北龙口地板及陶瓷市场项目可行性研究报告(编辑修改稿)

北龙口地板及陶瓷市场项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

设施完善、物流规模较大、市场发育较好的物流枢纽，并依托甘肃省优势特色产业建设专业物流中心。 到20xx 年，我省基本建成服务高效、快捷、优质的现代物流体系，并将21 甘肃建设成为全国重要的物流节点，物流业发展水平达到国内平均、西部领先水平。 力争全省物流业增加值年均增长 15%以上，全社会物流增加值由 20xx年的 20xx年的 600亿元。 而本项目建设地址位于皋兰县忠和镇，毗邻兰州新区，建设单位响应兰州市“十二五”物流业发展规划，抓住主城区北拓，承接老城区产业转移契机，积极融入兰州新区和兰白都市经济圈的需要，因地制宜地发展以忠和镇为龙头的通道经济产业带，以及承载北龙口物流经济开发园区的现代物流产业集聚区。 综上所述，兰州自古商贾云集，贸易流通活跃，是西北重要物流节点，为发展本项目提供了良好的市场环境。 商业地产供求旺盛，为发展本项目提供良好的市场机遇 20xx 年至今以来，政策调控下的住宅市场 愁云惨淡，暂无政策压力的商业地产却热血沸腾。 商铺、写字楼、商务公寓、城市综合体等各色项目在兰州市场大干快上，投资客的注意力也迅速转向商业地产。 随着城市化进程的不断加快，对商业地产的需求也会更大，商业地产的发展前景看好。 由于其不受政策影响等原因，诸多投资客纷纷将资金投向商业地产，写字楼、商铺以及大型综合购物中心的租金都出现明显上涨，租售双升，商业地产走势火热，空置率不断降低。 由于国内宏观经济比较稳定，很多企业愿意改善办公环境。 自从前年 4月份以来，租赁、买卖商业地产项目的人一下子增多了几倍，也促使商业地产价格的 上涨，商铺以及综合购物广场的租金在不断增加，商铺的租金今年同比增幅大约为 10%。 据有关业内人士分析认为，从 20xx 年开始，就有很多开发商已经22 开始转型或在原有基础上增加商业地产项目建设。 同时，随着新入行开发商在操作商业项目的经验积累，很多项目会提速建设。 这意味着一些商业地产项目将于 20xx 年进入市场成为新增供应量。 在中央决定20xx 年继续对住宅市场实施严格的宏观调控政策之后，将进一步放大房地产市场“东方不亮西边亮”的市场运作效应，推高商业地产投资热情，提升需求旺盛。 20xx 年依旧是商业地产加速增长的岁月，商 业地产各种形态项目的供应量还是会有大幅增加。 商业地产供应量的明显提升，不仅仅因为很多开发商投身商业地产，更重要的原因是城市建设的发展需要。 商业是区域城市生活氛围的营造者，随着城市建设的不断加快，城区面积的不断加大，城市对商业地产的需求也会不断增多。 就此分析， 20xx 年商业地产依然是“香饽饽”。 前景看好，综合品质决定项目成败。 面对市场大蛋糕，越来越多的开发商开始投身商业地产，希望分得一杯羹。 但商业地产的开发有别于住宅，需要开发商拥有从前期规划到招商，再到后期运营全程运筹的能力，对开发商的要求十分严格。 众所 周知，以商业为核心的现代服务业是一个城市现代化的重要标志，是一个城市竞争力的重要体现。 随着房地产和现代服务业的快速发展，商业地产作用和地位日益突出，这也呈现了商业地产巨大的发展空间。 值得关注的是，在国家多次的调控下，唯独没有对商业地产提出针对性的措施，反过来由于舆论的助推，使更多人关注商业地产，商业地产开发具有良好的舆论氛围和开发环境。 目前，一线城市商业地产已经趋于饱和，商业地产向二三线城市转移已是大势所趋。 各个区域的商业地产项目变得越来越活跃，商业地产和商业繁荣在度过此“限购”阶段后将会进入一个快速发展 期。 23 不限购的商业地产项目大有异军突起之势，仓储、物流、公寓、写字楼、商铺、综合交易中心等商业地产正在逐渐受到投资客的青睐。 尤其是随着兰州“三区”（兰州新区、高新区、经济区）的飞速发展，未来商业地产还将会有一个非常长远的发展路线。 因此，在住宅市场投资受限的情况下，商业地产成为了游资流入的重要方向，商业地产市场将进入商业投资的磨合期。 据了解，在不少投资客把资金注入商业项目的同时，一些一线房企纷纷改变开发策略转战商业地产。 本项目所在区位交通和政策优势无与伦比，助力现代物流大市场 20xx 年，兰州被国 务院列为全国 9 大物流区域、 10 大物流通道和21 个全国性物流节点城市之一，为兰州市建设辐射西北、通达全国、面向中亚地区的区域性现代物流中心提供了新的机遇。 次年，商务部将兰州列为全国 46 个物流示范城市，确定了兰州物流的重点发展目标。 20xx 年 5 月，《国务院办公厅关于进一步支持甘肃经济社会发展的若干意见》明确提出建设兰州商贸物流中心。 物流业作为十大振兴产业之一，国家已经推出的多项利好政策。 各项政策叠加优势也将日益显现。 同时，全国经济发展方式的转变，国内产业转移，区域经济的协调发展，地区间产业分工协作，城镇化进程 的加速，这些都对兰州物流服务水平提出了更多更高的市场需求。 从产业发展趋势看，兰州物流业面临新的发展机遇。 伴随区域性中心批发市场辐射带动功能的日益增强，兰州铁路集装箱中心站、公路集装箱节点站和兰州铁路西货场快迁建等重大项目的建成，兰州市物流优势将得到进一步强化，物流业在全市经济发展中的作用将更24 加突出。 特别是随着西部大开发的深入实施，铁道部相继布局了兰渝铁路、兰新铁路第二双线、兰州西客站等重大项目，这些将为兰州的开发建设提供更为有利的交通支撑。 综上所述，本项目所在区位交通和政策优势无与伦比，助力现代物流大市场。 我国物流业向专业领域集约化趋势明显，为发展本项目创造良好的市场氛围 20xx 年是落实国家“十二五规划”的重要之年，也是落实我国“物流业调整和振兴规划”的关键年。 物流业正在被各级政府作为重点任务来抓，准确把握物流业的发展方向和趋势，有利于在新的市场竞争中快速地、稳健地发展。 一是物流业需求呈扩张趋势。 国家强调要加快转变经济发展方式，走中国特色新型工业化道路，实行产业结构优化升级，经济增长由主要依靠投资、出口拉动向依靠消费、投资、出口协调拉动转变，由主要依靠第二产业带动向依靠第一、第二、第三产业协同 带动转变。 经济发展的热点地区，国际上由发达国家向发展中国家转移，国内由东部沿海地区向中西部转移。 这两个“转变”和“转移”，带来物流需求“量”的扩张和“质”的提升。 二是企业物流社会化与专业化趋势明显。 在市场激烈竞争压力下，越来越多的制造企业开始从战略高度重视物流功能整合和物流业务分离外包。 外包的环节由销售物流向供应物流、生产物流、回收物流，由简单的仓储、运输业务外包向供应链一体化延伸。 企业物流的专业化趋势也相当明显，几乎所有大型连锁企业都在力图优化自己的25 专业供应链。 制造企业对第三方物流提出了面向高端的物流服 务需求，要求物流企业能够提供专业化的解决方案和运作模式。 三是物流企业呈个性化趋势。 主要表现为传统服务的整合和专业化服务的创新。 普通型的低端服务利润会越来越薄，而创新型业务、增值型服务和适合客户需要的特色服务将获得更大发展空间，专业化物流的发展会更加深入。 制造、商贸企业对供应链管理的重视，将会推动物流企业向专业领域渗透，加速与供应链上下游的联动。 物流企业针对客户个性化的需求，大力发展增值型、创新型业务，自主物流服务的品牌价值越来越重要。 四是物流市场细分化与国际化的趋势明显。 各行业物流的规模、结构和要求不同 ，其物流需求的速度、成本和服务也有很大差别，这就加速了物流市场的细分化。 中国的物流市场正在成为国外企业关注的重点，投资的热点。 一些国际化的企业将加快并购国内企业，完善在中国的网络布局，国内的物流网络逐步成为全球供应链网络的一部分。 面临国际化竞争，国内大型物流企业将随着中国产品和服务走出国门。 五是物流基础设施建设与整合的趋势明显。 交通运输设施建设将得到加强，中转联运设施和综合运输网络布局逐步完善；多式联运将得到发展，物流设施的系统性、兼容性将大大提高；市场机制在资源的整合、功能的拓展和服务的提升上将发展作用 ；各地加快物流聚集区建设，在大中城市周边和制造业基地附近和交通枢纽将合理规划、改造和建设一批物流园区和配送中心。 26 第四章 项目建设规模及主要内容 建设规模 北龙口地板及陶瓷市场是中国 兰州 • 北龙口国际商贸物流城整体项目中的其中一块，主要以经营高端地板及陶瓷品为主，形成仓储、物流及配套为一体的综合商业板块。 根据兰州市皋兰县经济发展情况和市场需要，并考虑项目资金能力和建设场地等多种因素。 北龙口地板及陶瓷市场建设项目拟在兰州北大门，皋兰县忠和镇征地 133400m2（折合 200 亩 ）。 主要建设内容 主要建设内容包括：总建筑面积 306800m2，其中标准展销厅281800m2（共包括 11 栋建筑物），综合办公楼 25000m2（共包括 1栋建筑物），配套设施用房 3000m2(包含在标准展销厅及综合办公楼内 ),并建设室外停车位 165 个 ,地下停车场 1369 个。 室外总体工程主要包括室外管线、道路、绿化、围墙，以及配套的供排水、消防、供电、采暖等公用配套工程。 本项目主要是为了顺应兰州市城市发展战略的需要，以市场化的运作方式建设一个环境优美、功能完善的一流地板及陶瓷市场，满足皋兰县、兰州市、甘肃乃至西北消费群体的家 具购物需求。 功能设置 北龙口地板及陶瓷市场建设项目按照相关商业建筑的设计标准进27 行建设，功能较为完备，设施较为先进，力图为顾客创造良好的购物和休闲环境，为工作人员创造方便有效的工作环境。 该项目总共占地 133400 平方米，总建筑面积 306800 平方米 ,其中，地下停车场面积 34225 平方米，（按照 25 平方米一个车位估算），地下库房面积 37225 平方米，综合办公面积 25000 平方米，标准展销厅 281800 平方米。 该建筑物为地下一层，地上三层的钢筋混凝土框架结构，耐火等级二级，建成后能满足皋兰县、兰州市乃 至周边地区人们对于地板及陶瓷的采购。 该建筑物单栋每一层为一个大的功能区。 其中：三楼主要以中、低端地板为主，并附带餐饮设施。 二楼以中、低端地砖、陶瓷品为主，并附带咖啡间、茶水间等休闲设施；一楼以高端地板、地砖以及陶瓷饰品为主，并附带精品展示区，负一层主要为库房和临时停车场，并附带有空调机房、风机房、配电室等辅助设施。 综合办公楼为地上 26 层建筑物，框剪结构，总高度控制在 100 米以内，主要供大卖场管理方以及各个经销商的办公之用。 28 第五章 项目建设地址及建设条件 建设地址 本项目 选址兰州北 大门，皋兰县忠和镇，白兰、柳忠高速交汇处， 109国道以西沿线，是进入兰州市区的北大门和对外交通的枢纽地带，且为旧城通往兰州新区的必经之地。 占地面积 133400m2（折合 200亩 ）。 该区域空气清新，环境良好，是兰州市区域商业发展的理想地段，开发潜力巨大。 建设条件 皋兰县位于东经 103176。 32 至 104176。 14′ ,北纬 36176。 05′至 36176。 50′之间 ,总面积 2556 平方公里。 东临白银市和榆中县，南接兰州市区，西连永登县，北依景泰县。 县城距兰州、白银两城均为 45 公里。 地形地貌西北高，东南低 ，平均海拔 1600 米，最高 2445 米，最低 1441米。 全县分山地、丘陵、盆地３个类型。 全县辖 7 乡１镇， 71 个行政村， 42 个居委会。 总人口 万人，其中农业人口 万人，占全县总人口的 93％。 主要民族有汉、回、壮、藏、苗、满等，其中汉族人占 99％，其他民族人口占％。 全县耕地面积 万亩，其中水浇地 万亩，人均 亩。 草地面积 253 万亩，林地面积 14 万亩。 黄河流经南部什川乡，年均径流量 331 亿立方米。 境内建有西电、大砂沟两大水利提灌工程，水库29 两座，另有小火烧沟水库正在建设 之中。 有金、银、铜、铁、铅、锌等金属矿藏和石英石、石灰石、大理石、花岗岩等非金属矿藏。 有白兰瓜、黑瓜籽、冬果梨、香水梨、苹果、软儿梨等丰富的农产品资源。 有什川乡 梨花会 ，中心乡 天斧沙宫 以及石洞寺庙群体等旅游资源。 境内有高压输电线路 公里，变电站 11 站，总容量 84950千伏安。 县城有 11 万伏变电站一座，正在建设的国家 八五 重点建设项目 ―― 黄河大、小峡水电站在该县什川乡境内。 三川口工业开发小区 22万伏变电站建设已经启动。 该区域地貌属黄土塬，场地相对平坦，地质条件稳定，是较适 宜建筑物场地。 参考当地建筑工程地质勘察资料，勘察深度范围内，地层复杂程度一般，自上而下主要由新近堆积黄土、马兰黄土、离石黄土构成。 属中温带大陆性季风气候。 年平均气温 ℃，最高 37℃，最低－ ℃。 年平均降水量 260 毫米，年蒸发量 1800 多毫米。 年平均日照 2768小时，无霜期 144天。 给、排水条件 本项目生活用水、消防用水均由北侧设置水塔供给，根据建设单位提供的设计资料，水塔出水管引入项目区，在水泵房设置生活贮水箱及消防贮水池，通过水泵加压后，在室 外成环状管网供给本项目生活和消防用水。 排水采用雨、污分流制，场区污水主要为生活污水，经处理达标30 后排入场外市政污水管网，。