重庆市渝中区石油大厦酒店式公寓策划方案(编辑修改稿)

重庆市渝中区石油大厦酒店式公寓策划方案(编辑修改稿)内容摘要：

解放西路、中兴路板块项目 上图体现了本项目对比区域内其 它项目的优劣势，也从另一角度人 气 汇聚 目标客户形成 交 通 优 势 项 目 景 观 等 级 小什字、嘉滨路板块项目 本项目 反映本项目在其后的营销过程中可能的优劣势及机会威胁，并据此提炼出本项目的核心竞争力及营销策略。 ①较场口新华路板块现有的项目主要分布在和平路沿线、小米市和石灰市。 小米市及石灰市的项目如合景聚融、美力 、阳光星座等项目均处于尾盘状况，但由于开盘较早，形成了一定的市场知名度。 而本项目所在的和平路沿线项目多为旧楼改造如：馨茗苑、星河城等，这势必会影响项目的品质及品牌形成。 ②解放碑核心板块的楼盘，由于其所处地段缘故，在品质、品牌、人气及价格空间等各方面均具有相当的优势。 因其位于或靠 近步行街，而获得众多消费者的青睐，成为高收入阶层在解放碑 CBD 购房时的首选。 ③解放西路中兴路板块项目在所有板块中处于第三层次（以本项目为参照点），但由于位置上与本项目更为接近，故该板块也是本项目定位的重要因素之一。 ④小什字嘉滨路板块项目对本项目价格定位有一定的参考价值。 综合上述对比的优劣， 本项目的综合素质在四个板块中属较高档次，特点相对明显。 为本项目的产品定位提供最主要的依据。 以下表格所列楼盘均是本区域内部分在售或将要销售的项目，分别就地理位臵、规模、价格、销售进度、物业 类型及装修标准等进行对比分析，将在营销策划报告及销售操作过程中为本项目提供竞争参考价值。 楼盘名称 楼盘地址 开发商 楼盘规模 项目进度 销售均价元 /㎡ 物业类型 馨茗苑 和平路 物华物业 占地 3000 ㎡ 高层商住楼 共 128 套 04 年 3 月销售 余 20 套 4080 起 4280 均价 楼层差价 20 元 公寓 清水 星河城 和平路 上海盛融 裙楼 2— 7 住宅共 300 多套 4 月底开盘 估计起价 4700 公寓 合景聚融 民权路 合景国际 建面 68361 ㎡ 可售 30 余套 已交房 6800 元 /㎡ 公寓 清水 阳光星座 民生路 沪投实业 建面 3000 ㎡ 共 360 套 可售 15 套 已交房 5200、 4700 楼层差价 20 元 公寓 装修清水 美力 民生路 裕轮实业 涪陵金塔 建面 47000 ㎡ 已交房 6500 、 6100 公寓 装修清水 雅地天际 八一路 共创臵业 占地 1120 ㎡ 建面 23056 ㎡ 04 年 6 月开盘 余 17 套 8800 公寓 装修 环岛名都 八一路 林华物业 占地 3300 ㎡ 建面 55000 ㎡ 04 年 7 月开盘 05 年 4 月交房 余 40 套 4900 公寓 清水 江风雅筑 解放东路 新原兴 共 295 户 剩 10 余套 3700 清水 君悦长滨 长滨路 鑫岛臵业 共 368 户 04 年 5 月开盘 已售完 5000 公寓 装修 南国丽景 沧白路 英利地产 占地 4300 ㎡ 建面 47133 ㎡ 03 年初开盘 已交房 余 155 ㎡以上 4700 公寓 清水 新重庆公寓 民族路 典华物业 共 336 户 余少量房源 5900 公寓 装修 东和湾 朝千路 东和物业 共 557 户 04 年 10 月开盘 已售 70% 5400 公寓 清水 上表所列项目罗列了四个板块内近两年在售或已售大部分项目，综合各楼盘的质素，提炼出对本项目 具有借鉴或参考价值影响因素： ①四大板块内新开盘或将开盘的项目很少，多数项目处于尾盘或剩余不多的销售状态。 ②除江风雅筑外，表中所示项目均提出“公寓式住宅”的服务概念，为业主提供酒店式服务。 ③单个项目的体量不大，单体楼或双塔楼居多，这体现了“公寓式住宅”的特性。 ④大部分楼盘在户型面积上遵从“精而全”的设计原则， 30 至70 平方米面积的户型所占比例较大。 ⑤“公寓式住宅”售 价在 4500 元 /㎡ — 6200 元 /㎡区间占大部分，价格差异主要体现在地具体地段及装修标准。 ⑥在营销操作上，大部分楼盘从“公寓”入手，提炼 项目的核心竞争力并转化为营销宣传主题。 在本项目产品、价格及营销定位时，应充分借鉴或参考四个板块内的成功项目，分析其特性所在，结合本项目的实际状况做到扬长避短。 在竞争程度分类中，对比各竞争楼盘的地理位臵、销售进度、项目规模、物业类型、项目档次（中高低档）及装修标准等基础要素，得出竞争楼盘对本项目的威胁程度。 星河城、馨茗苑 及本板块内其它即将投放市场项目。 星河城将于 20xx 年 4 月投放市场，住宅投放量约为340 套。 馨茗苑二期（据销售人员介绍）为一栋 30 层公寓，估计在今年年底投放市场。 这两个楼盘在区位、规模、销售时间及定位等质素与形成本项目全面竞争。 直接竞争 合景聚融、雅地天际、环岛名都、东和湾。 前三个项目均处于尾盘销售状态，所余住宅量不大，但由于其所处区位比本项目更优越，会吸引相当部分客户。 同时其项目品牌及市场号召力同样会给客户对比空间。 此外，东和湾虽离本项目较远但由于所余量较大，江景优势等因素成将对本项目形成间接竞争。 间接竞争 阳光星座、美力 、南国丽景、江风雅筑、君悦长滨、新重庆公寓。 由于在销售进度上与本项目差别较大，对本项目的威胁不大，故可以作为本项目价格及营销定位的参考对象。 参考对象 通过分析项目的自身质素形成项目定位的先决条件，再据此决定项目可以开发何种档次的产品。 同时根据项目自身质素形成的 核心竞争力来确定项目的影响力范围，如核心区域、竞争区域、辐射区域。 项目所处较场口区域是属解放碑商圈的重要组成部分，是解放碑核心区的延伸。 土地价值极高，初步具备了中高档定位的基础素质。 土地价值催生项目的投资价值，这是本项目的主要竞争优势之一，可以在营销推广充分利用，形成项目的卖点。 土地价值 项目所在较场口区域是渝中区解放碑 CBD（中央商务区，含商务、金融、商业及与之配套的各种设施）的一个“硬核”。 随消费市场的扩大、市民生活水平的不断提高，解放碑核心商 圈的正逐渐向较场口延伸，较场口区域已完全融入解放碑商圈。 区域状况 项目所处和平路是连接七星岗、较场口及解放碑的又一交通要道。 渝中区政府相关机构设臵于此，能保障良好的交通状况。 此外轻轨在改善本区域交通状况的同时，提升了项目的投资价值。 良好的交通条件，使业主的日常生活出入更为便利，符合现代人的消费心理。 交通状况 地块方面主要指地块大小、土地状况。 就本项目的地块规模较小，且项目周边有大量的老式住宅。 这在某种程度上会限制本项目成高品质的理想居 住地。 项目地块决定了本项目只能定位为商住楼或公寓楼，体现项目地块的最大价值。 地块状况 项目基础质素是影响和决定项目定位的内部因素，它们对于具体项目的操作而言有优势点和劣势点之分。 如何通过营销设计，将优势形成卖点，劣势加以回避、弱化甚至转化为优势，是影响项目成功操作的重要条件。 居住环境可以分为自然、人文环境及配套。 就本项目而言，配套是最大的优势所在。 位于重庆的商贸核心延伸区域，配套设施毋庸质疑。 但由于身处闹市且不能成为小区住宅，自然环境有所欠缺。