济南市中齐未来城营销策划报告(编辑修改稿)

济南市中齐未来城营销策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

83。 慧园，优惠以后价格），最低总房款约 40 万，因此，此总房款业已超过其承受能力。 所以，片区对于中低端市场亦是不具可行性。 ，无论是置 业者同质偏好，还是其购买力，都具有绝对的可行性。 综上所述，片区应定位于中端和中高端市场。 Ⅳ .片区定位 市场定位 通过以上的分析，片区可定位于济南市中端和中高端市场。 项目定位整体形象在济南市区域市场应定位为中高端形象，在高新区区域市场应定为于片区高端形象。 二 .项目定位 中齐未来城位于高新区国际会展中心往东 300 米路北，东邻开拓路，北面为市政规划路，西至颖秀路，南面紧邻工业南路。 交通四通八达，出行十分便利。 中齐未来城鸟瞰图 项目总占地面积 258 亩，总建筑面积 40 万平米，绿化率达 40%。 项目共分为两期开发，目前一期在开发建设中，总建筑面积 15 万多平米，规划有高品质住宅、花园洋房、精装公寓、写字楼、商业等，产品类型丰富多样，品质较高，建成后将成为高新区域内的大规模高品质居住社区，高新区域内标志性建筑群落。 由项目仅需十余分钟即可到达济南国际机场、二环东路等城市主干道和重要交通枢纽，距经十东路景观大道、奥体中心也只有五分钟车程； 10， 47， 87， 99， 112，116, 119， 123 路等多条公交线路在此经过，交通便捷，出行无阻，可方便到达市内各个区域。 ⑴ .高新区市场数据分析： 1.高新区各楼盘在建工程量分析 高新区在建工程量020xx0400006000080000100000120xx0140000160000180000中齐未来城鑫苑国际城市花园茗筑美嘉海信慧园中海紫御东郡 假日丽景海信都市阳光项目名称工程量（单位：平米）已建供应量 分析： 从上图标可以看出高新区新开各楼盘，在建工程以中海和中齐两大开发商开发工程量最大。 其中中海推出的为别墅和高层，中齐在建的为高层和花园洋房。 鑫苑国际城市花园目前高层、小高层住宅项目已接近竣工，属于尾盘。 在建的为鑫苑金座的公寓项目。 而海信都市阳光开发为高层，因项目是原本地块较小，开发规模亦是相对不大，在区域在建工程量中数量最少。 区域有中齐未来城、茗筑美嘉、海信慧园、中海紫御东郡四个项目当前开发量较大，开发面积均在 10 万平以上。 由此 可见，项目受次贷金融危机所波及的中国低迷的房地产宏观环境影响较小，也可以看出，几大开发商对未来市场的信心。 2.高新区新推出市场供应量分析 区域新推出供应量01000020xx03000040000500006000070000中齐未来城鑫苑国际城市花园茗筑美嘉海信慧园中海紫御东郡 假日丽景海信都市阳光项目名称供应量（单位：平米）推出新供应量 分析： 从上面图表可以看出，当前高新区中齐未来城、鑫苑国际城市花园、中海紫御东郡、海信慧园、假日丽景、海信都市阳光六项目供应量较大，推出房源面积均在 3 万平米以上，其中以中海紫御东郡推出的房源最多，面积在 6 万平米以上。 从多数楼盘的放量来看，有不少项目虽然开发量均已超过了 10 万平米，但推出的房源面积数量多未超过 4 万平米，中海约 6 万平米（中海开发的集别墅项 目和高层为一体，高层楼层在 30 层以上，因此单体开发量既已很大，所以即便是推出两栋高层再加上别墅，放量面积也较大）。 3.区域未来市场放量分析 区域市场未来放量020xx0400006000080000100000120xx0中齐未来城鑫苑国际城市花园茗筑美嘉海信慧园中海紫御东郡 假日丽景海信都市阳光项目名称放量（单位：平米）未来放量 分析： 通过上表可以看出，在未来以本项目中齐未来城和中海紫御东郡的已建单位公开发售的囤量较大，面积在 10 万平米左右。 而其他项目虽然未来还有已建未售的囤量，但是囤积量较本项目和中海紫御东郡均相对较少，但面积多在 4 万平米左右，势必会分流项目在该区域的目标客户，因此也不可小视。 同时，也可以看出，从未来的放量来看，项目最大的竞争对手即是中海紫御东郡，因此需要对 其重点关注，及时了解其动向与策略，全面掌握其信息，灵活变换，做到“知己知彼，百战不殆”。 4.区域各项目销售价格表（实际成交价）分析 区域各项目销售价格4400460048005000520054005600580060006200中齐未来城鑫苑国际城市花园茗筑美嘉 海信慧园中海紫御东郡假日丽景海信都市阳光项目名称单位：元（人民币） 销售价格（均价） 分析： 从图表可以看出，区域销售价格多在 5000 元 /平米以上。 本项目价格在区域处于中等偏上水平。 与个、海信慧园、中海紫御东郡等大牌开发商开发项目相比较不具有价格优势。 5.区域新推供应量销售情况分析 区域新推供应量销售情况%%%%%%%%%%中齐未来城鑫苑国际城市花园茗筑美嘉海信慧园中海紫御东郡 假日丽景海信都市阳光项目名称销售率销售率 分析： 从上表可以看出，区域已销售的各目中，以假日丽景销售状况最为良好。 其原因是，项目位于花园路，位置优越，周边配套成熟完善。 再者，花园路业已多年未开发项目，造成 了改区域需求客户的累积，为项目创造了良好的条件。 另外，项目定价相对较低，性价比较高，获得周边客户的认同。 项目恰遇开盘的好机遇，推出房源有限，因此形成了最后项目在高新区所有在售楼盘中的销售率最高，销售情况最为良好。 其次为茗筑美嘉，项目为浪潮集团下属开发企业，山东茗筑置业有限公司开发，开发的一期多层住宅多为本集团内部人士认购，且价格相对要低很多，因此其内部销售在一定程度上虚推高了该项目的销售率。 而海信慧园，以较大的优惠幅度，吸引了很多客户前来购房，原来均价 5300 元 /平米的名义房价，经过优惠后，价格在 4700~4800 元 /平米，优惠后价格较易获得客户认可，利于销售，再加上项目以推出“特惠房”的促销手段，销售了不少房源，对项目的销售率的提高也起到了很好的促进作用，而鑫苑国际城市花园，因其为尾盘了，很多好户型均以售罄，现在剩余多为青年公寓或是较差户型，因此项目销售状况相对较差。 ⑵ .高新区产品分析 1.区域新楼盘各户型供应量比例分析 区域新楼盘各户型供应量比例14%38%14%21%7%6%1 室1 厅1 卫（公寓）2 室2 厅1 卫3 室2 厅1 卫3 室2 厅2 卫4 室2 厅2 卫5 室3 厅两3 卫（别墅） 分析： 从上表可以看出，当前片区几大项目所推出的户型以两室两厅一卫和三室两厅两卫两种户型为主。 其中，占主流的为 85~105 平米的两室两厅一卫的改善型户型。 而相对于一室一厅的小 户型，供应面积相对较少。 对于公寓的供应量来说，公寓户型之所占 14%，是因为此供应量仅为当前在建推出的产品供应量。 不包括未来即将推出的供应量，如中齐未来城即有 4 栋公寓（精装），即将推出，以每层 20 户，每栋 20 层来计算，即有 1600 户。 因此，项目的实际存量或未来供应量中一室一厅的公寓户型供应量十足。 2.区域新楼盘各户型供应量分析 区域新楼盘各户型供应数量0200400600800100012001室1厅1卫（公寓）2室2厅1卫3室2厅1卫3室2厅2卫4室2厅2卫5室3厅两3卫（别墅）户型结构供应量（单位：套）总套数 分析： 从上表可以看出，区域各项目所推出的户型中，两室两厅两卫的户型最多，超过了 1100 套。 三室两厅两卫的户型也相对较多，约 600 套。 而其他的如一室一厅一卫和三室两厅一卫的户 型供应相对较少。 3.区域新楼盘各户型销售情况分析 区域各户型销售情况0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1室1厅1卫（公寓）2室2厅1卫3室2厅1卫3室2厅2卫4室2厅2卫5室3厅两3卫（别墅）户型结构销售率所占比例 分析： 通过上表可以看出，片区各项目的销售情况已别墅和三室两厅一卫两种户型销售状况最佳。 究其原因是，三室两厅一卫，面积多在 95~118 平米之间，相对于目标客户群，总房款合适，客户购买力较强。 对于别墅户型，因为此产品是国家近些年来严格控制的，所以其具有很强的稀缺性，对客户吸引力较大，所以销售状况相对良好。 对于供应量占主导的两室两厅一卫的改善型户型，因本区域该户型供应量较大，所以即便销售较其他户型数量多，总销售率也会相对较低。 不过，总体来看，区域本户型仍 有较大的未能售出的存量。 4.项目与区域各户型销售对比分析 项目与区域各户型销售对比0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1 室1厅1 卫（公寓）2 室2厅1 卫3 室2厅1 卫3 室2厅2 卫4 室2厅2 卫5 室3厅两3 卫（别墅）户型结构销售率区域总体销售率中齐未来城销售率 分析： 通过上图表可以看出，在区域总体销售情况中，项目的三室两厅一卫、三室两厅两卫与四室两厅两卫三户型销售优于区域总体水平，占有明显优势。 其原因是，区域供应的三室两厅一卫面积适中，供应量较少；其四室两厅两卫户型销售状况也要优于区域总体水平，其原因是，项目在工业南路树立大幅的户外广告牌，卓力宣传此适宜三代居住四室户型，受到较好的广告效果。 而其主力户型两室两厅一卫，销售水平却低于区域总体水平，其原因是，区域内同类户型供应较多，而项目在价格方面又不 占有优势。 5. 各户型供应与销售比例对比分析 供应与销售比例对比0510152025303540451室1厅1卫（公寓）2室2厅1卫3室2厅1卫3室2厅2卫4室2厅2卫5室3厅两3卫（别墅）户型结构所占比例新供应各户型比例 各户型销售比例 分析： 从上图表可以看出，在区域供应与消化的比例来看，各户型中以别墅项目三室两厅一卫两种户型销售最为良好。 因此，为本项目下一步产品开发可提供一定的参考与依据。 ３ .项目 SWOT 分析 Strengths(优势 )： ａ .中齐地产本土品牌 中齐地产自 20xx 年成立以来，历经９年先后在济南开发建设了齐鲁世纪园、泉印兰亭、锦绣泉城、他山、未来城等大型知名地产项目。 多年来，中齐地产以优质的产品和服务，赢得了广大客户的赞同与口碑，树立了良好的社会形象，中齐现已成为济 南房地产行业中的典范，成为济南本土颇具生命力和影响力的地产品牌。 ｂ .区位优越 项目位于高新区核心地段，与“江北第一展” —— 济南国际会展中心毗邻，区位非常优越。 并且，项目作为高新区黄金稀缺地块，未开发展空间十分开阔，项目未来升值潜力不可估量。 ｃ .交通便利 项目南面紧邻济南市城市交通主干道 —— 工业南路，距西面济南市南北主干道 —— 二环东路、南面济南市东西交通大动脉 —— 经十路、东面济南至章丘重要交通干道 —— 世纪大道，仅几分钟车程；距济南国际机场也仅十余分钟车程。 项目周边交通便利，出行极为便利。 ｄ .规模大，影响 力强 项目总建筑面积 40 余万平米，与周边楼盘相比较，开发规模最大，堪称“高新区第一大盘”。 社区规模庞大，影响力很强。 各项结构组织设置完善，利于投入运营后的规范化管理。 高新区各新楼盘占总开发量比例%%%%%%%中齐未来城鑫苑18。