上海市徐汇区钦州北路243街坊6地块项目开发可行性研究报告48p(编辑修改稿)

上海市徐汇区钦州北路243街坊6地块项目开发可行性研究报告48p(编辑修改稿)内容摘要：

房价增长率/ G D P 增长率( 右轴)  房 价增长率 /GDP 增长率这一指标通常被用来当作衡量房地产相对国家经济扩张的速度，首先该比率低于 2 被认为是合理的，在 1— 2 之间则需要高度警觉，而超过 2 说明存在泡沫问题。  从图 6 看，上海近两年的这一指标属于较为合理的范围。 (5) 需求分析 表 8 住宅销售面积及其增长率单位（万平方米） 指标 /年份 1995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 住宅销售面积 536.31 528.56 2 1065.24 1243.33 1445.87 1681.48 1846.38 2224.47 3233.74 2692.4 增长率 % % % % % % % % % 4% 图 6 上海住宅销售面积及其增长率0 . 0 05 0 0 . 0 01 0 0 0 . 0 01 5 0 0 . 0 02 0 0 0 . 0 02 5 0 0 . 0 03 0 0 0 . 0 03 5 0 0 . 0 01995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx单位 ( 万平方米 ) 0 . 4 0 . 200 . 20 . 40 . 60 . 8销售面积( 左轴) 增长率( 右轴)  从 20xx 年至 20xx 年住宅的销售速度增长极快， 20xx 年的增长速度达到了 %，销售面积为 万平方米， 20xx 年由于受宏观政策的调控，销售面积出现了负增长 %，销售面积为 万平方米。 表 9 城镇人均住宅 使用面积及其增长率 单位（平方米 /人） 指标 /年份 1995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 城镇人均住宅使用面积 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 增长率 % % % % % % % % % % 图 7 上海人均住宅使用面积及其增长率0 . 0 05 . 0 01 0 . 0 01 5 . 0 02 0 . 0 02 5 . 0 01995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx单位 ( 平方米 / 人 )00 . 0 20 . 0 40 . 0 60 . 0 80 . 10 . 1 20 . 1 4住宅使用面积( 左轴) 增长率( 右轴)  从图 8 看上海的人均 住宅使用面积的增长， 20xx 年是一个转折点，又达 到了一个高峰，增长率为 %，但 20xx 年又有所放缓增长率为 %。 上海的人均住宅使用面积增长率在全国也属于一个较高的水平。 20xx 年上海的人均住宅使用面积 ，还有很大的增长空间。 (6) 供求关系 表 10 上海历年供求关系对比 指标 /年份 1995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 施工面积 /销售面积 销售面积 /竣工面积 3% 7% 6% 7% 4% 7% 2% 9% 5% 2% 7% 图 8 上海住宅市场供求关系0 . 0 01 . 0 02 . 0 03 . 0 04 . 0 05 . 0 06 . 0 07 . 0 08 . 0 09 . 0 01995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 2 0 . 0 0 %施工面积/ 销售面积( 左轴) 销售面积/ 竣工面积( 右轴) 从两个指标来分析上海住宅市场的供求关系 ① 施工面积 /销售面积，从我们搜集的数据表明，这一指标在 5 以下是比较健康的。 从表 8 看近 4 年上海的这一指标的平均值为 3 左右，远低于 5。 但是20xx 年这一指标有上升的趋势，需警惕。 ② 销售面积 /竣工面积，从近几年 的数据看，上海供求基本平衡的，还倾向于供不应求。 (7) 市场小结  从经济发展上看，上海的经济总量在全国具有绝对的领先地位，这为上海的房地产发展提供了良好的经济后盾。  从相关的政策我们可以知道， 20xx 年一系列的宏观政策对上海的房地产市场是一大重击。 出台的宏观政策将继续对上海的房地产市场进行调控，由于宏观政策的效果时间的不确定性。 所以说上海的房地产市场存在着众多不确定性。 上海的“十一五”规划的众多利好条件将为上海的房地产行业的发展带来种种机遇。  购买力方面，由于近几年上海的房价迅速增长，造成居民收入与房价的 巨 大差距，上海居民的购买力极弱。  上海外来人口和城市人口近几年都有大幅度的增长，这将造成巨大的潜在需求。  从销售面积和人均住宅使用面积来看上海的需求， 20xx 年上海的住宅销售面积在宏观政策的作用下出现了负增长，但还是存在着大量的需求。 20xx 年人均住宅使用面积有小幅度的增加，还有很大的增长空间。 2 区域市场分析 (1) 区域市场界定 本项目地块位于 徐汇 区唐山路以南、许昌路以东，处于 徐汇 区内环板块区域。 图 9 区域位置 (2) 徐汇 区社会经济发展状况 徐汇 区整体经济总量持续稳步上升，支撑居民生活水平及购买力逐步提高 图 10 徐汇 GDP 历年增长情况 010203040506070801998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx杨浦区生产总值增值（亿元）  徐汇 区生产总值到 20xx 年增长率达到了 %，占全上海市生产总值的比重为 %。 工业总值与 GDP 成正比上升，在 20xx 年达到 亿，增幅同比增长了 %， 徐汇 区一直保持了工业重区的地位。 以“工业型产业”为主导，向“知识型产业”转变的 徐汇 区正逐渐成为一个高素质人才的聚集地  20xx 年 110 月引进各类企业 2217 户，同比增长 19%；吸引注册资金 亿元，同比增长 1%，注重引大引强，引进注册资金 500 万元以上的企业 185 户，同比增长 12%。 500 万 — 1000 万元的企业 105 家， 1000万元 — 1 亿元的企业 71 家， 1 亿元以上企业 1 家  20xx 年 徐汇 区创立了上海市知识产权园 ， 并成功推动台州科技研发园落户 徐汇 ，并新开办了科技企业 519 户 徐汇 是人口聚居的重要区域，且旧区改造力度加大，居民住房需求量较大 表 11： 徐汇 人口分布  20xx 年 徐汇 区户籍人口数为 万人，占上海总户籍人口数的％。 其户籍人口总数排位仅此于上海市浦东新区，是上海人口数第二大的行政区  从 徐汇 区的人口构成来看， 1834 岁年龄段的客户比例高于全市平均比例  徐汇 区为配合市 政工程， 20xx年拆迁居民就为 4500户左右，预计在 0607年拆迁户数不会少于 3000 户，对住宅市场的刚性需求较大 (3) 徐汇 片区规划发展定位 总体规划 根据规划，未来 徐汇 将形成“一中心、一发展带、两轴线、五功能区”的多层次、网络状、组团式的空间布局结构。 其中项目处于周家嘴路以南居住、都市型工业综合功能区，占地面积约 平方公里，主要由旧城区组成，是 徐汇区区调整经济结构、优化城区功能的重点区域 图 11 周家嘴以南居住、都市型工业综合功能区规划范围西起大连路，东至军工路，北抵周家嘴路，南至滨江，规划用地约 平方公里。 以宁国路 — 黄兴路为界分为西块与东块两个规划编制单元。 由于历史原因，黄浦江沿岸地区是上海传统工业的基地，周家嘴路以南地区是徐汇 旧区与工业集中的区域，城市环境相对较差。 黄浦江两岸综合开发世纪工程的启动以及 20xx 年上海世博会的申办成功，推动了浦江两岸周边区域的功能转换。 周家嘴路以南地区既是借此快速推进沿岸地区开发的有利时机，对其周边区域从整体上进行功能优化调整，以促进这一区域整体协调发展。 周家嘴路以南地区东西两侧分别为城市快速干道军工路与大连路，并通过黎平路隧道、大连路隧道与浦东联系；杨树浦路以南为黄浦江两岸综合开发的核心区，规划将建成渔人码头现代观光旅游区及 徐汇 大桥现代科教办公区；东侧紧邻规划复兴岛 CID 中心；地区道路交通条件优越。 该地区包含了滨江发展带、大连路现代服务区，这些都对该地区城市建设和品质的提升有积极的带动作用。 交通规划 徐汇 区区域范围内规划轨道交通线路初定为 8 条；规划主干道为主的“五横、四竖”的骨干道路网络格局。 徐汇 区内交通的进一步完善将改变区内通行不便的现状，从而加速 徐汇 的发展 图 12 交通规划布局 (4) 徐汇 区房地产市场发展情况 ① 房产市场板块格局与发展特点 根据 徐汇 各区域不同的区位和发展特点， 徐汇 区房地产区域可分为六大板块： 图 13 区域房地产板块  新江湾板块： 生态、区域整体规划；未来供应量预计 40 万平方米  中原板块： 轨道交通、成熟社区；未来供应量预计 5 万平方米  五角场板块： 配套优势、商圈规划、大学城；未来供应量预计 10 万平方米  黄兴公园板块： 轨道交通线、黄兴绿地、成熟社区；未来供应量预计 20万平方米  东外滩板块： 北外滩延伸板 块、滨江规划；未来供应量预计 10 万平方米  徐汇 内环板块： 离市区近、配套优势；未来供应量预计 40 万平方米 ② 徐汇 区供求情况分析 A. 需求情况 徐汇 区是原上海最大的居住区，区域内刚性需求大  根据 徐汇 的人口结构分布，年轻婚房置业构成一定需求  徐汇 区为了配合市政工程，大量的拆迁换房构成大量的需求量 虽受整体宏观政策影响，但 徐汇 区销售情况整体稳定 图 14 徐汇 一手房成交情况 杨浦区一手房成交情况020xx0400006000080000100000120xx01400002004年8月2004年9月2004年10月2004年11月2004年12月2005年1月2005年2月2005年3月2005年4月2005年5月2005年6月2005年7月2005年8月2005年9月2005年10月2005年11月2005年12月2006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月020xx40006000800010000120xx14000总成交面积( 平方米) 均价（元）  20xx 年 徐汇 区亦经受房地产市场的宏观调控的影响，一手房交易面积大幅下降，均价也略有波动，但在进入 06 年后，价格又进入一个上升通道  由于 20xx 年调控政策的影响， 徐汇 区的销售面积与价格都出现了一定的波动，但整体相对稳定 B. 供给情况  随着政府对用地出让的控制加强，以及 徐汇 区可开发地的逐步减少， 徐汇区从 20xx 年开始，住宅性质用地批量逐年减少 图 15 010000020xx0030000040000050000060000020xx 20xx 20xx 20xx上海市杨浦区住宅性质土地出让情况 图 16 徐汇 批准预售情况 上海杨浦区批准预售情况010000020xx0030000040000050000060000002Q102Q202Q。