济南市盛世华庭项目前期策划报告(编辑修改稿)

济南市盛世华庭项目前期策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

光花园开发周期较长，在监测时间内房源有限，对区域价格的拉动作用有限；新增楼盘如外海中央花园、泉城花园等位置较偏，价格相对较低。 以上两个原因导致该段时间西部区域价格涨幅较小。 但随着经十西路沿线众多中档楼盘的上市和西部区域 道路改造的实施，西部区域的居住价值将迅速提升，发展前景被广泛看好。 第三章 区域住宅市场分析 项目所在区域范围界定 项目所在区域处于济南西北部区域，自然环境相对较差，为济南 市老工业区。 根据项目所处地理位置、城市空间结构、区域房地产开发成熟度，将项目所在区域住宅市场范围界定为：东到无影山中路，南到堤口路，西至二环西路，北到兴济河北路。 根据项目区域现有市场状况，选择以下楼盘作为样本加以分析：泉城花园、外海西子城市花园、华夏金色阳光花园、重汽翡翠郡等。 区域在售住宅项目分析  供应面积 项目列表 项目名称 项目位置 开发商 建筑面积 (万㎡ ) 推出时间 容积率 绿化率 价格 (元 /㎡ ) 销售率 泉城花园 槐荫区幸福路与西外环交界处 济南四建房地产开发有限公司 35 39% 4100 10% 外海西子 城市花园 幸福街与兴 济河交汇处 济南外海房地产开发有限公司 36 一期 二期 三期 38% 3800 40% 华夏金色 阳光花园 天桥区堤口 路 177 号 济南华夏海龙房地产开发公司 一期 二期 三期 40% 4600 85% 重汽 翡翠郡 原济南重型 汽车总厂厂 区内 中国重型汽车集团房地产公司 68 40% 高层小高层均价 4400花 园洋房均价4900 15% 区域内商品房开发以规模性开发为主，市场供应量相对较大。 区域内样本楼盘的开发规模高达 万㎡，平均每个项目建筑面积为 37 万㎡左右，以规模性开发为主。 样本楼盘未来市场供应量约为 112 万㎡，市场竞争相对激烈。 项目名称 建筑面积（万㎡） 推出时间 价格 (元 /㎡ ) 销售率 销售周期 （月） 销售速度 （㎡ /月） 泉城花园 35 4100 10% 4 8750  价格及销售 注：销售 速度 =本期建筑面积 *销售率 /销售周期（单位：㎡ /月） 销售周期 =住宅销售率实现日期－住宅开售日期（单位：月） 并根据销 售间歇期做适当修正 区域样本楼盘加权销售均价为 4270 元 /㎡，有一定升值空间 区域样本楼盘价格情况0100020xx300040005000价格 ( 元 / ㎡ ) 4100 3800 4600 4552 4270泉城花园外海西子城市花园华夏金色阳光花园重汽翡翠郡区域加权均价 7 月份济南北部区域市场均价为 4578 元 /㎡，济南整体市场均价 4812 元 /㎡，西部区域价格与济南整体区域市场价格差距较以往缩小。 区域内样本楼盘加权均价为 4270 元 /㎡，远低于济南整体市场均价，低于西部区域市场均价约 300 元 /㎡，区域内项目仍有一定的升值空间。 区域内样本楼盘均价在 38008800 元 /㎡之间，跨度较大，主要由于地段、产品类型的不同，使得价格差异较大。 同一个项目 ，由于产品的不同，价格跨度区间大，翡翠郡，小高层、高层类产品均价在 4400 元 /㎡左右，花园洋房均价则为 4900 元 /㎡，别墅类预计均价在 8800 元 /㎡左右。 平均销售速度为 8194 ㎡ /月，销售速度较快 区域内样本楼盘平均销售速度为 8194 ㎡ /月，销售速度较快。 由于区域内周边自然环境、生活环境相对较差，楼盘均注重产品的塑造、户型的设计、景观的规划、小区配套的完善，形成较高的性价比，取得竞争的优势，并通过较强力度的营销推广为销售提供有力的支持，外海西子 城市花园 36 一期 二期 三期 3800 40% 26 华夏金色 阳光花园 一期 二期 三期 4600 5% 20 重汽翡翠郡 68 高层和小高层均价 4400，花园洋房均价 4900，别墅均价 8800 15% 13600 使得区域内样本楼盘的销售速度较快。 由于各楼盘的推广节奏和销售策略不同， 使得区域内样本楼盘销售速度差异较大，其中外海西子城市花园通过放缓销售节奏，坐等区域的升值，以获取更大升值，对销售节奏进行控制。 整体上讲，区域内楼盘销售速度较快。  产品分析 项目名称 建筑类型 容积率 绿化率 户型 主力户型 畅销户型 滞销户型 装修标准 泉城花园 21 栋小高层 10 栋多层和 3栋高层 39% 一室（两）厅 6070 ㎡，两室 两厅一卫 88106 ㎡，三室两厅两 卫 120－ 130㎡ 两室两 厅一卫 88106 ㎡ 一室（两）厅 6070 ㎡，两室 两厅一卫 88106 ㎡， 三室两厅两 卫 120 ㎡ 三室两厅两 卫 130 ㎡ 厨卫简装 外海西子 城市花园 多层小高层 38% 二室二厅 89109 ㎡，三室二厅 109129 ㎡，四室 二厅和五室二厅 144－ 158 ㎡， 复式 140210㎡ 二室二 厅 89 ㎡ 三室二 厅 128 128 ㎡ 二室二厅 89㎡， 三室二厅 128129 ㎡ 二室二厅 108 109 ㎡，五室 二厅 144158 ㎡，复式 140 210 ㎡ 厨卫简装 华夏金色 阳光花园 4 栋小高层 12 栋多层 40% 二室二厅一卫 （ 90~105） 三 室二厅二卫 （ 110~140） 二室二厅 一卫（ 90 ~105）三 室二厅二 卫（ 110~ 141） 二室二厅一卫 90 ㎡，三室二厅 二卫 110~130 三室二厅 140150 ㎡ 厨卫简装 重汽 翡翠郡 多层， TOWNHOUSE 叠拼洋房，花 园洋房，小高 层，高层 40% 花园洋房二室 90100 ㎡，三室 二厅 130160㎡； 别墅 200270㎡； 二室二厅 8497㎡ 三室二厅 108140 ㎡ 花园洋房 三室二厅 130160 ㎡ 别墅 200 270 ㎡，二 室二厅 92 95 ㎡ ， 三室二厅 108140 ㎡ 花园洋房二室 90 100 ㎡，三室二厅 130160 ㎡；别墅 200270 ㎡；二室 二厅 8495㎡，三 室二厅 108120㎡ 二室二厅 97 ㎡ 三室二厅 140 ㎡ 厨卫简装 建筑类型多样，主要以多层、小高层为主 区域内楼盘建筑类型多样，有多层、小高层、高层、花园洋房、叠拼别墅、联排别墅等多种建筑类型，几乎涵盖了济南所有的建筑形式。 其中主要建筑类型以多层、小高层为主，高层有逐渐增多的趋势。 容积率集中在 之间 区域样本楼盘容积率分布 0%50%25%25% 下 上 区域内样本楼盘容积率集中在 之间，随着城市建设用地的减少和区域的发展，容积率有逐渐增加的趋势。 处于 之间楼盘多为开发商较早获取的土地，而容积率相对较高的项目则属于开发商近两年获取的土地。 这也意味着区域内将以小高层、高层等建筑形式为主，多层主要集中在早期获取土地的项目后期供应上。 绿化率在 38%40%之间 区域内自然环境较差，通过较高绿化率提升楼盘品质。 楼盘绿化率集中在 38%40%之间，具有较高的绿化率。 各个楼盘的景观规划和设计都属于精心设计的。 户型多样化，可 以满足不同层次消费者需求 区域内户型多样化，有一室一厅、一室二厅、两室二厅、三室二厅、四室二厅、五室二厅、花园洋房、联排别墅、叠拼别墅、复式等多种户型设计。 可以充分满足区域内各类消费者的不同层次的需求。 普通住宅：一室 (两 )厅 6070 ㎡；两室两厅一卫 88108 ㎡；三室两厅两卫 110140 ㎡；四室二厅和五室二厅 144158 ㎡；复式 140210 ㎡； 花园洋房：二室 90100 ㎡；三室二厅 130160 ㎡ 别 墅： 200270 ㎡。 主力户型：二室二厅 85105 ㎡；三室二厅 110160 ㎡ 样本 楼盘的主力户型为二室二厅 85105 ㎡；三室二厅 110140 ㎡。 大盘成熟楼盘内花园洋房和别墅区域内畅销 由于大盘具有完善的配套，通过规模性开发，开发花园洋房和别墅产品有助于实现高的性价比。 畅销户型：小户型面积和舒适度高的户型畅销 畅销户型注重动静分区、干湿分离、南北通风的小户型面积搭配同时具备高的舒适度。 一室一厅 60 ㎡左右，二室二厅 8595 ㎡，三室二厅 110130 ㎡。 滞销户型：户型设计较差和顶层及大面积户型相对较为滞销 区域楼盘主要为中档产品为主，价格是一大竞争优势，面积较大的户型，总价相对较高 ，销售速度较为缓慢。 户型设计差和顶层及大面积户型较为滞销。 二室二厅 10 109 ㎡，三室二厅 140150 ㎡、五室二厅 144158 ㎡，复式 140210 ㎡等销售速度较为缓慢。 厨卫简装为主要交房标准 区域内楼盘交房标准主要为厨卫简装，其他毛坯，这与市场主流交房标准相一致，同时消费者的认可度高。  客群分析 项目名称 客户群特征 泉城花园 购买者以在项目周边区域居住和工作的人居多，购买一室和两室的客户以年轻人 居多，购买三室的客户以为改善居住条件为购买目的的中年人为主。 购买客户对 四建的品牌有较高的评价。 外海西子 城市花园 主力目标客群为周边原有居民二次置业为主，改善居住环境。 行业上看为周边事 业机关单位人员以及在区域内工作的私营业主。 华夏金色 阳光花园 从区域上来说，金色阳光花园客户群主要来自天桥区和槐荫区，来自于中部、东部 和南部居民较少。 从职业分布上而言，主要有项目附近的果品批发市场业主、天桥 区行政人员等。 重汽 翡翠郡 主力目标客群为周边原有居民二次置业为主，改善居住环境。 同时包括其他区域重 视教育的家长，外地在济常年工作的个体营业主，渴望取得济南户口，为将来孩子 教育学习提供良好环境 的消费者。 客群层次多样化。 区域样本楼盘主力客群为周边居民升级置业需求为主。 样本楼盘周边经商者构成主力客群，年轻人青睐小户型产品。 此外，区域消费者对于开发商的品牌具有一定认知度，对开发商的实力较为关注。  区域潜在供应分析潜在供应： 地块 位置 土地面积（亩） 规划用地 性质 容积率 建 筑密度 绿地率 预计建筑 类型 预计建筑 面积万㎡ 007G16 原济南 轧钢厂 地块 地块一 34 地块二 30 地块一居住 地块二公建 地块一地 上≤ ；地 下≤ 二地上≤ ； 地下≤ 地块一 ≤ 20% 地块二 ≤ 42% 地块一 ≥ 35% 地块二 ≥ 30% 小高层 高层 5 顺驰项目 顺驰纬十 二马路 284 居住 —— —— —— 小高层 高层 27 交专西地块 位于北园 大街南侧， 东至交专 加油站，南 至交专北墙 ，西至交校 北路 41 —— —— —— —— —— —— 根据市场调研及已知市场情况周边潜在土地供应相对较少，上市时间存在较大的不确定性。 已知供应预计建筑类型以小高层、高层为主，预计建筑面积约 35 万㎡左右。 此外，随着政府旧城改造力度的加大，区域以厂房企业以及棚户区为主，潜在土地供应较大。 区域旧村改造供应： 项目名称 建筑面积（万㎡） 销售率 碧桂园 20 10% 汇馨祥和苑 65% 美里苑 70% 西沙小区 35 50% 西苑怡和园 30 90% 区域周边为近几年济南旧村改造项目的热点开发区域之一。 存在着大量的旧村改造项目。 选取周边典型旧村改造项目为样本，了解其供应情况。 样本旧村改造项目规模约 95 万㎡，未来供应量约 40 万㎡。 近期济南为迎接奥运会和全运会，树立城市形象，加大了旧村改造力度， 20xx 年 7 月进行了近年来最大力度的一次旧村改造拆违风暴。 据有政府不完全统计，济南旧村改造项目高达 1000 万平方左右。 大规模的旧村改造不可能完全拆除，进行引导或者完善手续将是一种众望所归的趋势，这使得项目周边的旧村改造项目有可能合法化，以满足中低收入群体的居住需求。 此外，进行旧村改造开发的开放商通常具备较大实力，有能力逐步完善手续，对周边中 低档商品房形成较大的竞争威胁。  区域未来发展预测分析  济南：城区发展 西风渐近 后天优势打造新面。