完成 才发生此项税收，所以不 用 现金 支出 ） 项目总费用 万元 地块估值 地块 ① 23． 8亩 700 万 /亩 = 16660 万元 地块 ② 8． 2 亩 600 万 /亩 = 4920 万元 地块 ③ 9． 8 亩 500万 /亩 = 4900 万元 土地总价 26480万元 项目总投资成本 万元 预售 住宅 41800 平 6000 元 /平 = 25080 万元 酒店式公寓 20900 平 7000 元 /平 = 14630 万元 总计 39710万元 （收回除土地投资以外的成本） 经营 裙楼商业地产 62700 平 商业地产价值 62700 平 20xx0 元 /平 = 125400 万元 租金 1楼 10 元， 2楼 5元， 3楼 3元， 1楼 5元， 2楼 3元，假定每层楼面积相等，平均租金为 元 /平 /天。 年租金收入 62700 平 元 /平 /天 365 天 = 万元 商业净利润 万元 （ 145%） = 万元 （ 45%包含商业综合运营成本、税收 、折旧 ） 租金回报率 万元 /125400 万元 = % （达到北上广深的中上水平。 ） 项目总价值 39710 万元 + 125400 万元 = 165110 万元 资产回报 165110 万元 – = 总投资回报率 / 万元 = % (3 年 ) 年化投资回报率 % （单利）； %（复利） 32 合作方式 我方 （ 北海市景盛房地产开发有限责任公司） 提供 商业用地 ， 负责拆迁整合 地块 ， 以及协调当地 政府部门 关系 （规划、报批、报建 等 ）。 引进 外来 开发商 、投资商 协作或负责商业地产项目开发运营。 项目各个周期 的 出资额 、股份比例、收益分配 等 细节 可 另行具体 协商。 实际 资金需求 经初 步估算， 本项目由于 土地自有，开 发成本低 ， 启动资金 仅需 4538 万 ~4891万 ， 总投资约 亿 ~ 亿 （ 项目总费用 销售期间税收， 销售环节的税收用已收房款抵扣，不计入）。 土地升值 近几年来，一度出现 云南路板块一地难求 土地消费紧张局面，中高档次的楼盘更使云南路 房地产 竞争日趋激烈，但也更进一步表明 云南路作为北海楼市高品质居住中心的地位 日益加强。 市场的推崇和认可再 加上城市的规划的逐步完善，更多的房地产开发企业看好云南路。 同时， 预期 北海 涠洲岛旅游区 年内将被 国务院 通报 审批为 “ 世界海岛旅游新地标 ”（类似海南国际旅游岛） ，以及 三个超千亿元的产业项目业已形成 ， 旅游升级 和产业升级 必然驱动 北海土地的升值。 周边配套 本 项目位于海城区云南路与西南大道交汇处，城区一线 黄金 商业用地。 周边 城市资源设施齐全， 1 公里范围内 幼儿园、小学、中学、 大学、商业 市场等城市生活和金融商业配套一应俱全。 云南路有成熟成片的特点，是北海高品质社区云集最多的区域。 近几年来， 销售告罄的楼盘有 20 多个 ，占北海楼盘销售总额的大多数。 本 项目 距离 机场 路程 25 公里，距离火车站（ 高铁 ） 3 公里，距离北海港 4 公里，距离最近的 高速公路 （三北高速）入口处 17公里。 往北 1公里是 北海嘉莱度假酒店 （ 4 星） ， 往西 公里为 北海保税区 ；向西 3 公里为 打造 33 中 的北海 高尚海景房片区 和 六星级国宾馆 ；往南 2 公里 是 银滩西区 ，尽享大海风光资源。 34 周边高尚小区 云南路成熟社区成就 了 北海楼市高品质居住中心 ，周边 交通十分便捷，所处地理优势明显，升值空间很大 ，吸引了大量本土异地购房客。 本项目地处云南路中段 ,众多 商业、住宅 项目的 中点 ,商业区位价值突出。 35 恒大北海银滩 雄踞北部湾银滩西岸， 项目占地面积 560 亩，建筑面积约为100 万平米。 高达 66%的绿化率，近 28 万平米的世界级皇家园林。 项目内有 10万平米的超五星级奢华酒店、 5 万平米的商业街、露天游泳池、运动中心、国际双语幼儿园，是一个集居住、度假、商业、运动、娱乐为一体的大型高品质住宅建筑群落，更是北海市滨海旅居新标杆。 均价 8600 元 /平。 天隆三千海 位于 北海银滩西海岸，面朝太平洋，比邻冠头岭国家森林公园，拥有 公里银滩、一线蔚蓝海景。 项目总占地 3000 亩，总规划建筑面积180 万平方米，预计 8 年时间建成，是一个拥有高层住宅、别墅、购物广场、娱乐城、写字楼的海岸综合体。 建成后将是一个可容纳五万人的超级巨盘。 均价 15000 元 /平。 36 蓝色海岸国际家园 项目占地约 230 亩，建筑面积约 40 万平方米 ， 第四期和第三期的均价为 6500 元 /平米 棕榈泉 项目工程已 竣工 交房，该项目的均价仍为 580。