蓝调家缘策划报告(编辑修改稿)

蓝调家缘策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

※所在 片 区：象山区 ※发展商：桂林市袭汇房产 ※物业管理：桂林市袭汇物业管理公 司 ※配套设施：篮球场、羽毛球场儿童游乐设施 ※建筑风格：现代简约式风格 ※内环境特征：半围合式现代园林沿漓江园林绿化休闲带 ※生活理念：龙的传人龙的家 ※户型：三房两厅两卫为主；别墅房占地面积： 200 ㎡ /套；独体别墅建面： 400㎡左右；跃式楼套内： 185 ㎡ ※价格：标准住宅套内均价： 3795 元 /㎡； 别墅 12170 元 /㎡ ；跃式楼 4500 元 /㎡起步， ※优势： 属江景住宅，处于桂林市繁华地段，交通便利 ※劣势： 小区内配套不完善，园林绿化较简单，该项目的开发商所开发的项目较少，尚未形成该公司自身的品 牌实力。 ※售楼电话： 3558999 兴进嘉园 ※地址：桂林市凯风路 357 号（桂林八中旁） ※总建筑面积： 68000 平方米 ※园林面积： 7000 平方米 ※开盘时间： 20xx1225 ※楼盘类型：住宅 ※所在 片 区：象山区 ※发展商：桂林市兴进实业有限责任公司 ※物业管理：桂林市兴进物业管理公司 ※配套设施：品牌幼儿园、娱乐室、健身场所、大型地下停车场。 ※建筑风格：现代时尚与民族大气的巧妙结合 ※内环境特征：夏威夷风情园林贯穿小区中心轴线 ※生活理念：优良生活 从嘉园开始 ※主力户型：三房二厅、二房一厅、复式楼 ※售楼电话： 3609555 山水阳光城 ※地址：桂林市九华路 9 号 ※总建筑面积：约 10 万平方米，二期约 154 户 ※绿化率： 40% ※开盘时间： 20xx1015 ※楼盘类型：住宅 ※所在 片 区：叠彩区 ※发展商：泰鹏房地产开发有限责任公司 ※配套设施：超市、幼儿园、会所、建身空间 ,羽毛球场，游泳池，门球场等 ※建筑风格：以平坡结构为主要造型 ※内环境特征：小区以园林景观为中轴，以儿童、女人、男人、老年为主题展开设计的各形态园林组团 ※生 活理念：“健康、和谐、成长” ※主力户型：三房二厅二卫双阳台主力户型、二房二厅一卫双阳台 110 ㎡左右 ※售楼电话： 2691666 瑞城加州花园 ※地址：南临江大道旁（净瓶路） ※总建筑面积： 80000 ㎡ ※绿化率： 51% ※容积率： ※开盘时间： 20xx121 ※楼盘类型：住宅 ※所在 片 区：象山区 ※发展商：浙江广瑞（原天元）置业股份有限公司 ※物业管理：振安物业 ※配套设施：鑫隆商场、华荣超市、将军小学 ※建筑风格：英伦风情 ※内环境特征：四大景观组团， 120 米景 观大道 ※生活理念：我家就在岸上住 ※户型：三房为主； 3 房 2 厅 2 卫：建面约 120137 ㎡， 42 套，占 23 % ； 4 房2 厅 2 卫 建面约 150160 ㎡， 110 套，占 60% ； ※价格：起步价 2800 元 /㎡，高档跃式楼最高价建面 5800 元 /㎡ ※优势：自然景观较为丰富，区位价值高、小区内的绿化率较高、容积率较低 属于低楼层住宅，最高只有 5 层 ※劣势：价格偏高，周边大环境较乱 ※售楼电话： 3606666 安厦世纪城 ※地址：桂林市中心南中路，斜对桂林陆军学院 ※二期建筑面积： 460000 平方米 ※容积率： ※绿化率： 38% ※开盘时间：一期 20xx 年开始发售 ※楼盘类型：住宅 ※所在 片 区：象山区 ※发展商： 桂林安厦房地产开发有限责任公司 ※物业管理：桂林市振安物业管理有限公司 ※配套设施：超大会所、游泳池、幼儿园、便利店、大型停车场、山边步道。 建筑风格 ※生活理念：安厦千万间，清山绿水间 ※户型：三房二厅二卫（建面 129 ㎡），跃式楼建面 ㎡ 独体别墅 及联排别墅附带 200380 ㎡占地花园 ※价格： 一期均价 2800 元 /㎡左右；二期均价 3200 元 /㎡；跃式楼均价 4200 元 /㎡左右；别墅 800014700 元 /㎡；临江别墅单价 14700 元 /㎡（均为建面价格） ※优势： 社区规模大，整体规划较合理，容积率低，绿化率高，交通便利，公共配套设施完善，更有 800 米临江休憩健身步道 ※劣势： 小区规模太大，整个小区分片开发，完工时间相差太远 ※售楼电话： 3609555 康桥半岛 ※地址： 位于桃花江边，与榕湖宾馆隔江相望 ※占地面积： 70 亩 ※楼盘类型： 372 套江景别 墅、大户型住宅 ※所在片区：象山区 ※发展商： 桂林彰泰实业开发有限公司 ※物业管理： 桂林彰泰 ※配套设施 ： 小区配套完善，会所设施齐全 ※内环境特征： 动态水景及人性化十足的园林设计， 充分尊重自然，江景、园景浑然一体，尽显英式贵族纯正血统气质 ※户型： 二房二厅建面 110 ㎡、三房 130 ㎡、四房 150 ㎡、跃式楼 250 ㎡ ※价格： 江景别墅 6000 元 / ㎡起；大户型豪宅 3800 元 / ㎡起 ※优势： 小区环境优雅，配套设施齐全，可保证一户一车位 ※劣势： 价格较高 5 号公馆 ※地址： 位于桃花江边，与榕湖宾馆隔江相望 ※占地面积： 约 140 亩 ※开盘时间： 20xx 年 9 月中旬 ※楼盘类型： 公馆别墅 ※所在片区：秀峰区 ※配 套设施： 丽景度假酒店 ※户型： 公馆区总户数约 150 户左右，由约 50 套豪华别墅（独栋别墅、双联别墅、联排别墅）和约 100 套豪华景观洋房组成。 ※价格： 跃式楼（建面） 4000 元 /㎡、临江别墅 万元 /㎡以上 ※优势： 江景楼盘，地理位置优越；周边景点多 ※劣势： 周边市政配套不完善，交通不方便 ※售楼电话： 2555666 碧水嘉园 ※地址： 城北一路新码巷 54 号（虞山桥下漓江江畔） ※ 占地面积约 60 亩 ※ 建筑面 积： 43200 ㎡，共有 400 多套房 ※ 绿化率： 36% ※楼盘类型：住宅 ※所在片区：叠采区 ※发 展商： 桂林华源房地产开发有限公司 ※建筑风格：徽派建筑风格 ※内环境特征： 注重楼层高低错落，高绿化，整体以中心花园为轴心 ※生活理念： 和谐、温馨的家庭乐园 ※户型： 连体别墅、复式楼、错层式和平式 ※价格： 预计均 3795 元 / ㎡（套内） ※优势：自然环境质量高且优美，项目周围配套环境相对成熟 ※劣势：项目社区内部生活配套上不如市区楼盘那么完善齐全；项目公司的品牌知名度不够高 ※售楼电话： 2611298 1九里香堤 ※地址 ： 机场路收费站南侧 ※绿化面积： 71% ※开盘时间： 20xx51 ※楼 盘类型：住宅 ※所在 片 区：西城区 ※发展商：桂林市兴达房地产开发有限公司 ※物业管理：九里香堤物业管理有限公司 ※建筑风格：欧陆风格 ※内环境特征：中心会所 中心湖等 ※生活理念：与世界深呼吸 ※主力户型：独立别墅 双拼别墅 ※售楼电话： 5593666 二、产品供应特点分析 通过对桂林市楼盘调查发现，在产品的供应上存在以下几个方面的特点： 项目定位 在调查过程中发现，虽然各楼盘的开发时期各不相同，但他们在目标客户的定位有着惊人的相似：山水概念占主导，项目大多靠山卖山，靠水卖水，产品本 身创新不足，普遍缺乏个性。 在项目的客户定位方面缺乏有效的细分和针对性的调查。 户型产品定位 在户型面积的分配上，存在户型相同而面积相差较大，大户型将面临滞销的境地。 这种现象表明在项目前期设计的过程中缺乏对客户群体的分析和对户型产品的研究。 户型设计 根据长期对客户的调查以及近期对周边项目的调查，市场上不少项目存在户型设计不合理的问题。 主要集中表现在客厅的开间尺寸比较小，另外，一些楼盘以低层洋房为主，占地面积较小，但小而不精，楼距窄且园林简陋，户型设计多缺陷。 随着人们生活方式的不断改变，厅、房在面积的 分配上要重新调整，房间里应考虑一定面积的储物间。 物业管理 物业管理整体意识较差，且物业管理费有逐年攀高的趋势，提供服务内容较少；项目自身配套较少，楼盘附加值不高，导致最终不能有效提高消费者心理价位。 销售能力 销售的专业性不强，对市场及项目特征认识不足，观察和沟通能力不强，服务意识相对薄弱。 第三章 本项目分析 第一节 区域环境概述 一、地理位置及道路交通状况 本项目位于七星区小东江的东侧 ,东临市区原有建筑（目前尚属于菜农、原有单位家属区）；南临线路器材厂及其它原有建筑；西临小东江；北接农业科学研究所 、桂林医学院分部和上关村。 项目属待开发区，四周交通闭塞，目前仅有三条小路能够通往项目，除西面临小东江外，其它三面均由落后的原有建筑环。