江苏泰州市锦泰国际项目市场研究报告(编辑修改稿)

江苏泰州市锦泰国际项目市场研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

，增加了娱乐、休闲、文娱之类的商业经营品种。 像元一时代广场的影院就释放了这么一个信号。 即使在传统的业态中，业种的丰富性也受到了前所未有的关注，像江苏百大 CBD 中央广场，在招商时就明显增加了传统百货业中休闲娱乐的品类配比。 四、 新商圈的品牌意思明显增强。 作为新兴商圈，这里的商业项目都着眼于未来的商业消费趋势，所以商业品牌意思相对较浓，无论是零售商品品牌还是商品品牌，都在经营中得到一定程度的重视。 五、 新商圈增强居民消费的便利性，满足了居民消费的多元化需求。 与传统商圈相比，城市新商圈离消费者更近，降低了消费成本，增强了便利性，满足了居民消费的多元化需求，像在一些居住级商圈里，不但培植了美容美发、小吃等必备功能，还有中介、彩扩等推荐功能。 但是，这一切离城市新商圈的真正繁荣还有很长的一段距离，尽管，工商业项目的基础设施、购物环境上，新商圈拉开了与老商圈之间的距离，尽管传统商圈还存在这样那样的弊端，消费者消费和交通方面的习惯还需要时间培养，消费者对传统商圈的依赖还需要新商圈增添更多的专业化运营手段。 启 示五：共同促进才能铸就“大繁荣商圈” 眼前看来，相当一部分商业地产开发商做自己的项目是头痛医头脚痛医脚，根本无暇顾及同一商圈内的其他商家，即使是与其他资源互补的商家，他也不想与之产生任何关系。 但就新商圈整体繁荣而言，这一步要早走。 开发商的目标是一致的，新商圈的繁荣、 迅速提高商业项目的成活率，是加速新商圈繁荣的关键一步。 新商圈成员应在发挥自身特点的同时，努力融合其他成员之优势，共同促进大繁荣商圈的形成。 （四）江苏写字楼发展轨迹与启示 1．江苏写字楼发展轨迹 江苏写字楼发展起步于 1993 年，和国内发达城 市相比，起步较晚。 改革开放前，我国实行计划经济体制，在这种体制下，城市办公机构主要由政府部门、国营企事业单位组成，基本上都是通过国家分配方式取得办公楼或由行政划拨取得土地，兴建自用办公楼、办公活动不太活跃，因而江苏商务办公空间 (写字楼 )几乎完全不存在。 改革开放后，作为省会城市的江苏，产业经济得到快速发展，民营经济日益活跃，对办公空间的需求开始出现，但作为内陆二线城市，江苏的经济发展依然相对滞后，第三产业在国民经济中的比重依然相对较低，这也制约了江苏写字楼尤其是高端写字楼的市场需求。 按照时间延续和空间延展， 我们将江苏市写字楼分为六个周期： 起步期 起步于 1993 年，和国内发达城市相比，起步较晚。 改革开放前，我国实行计划经济体制，在这种体制下，办公机构主要由政府部门、国营企事业单位组成，基本上都是通过国家分配方式取得办公楼或由行政划拨取得土地，兴建自用办公楼、办公活动不太活跃，商务办公空间 (写字楼 )几乎完全不存在。 萌芽期 写字楼的产生是一个城市经济发展活跃程度的直接反映。 1993～ 1997 年，可以看作江苏写字楼市场的萌芽期，当时多数企事业单位办公以民房、单位公房为主，写字楼市场并没有成形；但随着第三产业的 出现，商务办公空间已经开始出现，只是规模较小，多数是由原有的楼房改造装修而成。 探索期 1997～ 20xx 年江苏写字楼的探索期，这一时期的特点是一批以单位需求为主的专用职能写字楼隆重登场，出现了以金城大厦、邮电大厦、盛安广场等为代表的项目，这一时期的发展探索也基本奠定了如今江苏老城区商务格局。 作为城市中心区的写字楼标杆项目，邮电大厦 建筑面积 41000 平方米，高 ,地上39 层，地下 2 层，裙房 3 层。 该工程荣获 20xx 年中国建筑工程鲁班奖（国家优质工程），继而 成为当时江苏写字楼市场的引领者，今天依然 是江苏高端的写字楼代表之一。 过渡期 20xx～ 20xx 年，是江苏写字楼的过渡期。 以新华大厦为代表集办公、住宅为一体的新型商住楼的出现，更加活跃了江苏写字楼市场。 商住综合型为江苏写字楼市场带来了一丝新意，“宜商宜居”开始成为吸引投资客的主要诉求点。 蓬勃发展期 20xx 年以来，是江苏写字楼的蓬勃发展期，这一时期的市场特征是： 老城区， 以环城东路、环城西路、环城北路和长丰路围合的老城核心及其周边区域，写字楼成“井喷”状涌现，而且体量庞大，如寿春路的徽商国际大厦、古井百花大厦，淮河路市府广场附近的香港广场、天 徽大厦，长江中路的仁和大厦、 CBD中央花园、春天花园等、濉溪路上的财富广场等； “江苏的写字楼有过热倾向”的言论在这一年曾一度甚嚣尘上。 细分期 20xx～ 20xx 年，江苏写字楼市场热度不减，一度是资本角逐的新领域。 经过几年的摸索和发展，以财富广场为典范已经开始进入形象商务办公时代。 这一阶段写字楼产品现在更丰富，市场进一步细分，瞄准成长型中小企业客户。 专业商务型、特色服务型、地段投资型物业成为江苏写字楼市场的新亮点，各个区域呈遍地开花之势，大大提高了江苏写字楼的品质。 2．江苏写字楼市场特征对本项目启示 启示一：第三产业的蓬勃发展催生独立办公场所的需求 江苏真正意义上第一批写字楼物业的出现，是由产业的集中办公趋势所导致。 如金城大厦是省农业银行、安徽服装进出口总公司集中办公的需要。 随着本市第三产业出现并蓬勃发展起来之后，企业的生长和服务机构分离，从而产生了独立于生产场所的办公场所的需求。 启示二：企业置业目标明确 —— 进入所属行业的商圈 写字楼服务于区域经济，是区域经济的载体。 随着这个理念的深入人心，“要选择适合自己的写字楼，首先是选商圈，其次才是选物业”成为企业买楼的共识。 江苏市写字楼市场以商圈的形式被 细化之后，企业更明确了置业的选择 —— 进入所属行业的商圈。 如江苏市早期西坝口商圈、四牌楼商圈的写字楼更多集中的是百货行业、外贸流通行业、电子通信行业、商业银行、证券公司等。 启示三：资金压力、需求转移、持续经营难以平衡 江苏写字楼市场能清晰的反映一个城市的经济活跃程度，在过渡期到蓬勃发展期间，部分写字楼开发定位模糊，采取商住结合的方式， 一方面这是 由于写字楼的资金压力较大，必须采取以售为主的开发方式来降低风险；另一方面 20xx－ 20xx 年江苏市场处于住宅消费的鼎盛时期，大量住宅物业是整个市场的关注点，部分住 宅成为办公场所的替代品，挤压了真正写字楼市场需求。 但出租经营方式远期收益较高的特点，也促使一些有实力的发展商把出租作为其开发形式。 写字楼项目作为商业地产的一种，最终还是要回到持续经营这个永恒的主题上面，事实上不是什么人都有足够实力进行持续经营。 因而，面对“巨大的资金压力”、“住宅市场引起的需求转移”、“持续经营的困惑”三大难题的如何平衡，制约着江苏写字楼市场。 启示四：市场期待新型写字楼的出现 江苏市目前写字楼有两种主要类型：一种是边缘性写字楼，以商务楼、商务中心或商务公寓的形式出现，或者是经过住宅改造 的。 如众诚国际广场。 另一种是纯写字楼，以财富广场、 CBD 广场为代表的，定位准确赢得投资买家的青睐。 市场逐渐细分之下针对中小型成长企业的，真正个性写字楼和另类写字楼是市场的空白。 启示五：全国写字楼市场划分及特征 写字楼市场分类 主要代表城市 特征描述 第一级市场 北京、上海、广州等 GDP＞ 5000 美元， 住宅有高、中、低档之分，写字楼也有高、中、低档之分，分别是甲、乙、丙三级。 第二级市场 杭州、青岛、大连、温州等 3000＜ GDP＜ 4000 美元， 主要市场供求总量目前接近平衡，产品细化刚刚开始，写字 楼增长主要取决于产业结构。 第三级市场 西安、太原、武汉等省会城市 20xx＜ GDP＜ 3000 美元 ，目前基本上是住宅市场占主导，其他市场产品还没有细分出来，住宅市场基本的供求关系还没有达到平衡。 应该说，主力投资还在住宅方面，写字楼开发要慎重。 第四级市场 其他城市 目前这部分市场还没有开始发育。 注：此处 GDP 产值，指的是人均生产总值。 分析： 20xx 年江苏市人均 GDP 达到 2975 美元，依据人均生产总值划分写字楼市场的方法，江苏市写字楼市场处于第三级市场，其基本特征是住宅市场基本供求关系还没有达到 平衡，主力投资还在住宅方面，写字楼开发要慎重，这点同样适用于本项目。 （五）一环及环线内同质楼盘分析 一环沿线 西南向 分析：  西南一环是江苏市传统的人群集聚中心，也是城市重要交通站点。 电信、中国移动、西市区教委、农大、安大等众多单位云集四周，从企事业单位工职人员到高校教师再到学生人群，为周边商业提供了较大的消费空间。  大量基础消费人群、高收入者的消费能力、重要交通枢纽、优越的学区教育资源等，使得这个区域商业投资潜力较大，也成为了三里庵商圈兴起的重大支撑点。  自 20xx 年三里庵家乐福正式营业 之后，也使得附近二手房交易价格上扬 15％左右，迅速形成了以国购广场为中心的新商圈。  旺城国际和置地投资广场，一个出现在商圈形成阶段，一个出现在商圈成熟繁荣阶段，锁定的主要客户目标都是投资型群体。 从产品创新和推出时间的角度上看，这两个物业投资群体已经出现了由普通商铺住宅型向高档次办公商用型群体的过渡，从另一个层面上也表明了投资客心理愈加成熟，对高价高回报空间的认知更加理性。  沿街一层商业销售均价 3万元 /㎡ ,办公住宅均价在 6500 元 /㎡ ,去划较快产品集中在中小面积区间。 东北向 分析：  东北一环 是新站区板块的焦点区域，火车站、汽车、市政广场、众多休闲配套都云集在胜利路与凤阳路两侧。 区域原有人群以铁路系统职工为主，随着周边大型商业物流的兴起，区域内外来人口增多多、流动性大，多数为经商人群。  区域以元一集团率先建设的元一时代花园、元一时代广场、元一希尔顿酒店为地标性建筑，之后温莎杰座、 U－ TOWN 金色地带等楼盘也逐渐兴起。 随着时代广场和希尔顿酒店的开业，形成以临近胜利路与凤阳路交叉口建筑为代表的现代综合商圈。  大型物流配送集中、综合交通运输成本低、外来经商投资人群居多、实力企业的品牌影响力（元一、沃尔 玛）都成为这个区域投资的重要支点。  区域投资型物业，从住宅型到商住型，从公寓型到办公型再到商铺，涵盖几乎所有类型。 目前，投资型公寓住宅是市场的热点。  沿街一层商业均价 万元 /㎡，公寓住宅均价 4200 元 /㎡，去划较快是中低楼层的中小面积产品。 东南向 分析：  东南一环楼盘主要以屯溪路与泰州路沿线开发居多，其中泰州路更是连通江苏老城区与滨湖新城的城市干道，是未来江苏通江达海的第一快速通道。 以新鸿意地产开发的“新都会”系列为代表，再加上其他项目共同促进，使得区域率先推动了江苏一环的真正城市化进程。  而泰州南路与屯溪路交汇处，更是通往滨湖新区的第一站，随着世界 500 强法国家乐福超市等商业巨头的抢摊入驻，大量饭店、茶座、酒吧、夜店等快速在此“扎堆”，商务楼等项目夜身价倍增，集中了超高人气。  随着滨湖新城的启动，人口和城区的逐渐扩张，商业南进，泰州南路将会成为 21 世纪的长江路，其商业价值人所共知。 因而此区域也成为了一环中最靓丽板块，也是投资客的争抢的火爆区域。  区域早期物业以宽敞舒适型住宅为主，随着区域商圈的逐渐形成，近阶段中小型投资公寓成为市场热捧对象。  沿街一层商铺均价 万元 /㎡，住宅均价 4300元 /㎡ ,40－ 60 ㎡成为区域快销产品区间。 正北向 分析：  历史上，江苏正北向一环是大量工厂企业的集中地，也因此成为计划经济时代江苏国有企业和国有工人最多的区域。 随着工厂企业的“退一进二”，为城市扩张腾出新的空间后，这里开始焕发出新的生机。 柏景湾、南国花园、琥珀山庄等大型社区成为了江苏市第一代真正意义上的品质型社区的代表。 同时北区大量工厂搬迁之后所遗留的土地也为城市化进程提供了有力的空间保障。  而濉溪路中段，由于自身交通便利、居住人群集中、配套完善等优势，顺理成章的成为正北一环开发的热点区域。  以安徽置地为代表的开发企业，将眼光瞄准商业写字楼市场，以财富广场一期为龙头，打造真正甲级写字楼办公空间。 随着二期、三期的持续开发和投入使用，区域将形成庐阳区新的地标型建筑，也会逐渐形成更高规格、高起点的庐阳新商务中心。  沿街一层商业均价 2 万元 /㎡，商用住宅均价 5500 元 /㎡，快销区间 50－ 120 ㎡。 西北向 分析：  西北一环，更多倾向于城乡结合地带，由于四里河路未修建贯通，更多过往车辆只能绕行抵达二环或者森林公园、董铺水库等地，该路段通达性较为单一。 尤其是濉溪路桥段，一直是江苏城市建设的盲点区 域， 车辆行人更多是经过而不停留。  由于原居住人群较少、周边配套不完善、沿街城中村糟糕环境，该区域一直是城市开发的“冷地”，仅仅有鼎好银河湾、凯悦豪庭等零散项目开发建设，但毕竟势单力薄无法形成区域整体开发优势，一直处于自然发展阶段。  随着四里河沿线景观带的改造和建设，四里河路的修建贯通，区域自然环境和交通资源将会得到较大改善，整个区域“硬件”将逐渐提高，旧城改造、城中村搬迁应该会给此区域带来开发建设的新契机。  沿街一层商业均价 万元 /㎡，商用住宅均价 4200 元 /㎡，快速去化空间 100 ㎡左右。 环线 内。