重庆丽水菁苑营销策划报告(编辑修改稿)

重庆丽水菁苑营销策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

花园 项目简介 珠江花园位于九龙坡区杨家坪直港大道江边，是由中外合资重庆珠江实业有限公司从 1997 年开始开发的，地处九龙坡区天宝新城内，面临长江，紧邻杨家坪转盘和鹅公岩大桥，距成渝公路仅 3 分钟车程，占地 200 余亩，总建筑面积 30 余万平方米，建筑密度 %，绿化率 47％，容积率 ，整个小区在建筑风格上中西结合，建筑造型上尊重传统。 项目分析 优势： 从 1997 年到现在，珠江花园完成了由拓荒状态到成熟社区的过渡，在以下几方面为其的形象及销售打下了良好的基础。 交通。 众所周知，由于山城独特的地形，居民外出十分依赖交通的便利，珠江花园已开通了 404． 226． 428路公交车和即将开通 413 路，另外邻近的鹅公岩大桥和轻轨车站也为其交通提供了更多的便利。 周边配套。 农贸市场．山城超市．重百九龙坡商城．西餐厅．火锅馆．医 院．学校．银行等周边配套设施较齐全； 小区内部配套。 小区内部配套较完善，供水采用低分区供水系统；供电设有 10KV 开闭所，直接由和尚山电站引入，分配于各楼寓变电所；供气，由市区 219 燃气管引入小区，环状燃气管网分别送入各楼寓的调压系统，人车分流，三菱电梯，幼儿园．老人活动中心，游泳馆．中心喷水池，车位等基本上能全部满足满足入住者多方面的需求，这也是它销售方面的绝佳优势之一。 小区景观。 珠江花园的小区景观极富特色，面积达 万多平方米，由广东林科园林设计院设计，着力于体现“人与自然中心广场“，“日本景园 “，“溪涧“。 “欧洲风情园“四大主题，且景观面兼顾江景和小区内庭两个方位。 劣势： 户型面积偏大。 三室两厅为其主力户型，第一期临江面多为 160 平方米左右，现仍有相当部份没卖，其余 120 平方米左右的三室两厅销售情况很好。 将荷景苑（别墅）规划在内庭，没有最佳的利用自然景观。 营销分析 从营销面分析来看：从 1997 年――― 20xx 年，珠江花园价格一路看涨，人原来的起价 1870 元／平方米，到现在的 2100 元／平方米，走势一路看好，现阶段层差 20 元／层，销售率达 40％。 营销方面的特点是：平淡入市，以 务实为主，多采用车身广告．展板． POP．报纸广告．电视广告等宣传方式，以一种平易近人的告知方式逐步打响知名度，对市场消费者没有做过多的细分，以广告诉求等方面的卖点为重点，塑造其卓越显著的地理位置和细致入微的星级服务，总体来看，它的营销打的是一种长期性的策略，市场细分化不够深，不能起到引导消费的作用。 二、竞地城市花园 项目简介 竞地城市花园是由重庆竞地实业有限公司于 1996 年开始开发建筑的中高档精品住宅小区，位于重庆市渝中区大坪大黄路 6＃，占地 51870 平方米，总建筑面积为 15 万余平方米，新建住宅共计 1302 套，由东．西两个建筑组群组成，东区建于 1996 年，由 12 幢多层住宅及公用建筑组成， 97 年十月前全部售罄，均价 2200元／平方米，至 97 年底入住率 95％以上，西区（即二期工程）建于 1998―― 1999 年，由十四幢电梯公寓组成，二期小区配套设施完备，用于服务性及公用的建筑面积约 18500 平方米，小区绿化率达 %，均价2600 元／平方米，层差 30－ 100 元／层，销售率及入住率均在 90％左右。 项目分析 优势： 地理位置较好，交通便利。 周边生活，工作配套较成熟。 内部配套齐全，其社区内部配套――－晨跑径．儿童嬉戏园．会所．健康档案．健康通道．游泳池等内部配套较完善。 园林景观设计在渝中区的楼盘中颇具特色――水景．绿化相交融。 物业管理完善，在安全性，人性化，专业化各方面都有充分的体现。 发展商知名度高，具有品牌效应。 劣势： 其三室两厅户型面积在 136－ 150 之间，感觉面积偏大。 项目开发较早，现代化设施不完善。 户型设计稍显陈旧。 营销分析 营销以务实为主，先做环境，树立形象；以口碑为主，附以广告宣传；在广告宣传方面，主要以实景图片为主，充分展示自身 品质，显示竞地花园社区成熟，配套完善的一方，可以说是一个比较成功的销售模式。 三、新东福花园 项目简介 新东福花园位于重庆市渝中区菜袁路 209 号（原大坪苗圃），是重庆新东福实业有限公司开发的一个山水园林式高尚小区，小区总共用地 7441 公顷，总建筑面积 12 万平方米，建筑密度达 ％ ,现阶段起价：2100 元／平方米，均价： 2500 元／平方米，销售率达 50％，具体规划为 5 幢 21 层的高层电梯公寓及一部份小别墅组成，面积从 166－ 275 平方米，户型从三室两厅又卫――五室两厅双卫，内部配套较完善，有 5600平 方米全市最大会所，全天幕室内恒温游泳池，每幢楼配备 02 部日立豪华电梯，三个国际标准网球场，户外儿童乐园，智能小区网络系统，由香港梁行进行全面金牌物管，总体环境及周边配套较完善。 项目分析 优势： 小区规模较大，且有持续开发的空间。 小区内部配套设施完善。 项目自身配套较先进。 户型设计较为合理。 请知名物业管理公司作物业顾问，保证了其物业管理的水平。 劣势： 户型面积偏大，最小面积都是 166 平方米。 区内环境设计较为平淡。 营销分析 新东福花园的市场定位在高收入阶层，包括高级白领．私 企老板．政府官员。 在营销计划的执行中了着重突出其位于渝中区优越的地理位置，最明显的就在于其广告版面的设计和广告语，其广告版面设计较有特色多以 35＊ 24 版面，晨报．晚报为主要选择，版面期期不同，诉求点也是期期同，但总的目地突出其山水园林式新高尚小区特色；同时，新东福的宣传策划方面比较注重给业主多方面的实惠，且紧扣当时广告―――如“业主购物直通车．送海尔家电套餐等，既扩大了本身的知名度提升了形象，又给业主以实在的优惠，起到了一举多得的效果，其广告语――与自然同呼吸，也紧扣住了高档山水园林式小区的特色，值得借鉴。 四、项目比较 环境 三个项目的环境营造各具特色，其中尤以竞地花园的环境为最。 由于其小区开发较早，环境经多年的经营，已具的一定的规模，小区的树木年代较长，而且发展商比较注意一些细部的工作，如：区内完善统一的导示系统、每一栋楼的精致门牌、小区内的提款机、自动售货机等，一切均力求为住房营造一种舒适、便利的生活。 而相对于竞地花园而言，新东福及珠江花园的小区内部的环境的营造则略逊一畴。 价格 在三个小区中，竞地花园的价格是最高的。 分析其原因：由于其推出时间较早。