临港新城项目可行性研究报告090317n(编辑修改稿)

临港新城项目可行性研究报告090317n(编辑修改稿)内容摘要：

大城区中占地面积最多，人口最密集的城镇， 交通便利，环境优美， 是临港新城最具活力的分城区。 P35 5．万祥 5． 1 地理位置 万祥分城区位于临港新城的西北部的主产业区内，是临港新城的门户 ，距离市中心城 区仅 55 公里（车程约 45 分钟），与浦东国际机场相距 12 公里（车程约 15分钟）。 分城区紧靠 A30 郊环线和浦东铁路。 市区至临港新城万祥分城区交通路线：A20 外环线（浦东机场方向） — A1 迎宾大道 — A30 郊环线 — 东大公路出口 — 临港新城方向 — 万祥分城区。 P36 5． 2 发展目标 万祥作为临港新城的四大分城区之一，将通过建设现代化的产业配套区和高标准的新型生活区， 逐步成为环境优美、配套设施齐全并与临港新城协调发展的新型生态型城市分城区。 5． 3 区域优势 根据临港门户的地理位置，定位“海洋风”的设计风格，简约、 大气、优雅，一条绿环以欧式风格为主 ，连接分城区各个功能区，形成一个从公共领域到私有领 域不断深入的城市绿色景观大道，形成水清、气净、天蓝的生态之城格局。 P37 二、 安置适用房 1． 整体规模 到 20xx 年年底，临港地区将有 350 万平方米的农民安置配套房建成分配， 70%以上的动迁农民住上新居。 在加速城市化的过程中，临港的芦潮港、泥城、书院、万祥四镇将有十几万农民转变为城市居民。 P38 2．各城镇安置房概况 区域 项目名称 占地面积 （平方米） 建筑面积 （平方米） 占地总计 （平方米） 建筑总 计 （平方米） 芦潮港 （今后无放量） 芦潮港社区动迁安置基地一期 255000 896518 芦潮港社区动迁安置基地二期 106106 芦潮港社区动迁安置基地二期 2 95759 芦潮港社区动迁安置基地三期 439653 泥城 （今后无放量） 泥城社区动迁安置基地一期 238300 1723462 泥城社区动迁安置基地二期 266000 泥城社区动迁安置基地二期 2 101034 泥城社区动迁安置基地三期 A 413239 泥城社区动迁安置基地三期 B 704889 书院 （今后有放量） 书院社区动迁安置基地一期 291440 663881 书院社区动迁安置基地三期 372441 万祥 （今后有放量） 万祥社区动迁安置基地一期 139000 390274 万祥社区动迁安置基地二期 251274 （以上数据来源于“临港新城安置房情况表”） P39 3．安置房购买条件 首先由专业部门进行估价，居民将房屋估算出的价格按每个户口 40 平方米，每平方米 2900 元的价格购买安置房，多退少补，若需要超面积购买，则以市场价每平方米 4156 的价格予以购买，所购安置房 5 年内不得挂牌出售。 安置房仅用于安置拆迁户，不得对外销售。 专业估价 拆迁房 价格 购买安置房 2900 元 /平米，多贴少补 大于每户 40 平米，按照市场价 4159元 /平米 P40 4．各城区安置房剩余房源计算 公式：【建筑面积总合 /原住居民 （安置最低限额） 40 平方米】 * 原住民总量 ● 泥城本地户口： 23031 人 ● 芦潮港本地户口： 11294 人 ● 书院本地户口： 37266 人 ● 万祥本地户口： 50069 人 换算： ● 泥城分城区安置房剩余可调控面积为 802222 平方米 ● 芦潮港分城去安置房剩余可调控面积为 444758 平方米 临港新城安置房 ● 书院分城去安置房剩余可调控面积为 826759 平方米 需求 120万平方米 ● 万祥分城去安置房剩余可调控面积为 1612468 平方米 小结： 以每人 40 平方 米的人均住房需求，目前临港新城仍有 3 万居民还不能改善居住条件，约占目前总人口的 30%。 P41 三、滴水湖周边（主城区）土地供应和潜在项目 已供应土地统计 当前，可以从官方网站查找到的 滴水湖周边（主城区）的 土地成交数据共有 6项，其中只有一项为居住用途的土地，由绿地集团获得，用于开发绿地东岸涟城，将在下面部分详细分析。 其余 5 项均为商业、办公用途的土地，且土地面积都不大，在 12～ 19 亩之间。 其中上海刚泰置业有限公司获得土地用于开发“刚泰国际大厦”， 总建筑面积 万平方米左右，由 1 栋高层商办楼和 5 栋 多层商业楼组成，已于 20xx 年出开工。 P42 已供应土地统计表 编号 项目 面积（ ㎡ ） 容积 率 金额（万元） 用途 获地单位 获地日期 1 南汇区临港主城区一环水芸路西侧地块挂牌 3 3500 综合商业、办公 上海刚泰置业 有限公司 20xx0126 2 南汇区临港主城区一环区山兰路东侧地块 3 3950 综合 上海毓阳投资发展有限公司 20xx0126 挂牌 3 南汇区主城区一环区山兰路西侧地块挂牌 3988 综合商业、办公 上海昊坤置业 有限 公司 20xx0126 4 南汇区临港主城区一环区云鹃路东侧地块挂牌 3800 综合商业、办公 上海百业信资产管理有限公司 20xx0126 5 南汇区临港主城区一环区云鹃路西侧地块挂牌 3930 办公 上海广昊建设发展有限公司 20xx0126 6 南汇区上海临港新城主城区 WSWC42地块挂牌 1 36500 居住 上海绿地（集团）有限公司 20xx1124 合计 55668 P43 潜在项目 从 官方网站 显示数据看，目前位于滴水湖周边（主城区）有一幅面积为 237621㎡（约合 356 亩）的土地正在挂牌交易中，容积率为。 该土地的开发可能与我项目产生直接的竞争。 而滴水湖周边（主城区）土地供应总量在 3 万亩以上，当前仅供应 20xx 亩左右，未来的土地供应量巨大。 预计每年供应土地的可建筑面积在 100 万 ㎡左右。 P44 三、南汇区政府配售商品房项目 —— 宜浩佳园 宜浩佳园是上海临港新城投资建设有限公司 开发的，为南汇区政府定向配售的商品房项目 ， 不对外销售。 项目 位于申港大道、环湖西三路交叉 路口，紧邻区行政中心、航海博物馆、办公事业中心。 该项目占地面积为 公顷 （约合 826 亩） ， 总建筑面积 约 62 万 平方米 ， 住宅建筑面积约为 48 万平方米， 总户数约 5374 户， 其中 20%为 12 层的小高层，其余为四层的多层住宅。 项目的建筑密度为 %， 综合容积率 ， 绿化率 %。 该项目共有 18 个房型， 建筑 面积从 75 平米到 145 平米不等。 在新技术的应用上， 项目 采用先进的 “ 集中集热－分户水箱 ” 的太阳能热水系统和直饮水技术。 其中，太阳能热水系统已申请国家建设部可再生能源建筑应用示范工程推广项目。 项 目预计将在 20xx 年 5 月竣工。 项目 配套幼儿园和小学。 P45 宜浩 佳园总平图 项目实景图 P46 四、 竞争项目调查 注：本次竞争楼盘调查将针对目前临港新城唯一在售项目绿地东岸涟城展开 1．绿地东岸涟城概况 1． 1 地理位置 绿地东岸涟城地处上海市南市区临港新城核心主城区，位于申港大道、环湖西三 路交界处，紧临中国最大人工湖。 P47 1． 2 项目介绍 绿地东岸涟城总体规划强化 45176。 城市岛居住小区的独特性，以契形绿地与正南北向的居住单元形成趣味的社区外部空间。 景观体系遵循以人为本的设计原则，从社区滨江公园到街坊间的契形绿地再到居住单元的内部庭园，形成自外而内的绿化网络。 P48 1． 3 项目规划 临港新城 1 号作品，共分 3 期开发，规划占地面积约 50 万平米，建筑面积约51 万平方米，规划总户数 3598 人。 P49 2．绿地东岸涟城各期概况 2． 1 项目一期概况 开盘时间 07 年 9 月 交房时间 08 年 9 月 占地面积 50000 平方米 建筑面积 60000 平方米 以上图片资料来源于“绿城东岸涟城”售楼处 产品形态 叠加别墅、花园洋房、公寓 装修状况 毛胚 容积率 绿化率 38% 平均价格 叠加别墅： 8700/平米 花园洋房： 7000/平米 公寓： 7300/平米 规划户数 600 户 销售率 90%以上 项目进度 已交付使用 面积户型 以公寓 50~80平米房型为主 客户情况 投资客 58%、原住民 22% 公务员 17%、产业 13% 广告诉求 区域价值 推广渠道 高速户外、大众媒体 P50 2． 2 项目二期概况 开 盘时间 07 年 12 月 交房时间 09 年 6 月 占地面积 1420xx 平方米 建筑面积 118000 平方米 产品形态 叠加别墅、花园洋房、公寓 装修状况 毛胚 容积率 绿化率 38% 平均价格 叠加别墅： 11000/平米 花园洋房： 9200/平米 公寓： 8600/平米 规划户数 1323 户 销售率 85%以上 项目进度 现房发售，未交房 面积户型 以公寓 50~80 平米房型为主 客户情况 投资客 53%、原住民 17% 公务员 20%、产业 10% 广告诉求 区域价值 推广渠道 高速户外、大众媒 体 P51 2． 3 项目三期概况 开盘时间 08 年 9 月 交房时间 09 年 12 月 占地面积 300000 平方米 建筑面积 330000 平方米 产品形态 叠加别墅、花园洋房、公寓 装修状况 部分精装 容积率 绿化率 % 平均价格 叠加别墅：未推出 花园洋房： 8100/平方米 公寓： 7800/平方米 规划户数 1675 户 销售率 38% 项目进度 在建 面积户型 以公寓 50~8。