临桂县“时代枫林一期”商住小区建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

临桂县“时代枫林一期”商住小区建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

仅 10 分钟路程，通过航空、铁路、公路通往全国各地十分方便。 项目的建设位置处于 临桂 新城区西城大道路边，建筑材料运输方便。 （七 ）供电 条件 临桂县由广西主电网供电，建有 2 万 KVA 变电站两座，又投资6000 万元，完成了全县农村电网改造，电力供应有保障。 （八）通信条件 桂林市邮电通讯设施发达，全市已经实现程控电话，电信管网已经覆盖桂林市每一个角落，普遍采用光纤宽窄带综合接入制备，为广大用户提供包括语音（固定电话）、宽带上网（ ADSL、 VDSL）、宽带局域网互联、智能化小区、语音 /数据 /图像综合交换网络等多方面、多渠道通信服务，可满足本项目建设期与建成后的电信、通讯要求。 （九）施工条件 本项目地处 城区 ，场地 平整。 近 郊 有许多山石，建筑材 料（如碎石、片石等）十分丰富，价格便宜，运输距离短且方便，可以大大减少运费。 水泥、钢材、木材等建设材料在桂林及周边市场均有足量供应，易于采购。 桂林市内的土建、装修施工单位在质量、技术和进度上均可满足本项目要求。 临桂县 “ 时代枫林一期 ” 商住小区建设项目可行性研究报告 广州市国际工程咨 询公司 20 （十） 土地 条件 建设用地已落实，手续合法。 于 20xx 年 11 月 1 日 以 竟拍的形式取得了位于临桂县城世纪大道北侧的 56 亩（ 37297 平方米 ） 国有土地的使用权（其中商业 40 年，住宅 70 年），土地用途为商业、住宅用地，已办理土地证。 另从该公司已取得的土地中划 16 亩并入本项目，使本项目的建设用地达到 亩。 同时，临桂县 建设局已下发了《关于时代枫林项目 一期用地 定点的 通知》（临城规【 20xx】 605 号）确定规划用地容积率 ≤ ，建筑密度≤ 38%，绿地率≥ 30%，建筑高度≤ 60m。 临桂县 “ 时代枫林一期 ” 商住小区建设项目可行性研究报告 广州市国际工程咨 询公司 21 第 四 章 建筑工程方案 一、设计原则 （一） 功能分区的合理布局原则 本规划的各个功能分区按照 居住与休闲、运动锻炼 不同 结构 进行 安排。 这种安排模式满足了 住 户 对于各种设施使用的便利性的需求。 同时也使得各个功能组团的组合可以相对独立，以适应 不同工作职能 的需求。 （二）主体建筑 符合现代性要求 （ 三）主体建筑应美观庄重，符合艺术性原则 （四） 生态的环境设计原则 环保与生态已经是现在公认的一条设计准则。 带电梯的小高层作为高能耗建筑，节能环保的措施对建筑物的长期高效、经济运转至关重要。 通过建筑布局多方案比较，选择节约用地、可持续发展的规划方案。 建筑注重外围结构节能、最大化的利用自然通风采光、达到 节能照明，节能空调系统的环保 目的 ，同时采用隔声减噪等一系列的技术措施，体现绿色建筑的概念。 （五）形象标志性 原则 临桂县 “ 时代枫林一期 ” 商住小区建设项目可行性研究报告 广州市国际工程咨 询公司 22 建筑风格新颖、和谐，具有现代气息 建筑的特征，强化以人为本的整体特色。 本建筑的存在将 提高 临桂 新 区鲜明的形象特征。 （六）造价经济合理性原则 设计方案在满足使用、确保使用功能的前提下，应力求降低造价，做到经济合理。 （七）使用安全性原则 方案设计必须满足国家标准、规范要求，确保其使用的安全性。 二 、建设规模 本项目 共 占地 216220m2，合 亩 ，计划总投资约 37749 万元，总建筑面积 216220平方米，其中计容积率建筑面积 192745平方米，不计容积率地下室 22125 平方米，架空层建筑面积 1350平方米。 总居住户数 1223 户，入住人口 4278 人，住宅建筑总面积 152857平方米。 其中安置征地拆迁农民 166 户， 608 人，无偿提供 36480 平方米住宅用房（人均 80 平方米）；向社会提供商品房 116350平方米，居住户 1057 户（按户均 110平方米计算），居住人口 3670人（按户均）。 商务及小区服务管理人员 400 人 ， 整体建筑为 13 栋 带电梯的高层 和 23 层环小区周边的临街商业用房 所构成的建筑群，融商业、居住、休闲 、 会所为一体的大型高档商住小区。 规划容积率为，小区建设以打造生活便利，配套完善的新型社区为目标。 定位为“高尚的生态居住社区 ”。 三 、建设内容 （一） 住 宅 建 设内容 临桂县 “ 时代枫林一期 ” 商住小区建设项目可行性研究报告 广州市国际工程咨 询公司 23 本项目充分考虑了社会上不同职业、不同爱好、不同收入的人对居住环境、面积、风格的不同要求，在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。 注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现 2l 世纪高品质住宅区的风貌。 多层建筑项目根据以上分析的目标消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，整个住宅设计分为不同特色的居住组团，同时也构成了不同特色的景观区。 高层住宅：以居住为核心构成，同时可以合理的组合与拆分的空间。 该小区 共 设置了 13 栋高层住宅， 其中 20 层 4 栋， 12 层 3 栋，15 层 3 栋 ， 16 层 1栋， 11 层 1 栋， 18 层 1 栋 ， 户型均设落地凸窗，均明橱明卫明厅明卧。 比例分配合理，空间层次丰富，与公共环境一起营造一个舒适的居住大环境。 建筑 结构和 面积 见下表： 表 41 名称 户型面积 数量 占总住宅面积的比例 % 住宅建筑面积 152785 二厅二 卫 90 22918 15% 二厅三 卫 110 38196 25% 二厅三 卫 120 38196 25% 二厅三 卫 140 38196 25% 二厅四 卫 160 7639 5% （ 二 ）商业用房建设 本小区是按入住户数 1223户，人数 4278口设计的大型商住小区，再考虑到周边已建成或正准备建的几个住宅小区，因此，商业用房建设就成为本项目一个重要的配套设施。 总设计商业用房 39510 平方米。 临桂县 “ 时代枫林一期 ” 商住小区建设项目可行性研究报告 广州市国际工程咨 询公司 24 小区商业分 二 部分： A 部分：在小区的 北面 设计 一条商业步行街区，步行街两边分别建设 2F、 3F 的商业用房，以满足不同商业功能的需要和形成错落有致的风格； B 部分：在小区的其它三面临街建设相连的 2F 商业 用房， 形成三个特色商业街 面。 总之，社区内的特色商业街将展现人们一种生活的情调与音符。 （三 ）会所、管理用房 会所，就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服 务设施。 会所具备的软硬件条件：康体设施包括网球或羽毛球场、健身房等娱乐健身场所； 棋牌室 、 老年活动中心 、阅览室等其他服务设施。 以上一般都是对业主免费或少量收费开放。 小区的管理用房包括保安、物业等用房。 本项目会所、管理用房 450 m2， 位置设在小区 中部 ，以方便为住户服务。 (四 ) 社区配套内容 规划充分考虑不同配套设施的服务、步行距离保证的步行半径，合理配置不同功能的公建、配套设施。 并将社区中心公建作为社区的重要节点和重要景观。 为社区居民提供娱乐、停留、交往的邻里空间，同时，建设有亭台、雕塑、绿化 景观等，反映居住环境的多功能性和社会生活的多样性。 主要建设内容 表 42 序号 工程名称 建设性质 单位 数量 备注 临桂县 “ 时代枫林一期 ” 商住小区建设项目可行性研究报告 广州市国际工程咨 询公司 25 一 住宅建筑 新建 栋 13 框架结构 、带电梯 1 高层（ 20F， 60M） 栋 4 2 高层（ 12F， 36M） 栋 3 3 高层（ 15F， 45M） 栋 3 4 高层（ 16F， 48M） 栋 1 5 高层（ 11F,33M） 栋 1 6 高层（ 18F,54M） 栋 1 二 会所 、管理 ㎡ 450 含社区居委会、物业、活动、警务用房 三 商业建筑 ㎡ 39510 23F 商业步行街 和三面临街 2 层商铺 六 地下停车场 新建 ㎡ 22125 七 排水工程 新建 m 1300 八 给水工程 新建 项 1 九 供电工程 新建 1 电力变压器及输配电 新建 项 2 2 路灯 新建 盏 200 3 综合布线 m 8000 4 其他辅助工程 新建 1 十 小区大门 新建 项 2 十一 环境绿化美化工程 新建 1 植草 ㎡ 20xx 2 种树 棵 500 3 景观 项 1 水景、亭台、雕塑、喷泉 十二 安全工程 新建 项 1 灭火器材 购置 个 500 灭火器、消防栓等 2 安全系统工程 新建 项 监控设备等 十 三 电梯等设备 购置 项 13 四 、建筑工程方案 （一）主要设计依据 《民用建筑设计通则》 GB 50352— 20xx “ 时代枫林 一期 ” 规划用地位置示意图 《建筑结构可靠度设计统一标准》（ GBJ50068— 20xx） 《建筑桩基设计规范》（ JGJ94— 20xx） 《混凝土结构设计规范》（ GB500l0— 20xx） 临桂县 “ 时代枫林一期 ” 商住小区建设项目可行性研究报告 广州市国际工程咨 询公司 26 《建筑抗震设计规范》 CB50011 一 20xx）（ 20xx版） 《建筑给水排水设计规范》 GB 5001520xx 《室外给水设计规范》 GB 50013－ 20xx 《建筑设计防火规范》 GB 5001620xx 《室外排水设计规范》 GB 50014－ 20xx 1《建筑灭火器配置设计规范》 GB 5014020xx 1《城市区域环境噪声标准》 (GB 3096— 1993) （二）工程设计标准 使用年限：本工程设计使用年限为 50 年。 安全等级：本工程结构 安全等级均为二级。 抗震设防：本工程属丙类建筑， 6度抗震设防。 抗震等级：抗震等级为四级。 环境类别：地上部分为一类，露天部分为二 b类。 （三）基本设计参数 设计基本地震加速度为 ,设计地震分组为一组。 基本风压： W=㎡。 地面粗糙度： B类。 （四） 规划布局 总体规划由高层住宅、 商业街、会所 等 住宅建设和 公共建 设 配套设施构成。 商业街区 ，指社区外规划一条由 西 至 东 的特色商业街。 商业街区是由不同业态的商业区段构成。 并且商业街由 文化 广场及交通广场镶临桂县 “ 时代枫林一期 ” 商住小区建设项目可行性研究报告 广州市国际工程咨 询公司 27 嵌其中， 极大的丰富了商业街区的特色。 商街既满足了社区内业主购物需要，同时为新市政片区提供了必要的商业配套。 社区内规划 不同特色的居住 楼群 ，以小高层，高层住宅构成，户型大小搭配合理，建筑空间开阔， 不同 标高 的楼层 差异使得建筑高低错落有致，景观变化丰富。 （五） 结构选型 上部结构选型 高层建筑分别为 1 8 F、 2 0 F、 15 F、 11F 等楼群组成 ，其标准层部分采用现浇钢筋混凝土剪力墙结构。 本项目中 四周临街 高层建筑底部带有 二 层的商业用 房，内部高层设 一层 架空层或 地下 停车 室。 在功能转换处设置，转换层以下为框支剪力墙结构 ，提供建筑所需要的较大空间，并保证核心筒 (楼梯间 )及一定数量的上部剪力墙落地。 多层建筑、会所、幼儿园采用现浇钢筋混凝土框架结构。 结构中的填充墙均采用轻质墙体。 基础设计 位于挖土区域的高层建筑，如果是承载力较高的基岩，可以考虑采用天然地基上的梁板式基础。 以上关于基础工程的方案待取得地基勘察资料后再进一步核定。 梁、板、墙截面尺寸 由 具体设计 单位确定。 五 、主体工程 （一）高层住宅户型篇： 临桂县 “ 时代枫林一期 ” 商住小区建设项目可行性研究报告 广州市国际工程咨 询公司 28 该小区高层住宅 为主 (最高 20F，建筑高 60m)， 同时，各个不同高度的楼体相互交错，楼体之间水体、草坪、树木、亭 台 点缀其间， 高低错落有致，为城市街景提供了丰富的 景 观。 一方面退让了 公共 场地的空间要求，另一方面多层区丰富了小区的内环境，极大的提高小区的品质。 (二 ) 商业街区建设 本项目主要以居住为主，同时沿 小区 北 部建设一条 配套商业 街 ，为周边一公里范围的人们提供 各种 主题 、各种特色的 商业 服务。 （三）景观建设 景观设计概念：“依山就势”将湖光山色尽收眼底；“显山露水”。