贵阳四季家园二期芳满庭园营销策划报告(编辑修改稿)

贵阳四季家园二期芳满庭园营销策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

规划的优势，继续领先，云岩、金阳新区凭借城市改造、政府迁移的有力支撑仅随其后。 3）大盘时代，立足贵阳，受 20xx 年的大盘建设和市场热销的影响， 20xx 年将是贵阳大盘发展的一年。 而且档次会借品牌，继续走高。 鸿基、中天、铁五建、麒龙等发展商会再度发力， 20xx年，贵阳楼市大盘时代真正来临的时候，这将引领市场发 展夙愿：理性、成熟，专业化、市场化。 4）“以人为本 ”的环境小区，也是 20xx 年的主推方向，山景、水景的大型楼盘将继续热销。 5）营销竞争 片区内竞争加剧 ，营销手段多样化注重包装和品牌推广，片区内客户争夺渐步增强，产品细分，将进一步被强化。 新项目的销售手段有明显的不同，现在都是先做会所、先做园林绿化，甚至做完绿化准现楼或现楼销售。 、 20xx 年贵阳市房地产热点片区介绍 金阳新区 ：政府新的办公所在地，受政府规划政策的影响和支持，今年有 15 个新盘，销售业绩相当理想，价格上涨迅猛。 三桥片区： 属于云岩区商圈建 设中心，因此商业较发达，片区内主要项目以住宅为主，紧邻购物中心，经济发展迅速，价格承受能力强，受政府规划政策影响价格上涨趋势较为明显，代表项目有贵龙园、智慧龙城。 小河经济开发区： 由原来的工业区改为住宅的开发集中区域，目前有超过 20 个的项目，其中代表性的项目有兴隆城市花园、山水黔城、中兴世家。 乌当 ：近两年发展迅猛，相继开发了多个项目，而且销售速度相当快，其中有代表性的楼盘有：水景花都、温泉花园、新星园。 、云岩区近期规划发展利好分析 1) 云岩区正式启动实施了“连接金阳”战略，按照这一战略云岩区将对东起 桥头、西至金阳的大三桥地区进行整体开发。 三五年间一个连接新老城区、环境优美、经济发达的次繁荣中心。 2) 目前先后有香港宏龙、云南官房等 20 多家雄厚实力的大公司参与三桥片区开发，开发总面积将达近 200 万㎡。 仅黔春路改造项目，基础设施建设近亿元。 3) 云岩还在这一片区规划建设了阳关钢材批发市场，以及五金、机电、旅游产品等系列市场，三桥片区大市场带格局正在迅速形成。 、可比项目调查 楼盘 内容 贵龙园 花香南城 经典时代 智慧龙城 中天花园 地段 二桥黔春路 1号 贵 阳 市 解 放路南冲巷 宝 山 南 路 和市 南 路 交 叉口 松山路 1 号 新天大道 289号 占地面积 400 多亩 16500 ㎡ 56000 ㎡ — 1300 多亩 总建面积 32 万㎡ 65000 ㎡ 160000 ㎡ 55 万㎡ 110 万㎡ 规划用途 住宅小区 住宅小区 住宅小区 住宅小区 住宅小区 现推楼情况 共 3 期，现属于 2 期 第一期现房，第二期期房 共 2 期，现属于 2 期 共四期，现属于二期 共三期，现属于二期 单位面积 ——250 ㎡ — ㎡ 80㎡ — 323㎡ —— 120— 180 ㎡ 交楼日期 （ 1楼） 现房 期房 —— 玉兰园 入住 交楼标准 毛坯房 毛坯房 毛坯房 毛坯房 毛坯房 户 型 三房、四房、复式 平层、错层、跃式 三房、四房、六房 三房、四房 管 理 费 （元 /㎡ .月） 小高层 ；多层 电梯房 小高层 ；二层以上 区内规划及环境 菜场、大型商场、车位、学校 会 所 、 健 身带、停车场 网球场、幼儿园、小学、会所、停车场、游泳池 三中、会所、幼儿园、托儿所 银行、车站、超市、学校 均 价 2850 元 /㎡ 2393 元 /㎡ . 3400 元 /㎡ . —— 2800/㎡ 发 展 商 上海澳龙 新恒基 贵州卓信 贵阳智诚 世纪中天投资 、 现阶段市场典型案例分析 1) 三桥片区的楼盘走势好，销售情况佳； 智慧龙城： 共花了 14 个月的销售时间， 1 期 3 房已售完，余少量 4 房户型，销售均价 2380 元 /平米。 地段好，规模大，配套齐，宣传力度好是畅销主要原因。 天然居： 花了近 2 年的时间销售，现基本销售完。 此项目均价为 1720 元。 绿化率高、景观有特色，交通方便，是其销售好的原因。 2) 小河 片区无新盘，销售货量不足： 小河为我们项目的竞争对手，而目前小河已无货量，三桥片区客源将会增多。 3) 三桥片区近期新盘分析： 世纪星园 :二桥转弯塘。 现有 2 栋已基本封顶、起价为 1920元。 户型以 3 房户型居多，共有 360 套。 优势 ： 户型一般，地段较好，离市区近，交通方便。 劣势 ： 规模不大，配套设施不齐，靠马路近噪音大。 与本项目客户群相同，准现房销售会带走一部份客户。 价位稍高于本项目，价位及小区规模是我们的优势。 楠桥苑 :二桥，总建筑面积为 6 万平米，分 3 期开发。 起价为1470 元 /平米，最高价为 1800 元 /平米。 以 3 房居多。 开盘时间为 3 月底。 优势 ： 户型一般，价格低是其最大的优势。 劣势 ： 规模不大，只有绿化及一个会所，拆迁户较多， 1 期靠路近噪音大。 与本项目客户群有冲突，地段较本项目离市区近，交通路况佳。 价格原因会带走一部份客户。 枫丹白露 :三桥后坝，总占地面积为 33 万， 20xx 年 10 月动工，分 3 期开发， 20xx 年开发完。 价格初步定为：一期为多层，起价为 1560 元 /㎡；二期为电梯房，起价为 20xx 元 /㎡；三期为别墅，起价为 5000 元 /㎡。 目前有 2 栋已封顶，开盘时间为初定为8 月。 优势： 铁五建开发的大型小区，品 牌效应好。 劣势 ： 周边配套不齐。 大规模小区，且有品牌效应。 会是本小区最大的竞争对手。 我们可以根据此项目开盘晚，做针对性的销售安排。 贝地 卢咖诺：二桥与三桥之间， 为大型小区，分三期开发，一期总建筑面积为 21002 平米，全部电梯房，一期交楼时间为年底交房，目前正在打地基。 在普陀路 1 号设有咨询处，价格未定，开盘时间约为 9 月。 优势 ： 此项目依山而建，除了山景还做了一个和南明河宽度相若的水景，小区规模大，工期快，小区配套齐，环璄清幽。 劣势： 周边配套不齐，进入小区路不宽。 一期小区配套少。 此小区规划合理，气势 磅礴；年底交楼，同本项目交楼时间相近。 本项目的弱势在于由于开发时间早，在景观设计及配套上远不如后期开发的新盘。 所以我们在目前的竞争状况下为弱势，必须在其未开盘之前快速销售。 圣泉流云 :贵遵高速谊北制药厂旁，为大型小区，分三期开发，总占地为 340 亩，总建筑面积为 58 万平米。 一期有多层及电梯房，年底交楼。 目前会所主体工程完工，约在 9 月开盘。 优势 ： 此项目和黔灵湖相隔一做山，宣传要打一隧道直通黔灵湖，小区配套完善。 即有山景又有水景，小区景观及户型设计合理；小区内配套完善；首先修建的会所和绿化，在开盘期会对销售 会有很大帮助。 劣势 ： 从三桥进去较远，目前无交通车（已修建了四车道马路）周边配套不完善，周边农民房较多。 此项目为大型小区，有新修四车道，配套齐除了会所、网球场、游泳池、幼儿园之外，还配有小学、商场、菜场等配套相当完善，户型较佳，并做了部份绿化及会所，建筑工期和本项目交房时间一样。 如果开盘时开通 23 路公交车并做好部份绿化。 开盘价如果低于本项目会对我们项目带来较大影响。 贵阳大盘一览表： 目前，贵阳市建筑面积在二十万平方米以上的大盘（包括在建和在售的），有十五个。 具体如下表： 楼盘名称 建筑面积 （万平 方米） 占地面积 （亩） 物业类型 兴隆城市花园 56 800 综合型物业 兴隆珠江湾畔 58 631 综合型物业 山水黔城 93 1500 综合型物业 智慧龙城 55 532 多层、小高层 兴隆枫丹白鹭城市花园 38 360 综合型物业 圣泉流云 65 580 综合型物业 贵龙园 30 600 多层、小高层 贝地卢加诺 323 多层 亨特国际 30 50 高层 中天花园 110 1400 综合型物业 中天世纪新城 83 1183 综合型物业 世纪园小区 561 经济适用房多层 金狮小区 40 经济适用房多层 绿苑小区 46 510 经济适用房多层 碧海花园 200 300 经济适用房多层、小高层 第二章、项目分析 、项目概况和四至分析 项目位于白云大道，是城乡结合部。 周边杂乱无章，治安较差，路况不佳，从立交到本项目的由于道路狭窄，经常塞车，特别是上下班时间情况更为严重，周边的配套设施不完善。 东临贵遵高速、西面白云大道，南面为三桥立交，北面是农民房。 、项目的经济技术指标 小区占地面积： 130 亩（其中二期 47 亩） 二期总户数： 644 户 二 期建筑面积： 56802 ㎡ 绿化率： % 容积率 停车位： 300 个 在建或未建的有：中 4， C 4 、项目可借用资源 项目引进 5 208 路公交线路、广信地产重拳出击打造三桥次城市中心 160000m2 标志性大型阳光社区，实力地产形象有支撑，市、区政府资源，媒体资源，高效的联合操作团队。 、项目周边配套 商业： 三桥综合批发市场 金融机构： 工行、建行、农行 学校： 华夏中、小学 医院： 水电九局医院 文化、娱乐、饮食： 溢香酒楼 交通： 88 路： 和尚坡 —— 三桥 —— 二桥 —— 头桥 —— 浣纱桥 —— 花湘村 —— 火车站 —— 大理石路口 —— 电视机厂 —— 3535 厂 27 路： 水电九局 —— 三桥 —— 二桥 —— 头桥 —— 客车站 ——紫林庵 —— 四中 —— 合群路口（黔灵东路） ——中华北路（云岩电影院） —— 六广门 —— 六中 —— 老干活动中心 —— 贵州商专 —— 宅吉小区 231 路： 山林路 —— 客车站 —— 头桥 —— 二桥 —— 三桥 —— 和尚坡 —— 和校 —— 阳关 —— 阳关农场 —— 广校 —— 建校 —— 阳关钢材城 —— 十公里 —— 鼓风机厂—— 高岭坡 —— 交警六大队 —— 沙坡 —— 白云 —— 粑粑坳 —— 贵铝文体中心 54 路： 水口寺 —— 潘宫 —— 省医 —— 老东门 —— 小十字 ——喷水池 —— 紫林庵 —— 客车站 —— 头桥 —— 二桥—— 三桥 —— 广信四季家园 208 路 (已申报 )： 贵州农学院 —— 学士路 —— 花溪 —— 贵州大学 —— 贵州民族学院 —— 中曹司 —— 甘荫塘 ——太慈桥 —— 贵阳艺术学校 —— 贵州大学 —— 改革路 —— 三桥 —— 广信四季家园 、项目设计简析： 本项目现有设计功能主要以为住宅，原来的规划对项目定位有相当制约。 受规划改变的功影响，项目车库稍显不足。 小区规模较适宜、户型设计较合理是本项目的重要卖点。 层高 米、方正合理的布局、比例较合理的进深、面宽实用性强 . 、项目的 SWOT 分析 为了更好的挖掘项 目本身的优势，树立项目的独特形象，我们又对项目本身进行了深入分析。 结果如下： 项目优势： 1) 地理位置昭示性强，易引起往来潜在客户关注； 2) 靠近多条城市交通要道，享有优越的城市交通条件；项目距离市中心很近，仅 10 几分钟的车程。 3) 贵阳市政府旧城改造政策影响，城市拆迁增加市场容量，为本项目提供消费容量。 4) 发展商具有丰富的开发经验，严谨的施工管理，善于运用先进的建筑技术等方面的建树，精品意识领先 ,能够为项目提供一定的知名度。 5) 本身具备生态型小区绿化系统，立体式园林设计，小区的水上会所配套均会对买家形成较大吸引。 6) 巨资引 进 54 路车，服务业主。 项目劣势： 1) 由于本项目周边的环境较差，对项目的形象有较大的影响。 2) 项目当前的人流交通不便利。 3) 入市时机快，不能排在大型节假日，因此在筹备策划至开盘的时间非常短，市场预热时间非常有限，对积累客户的空间不大，因而有可能会影响将来的销售业绩。 4) 项目周边的生活配套设施不足。 5) 小区占地面积不大，楼间距较紧凑，受地形限制难以营造最佳的朝向和小区环境； 项目机会： 1) 三桥片区的建设规划建成、必带来更充足的人流 2) 贵遵高速的阳关收费站的迁移，本项目的小区可以加多一条高等级的公路，进入小区路况将得到明显改 善。 3) 小区旁边的 30 多亩的空地，广信可以拿下开发。 小区的未来主入口可以设置在此处，小区的整体形象将可以得到很好的提升。 项目威胁： 1) 本项目周边明年将有 6 个项目开卖，直接威胁本项目，其价格、位置、户型、产品的创新都比本项目有优势，竞争压力不小。 2) 春节前销售准备时间不足、运作速度快。 3) 项目所在的区域整体经济发展水平仍不高，人均收入水平和消费水平较低，商品房市场价格承受力偏低，高档物业的市场消化能力有限；对项目客流挖掘将有一定难度。