荆门市金榜世家营销策划方案(编辑修改稿)

荆门市金榜世家营销策划方案(编辑修改稿)内容摘要：

总值年均增长 8%左右， 20xx 年增长速度为 %，城镇居民人均可支配收入达到 7749 元，比上年增长 %。 同时随着农村税费改革的深入，农民人均收入大幅增加，为农村剩余劳动力转移提供了可能性，并为住房消费提供新的空间。 而且今后几年，我市的经济仍将保持快速增长势头，这必将进一步推动房地产业的持续快速发展。 城市化进程的加快为房地产业发展提供了巨大空间。 按照荆门市中长期发展规划 ，到 20xx 年，中心城区建成区将达到 平方公里， 6 年增加 平方公里，平均每年增加 平方公里，中心城区的人口将达到 50 万， 6 年中净增 16 万人，按其一半的需求量计算，达到住房小康目标，则需新建住宅建筑面积 280 万平方米，平均每年需要 46 万平方米。 消费结构的转换升级为房地产业发展提供了巨大的潜在动力。 “小康不小康，关键看住房 ”。 随着城镇居民生活水平的提高，住宅消费开始由原来的 “居住型 ”向 “舒适型 ”、 “享受型 ”转变，原先的一次性购房，一步到位的观念发生了变化，二次置业、三次置业的消费群体逐 步扩大，从而使住房需求处于旺盛阶段。 未来一段时期的住房需求主要表现在三个方面。 一是缺房户（含无房户和住房拥挤户）对住房的需求。 根据建设部公布的全面建设小康社会居住目标，到 2020年，城镇人均居住面积 35 平方米。 而目前荆门市人均居住面积为 平方米，离全面建设小康社会的居住目标差距很大。 同时据房改部门统计， 20xx 年市直229 个财政拨款单位中无房和住房未达标职工 5112 人， 148 家企业无房和住房未达标职工 12791 人，这部分人要实现小康居住目标，就需住房面积 64 万平方米。 二是换房户对住房的需求。 现有城区住 房普遍存在户型不合理、功能质量差、配套不完善的问题，而且建筑材料、建筑工艺和建筑施工上都普遍不适应现代居住需要，由此带来城镇居民以旧换新、以小换大、以次换好的需求，近期每年约需更换新房屋 10 万平方米。 三是危旧房改造产生的住宅需求。 据统计，中心城区80 年代以前修建的住房有近 400 万平方米，如果按照住宅折旧年限 40 年计算，每年折旧率为 2%，每年共需折旧 10 万平方米。 综上所述，未来几年荆门市房地产市场将有很大的上升空间，其间可能会出现暂时的波动，但总的来说将继续保持平稳运行、稳中有升的发展态势。 如果调控得当，这 种发展态势将持续至 2020 年。 （二） 20xx 年市场预测 需求持续强劲。 20xx 年，我市房地产市场将继续保持强有力的增长势头。 从 “主动性 ”需求看，市民追求 “居者有其屋 ”意识激发的主动型需求和住房市场化率带来的适应性需求以及城镇化率带来的自动型需求将进一步增大，开始进入购房的黄金时期。 从 “被动性 ”需求看，因城市建设而带来的拆迁改造力度加大， 20xx 年城区就将拓宽白云大道，改造深圳大道和蔡湾新村，新建创业一路、创业二路、龙井大道，需拆迁居民 743 户，面积 13 万平方米左右，将近上年的三倍。 从投资需求看，因 当前股市不景气，银行利率低，居民投资渠道稀缺，房地产投资成为居民尤其是先富一族的优选投资渠道。 百户居民抽样调查表明，目前纯投资性购买住房者达到 10%，用于实际居住的首次购房者占 60%，用于改善居住条件二次购房者占 30%。 除投资住宅外，商铺投资成为市场投资的热点。 综合上述三种需求，预计 20xx 年市场需求量超过 35 万平方米。 房价小幅上扬。 房价由房屋建造成本决定， 20xx 年房屋开发成本将在以下几个方面发生变化。 一是地价的上涨。 根据国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和国土资源部、监察部《关于 严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》精神，今后用于房地产开发的土地使用权将以招标、拍卖和挂牌的方式出让，其价格将大幅上扬，这在 20xx 年已初见端倪，如 20xx 年 1 月 16 日拍卖的南台路 19 号国有土地，面积 平方米，其起拍价为 900 万元人民币，最后以1830 万元成交，高出起拍价 1 倍，每亩地价达 万元，创出了我市商住用地的出让最高价。 同时，受土地价值增值性和供给稀缺性等特点以及政府宏观调控的影响，中心城区用于房地产开发的土地愈来愈少，其价格必将更趋高涨。 二是住宅品质的提升。 随着 社会的进步和经济的发展，人们的消费观念正在发生变化，享受型的住宅需求已成为人们的首选。 开发商在小区建设中会更注重在规划设计、环境配套上使用新材料、新工艺，加大配套设施的投入，以此形成新的卖点，如小区智能化管理等高端设备的引进、多层转向高层、砖混转向框架等，必然带来开发成本的增加，并拉动房价上扬。 三是建安成本的上涨。 20xx 年与 20xx 年相比，原材料中的钢材、水泥、玻璃等建材价格涨幅均在 20%以上，部分建材涨幅甚至超过 50%，从而导致商品房建安成本的上扬。 20xx 年，建材价格将基本维持在 20xx 年的高位。 四是人防设施的增加。 从 20xx 年 1 月起，人防设施异地建设费由过去的每平方米 16 元提高到 36 元。 五是税费的增加。 过去为扶持我市房地产业的发展，市政府曾出台了减免的优惠政策，随着房地产市场的逐渐成熟，这部分优惠政策将取消。 同时，房地产开发企业的所得税也将由原来的查帐征收改为查帐征收与核定征收相结合的方式，开发企业的税收支出将增加。 此外，随着贷款利息的调整，企业的财务费用也会提高。 综上所述， 20xx 年商品房价格呈上升趋势。 预计涨幅在 12%左右。 投资增幅不大。 20xx 年至 20xx 年，城区房地产开发投资平 均增速为 35%。 受诸多因素影响，20xx 年房地产开发投资仍将保持一定的规模，预计增幅为 15%。 一是金融政策调整的影响。 去年以来，国家加大了对房地产业的金融政策的调控力度，一方面降低按揭成数、提高首付比例，另一方面提高开发商自有资金的比例，严格控制项目贷款，如果这些政策继续下去，将对 20xx 年投资自主增长机制产生不利影响。 二是土地供应的影响。 中心城区通过近几年的建设，能用于房地产开发的闲置居住用地越来越少，特别是随着企业改制的深入，老城区原有企业成规模的空地基本通过招牌挂的方式出让完毕，中心城区基本没有适 合房地产开发的成片熟地、净地可出让，而现行居民对中心城区的房屋情有独钟，并不看好南城区和东城区，虽然诸多开发商也在南城区和东城区购地，但目前不是开发的黄金季节，暂时不会动工建设，而在等待土地的升值。 此外，受土地严控政策的影响，去年农用地转为非农建设用地的审批基本停止，房地产开发的新增地大大减少，从而也影响到房地产投资的增加 三是现有项目规模的影响。 20xx 年新开工的 23 个项目中，除丁香苑（规划可建面积 18 万平方米）、万豪园（规划可建面积 万平方米）、凯凌 紫薇苑（规划可建面积 万平方米）外，基本为 1 万平方米的规模，土地费用不高，基础设施配套不多，投资也就不大。 同时原有的亿达世纪花园二期工程、葡萄园城市花园二期工程等续建项目已取得土地使用权，并完成前期工作，文峰小区、汇丰园、宝运花园、凯凌紫竹园等项目的房屋主体基本竣工，后期投入也不多。 开发商将更加注重小区的配套设施建设，来满足居民的高层次要求。 如万豪国际设有游泳池、双语幼儿园、会所、绿化广场等，亿达城市花园设有会所、幼儿园、大型广场、酒楼等。 开发商逐步注重营销推广。 如万豪国际请武汉新德坊物业顾问公司作全程代理。 开发商逐步重视物业管理 的质量，提高为业主的服务质量。 如华府馨园将采用招标的方式来选取物业管理公司。 随着经济的不断增长，土地价格的不节节攀升，小高层物业将逐步登场。 如丁香苑、葡萄园前期没有小高层，但后期规划有小高层住宅物业。 商业地产成为关注热点。 作为中小城市，投资型产品逐步被市民接受，如洪源家居广场一推出就受到青睐，市场火爆， 6 月 18 日开始，几天时间已有420 人认筹。 平层、错层销售情况相当，但从长远来看，平层将逐步主导市场。 如亿达城市花园一期设计有错层结构，二期全为平层结构。 第三章 区域房地产行情分析 项目位于荆门市北城区，泉口路上，周边生活配套较齐全，交通较为便利，教育机构林立，市一中、象山中学、市技校构成了良好的人文环境，东宝山公园、龙泉公园造就了优美的自然环境，周边大型单位众多，如市邮政、市中医院、市人事局、东宝财政局、市气象局、荆门火车站等效益较好的企事业单位。 荆门房地产发展的重心在南城区和西城区，但北城区良好的社会条件也有利于房地产的发展。 良好的区域环境促进了区域房地产的发展，目前区域内在售楼盘主要有三个，同时还有项目即将面市，区域在售楼盘基本情况如下表： 区域在售物业一览表 名称 地理 位置 物业 形态 规模(㎡ ) 均价 (元 /㎡ ) 主力 户型 销售率 (%) 万豪国际 象山大道 多层 60000 1200 3*2 定 65 宏业城市花园 济河三组 多层 60700 1170 3*2 90 温馨园 象山大道 多层 5000 1050 3*2 20 一、区域市场行情分析 目前区域在售楼盘供应量约 10 万㎡，未来一到两年，区域供应量将大增，如刚刚动工的丁香苑总建筑面积 18 万㎡，估计下半年面市。 区域物业均为多层，结构上砖混与框架并存。 区域住宅销售均价在 1050－ 1200 元 /㎡之间。 主力户型为三房两厅，如万豪国际户型全部设计为三房二厅。 三房两厅面积在 120140 ㎡之间的户型旺销，小三房和二房销售状况略差；主要原因有二：一是荆门人习惯住大一点的房子；二是荆门当地居民多是三代同堂，父母、夫妻、子女住在一起，家庭结构决定了住房需求。 区域内开发商逐渐成熟。 从产品规划、工程建设、营销策划到后期物业管理的水平不断提高，如万豪国际聘请武汉的代理公司进行营销策划和销售代理，配套有游泳池和双语幼儿园，产品品质较高。 周边消费群体有较强的经济实力，但是购商品住宅的意愿不强；荆门消费者基本上都有自已的住房，很多人住单位房或自己盖房居住，商品住宅市场不温不火。