池州市碧水青城前期策划报告(编辑修改稿)

池州市碧水青城前期策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

争项目户型的分析 ,本案在户型设计上要重点考虑：具有相同功能的户型，本案的面积要比竞争项目的面积小，由此来提升本案产品市场竞争力。 提升户型细节的设计，优化户型的使用功能。 具体户型面积配比如下：（一期） 户型 面积范围 (m2) 配比 (%) （小 2 房）二房二厅一卫 7075 5% 二房二厅一卫 8085 15% （小 3 房）三房二厅一卫 95100 20% 三房二厅一卫 100105 20% 三房二厅二卫 110115 15% 四房二厅二卫 125130 5% 顶加阁 20% 针对上述本案提出的户型面积配比与汇景四期和星城明珠一期相对比：（假设平均单价按照 2300 元 /平方米计算） 对比二房二厅一卫： 项目名称 户型 面积（㎡） 总价（万元） 比例（ %） 碧水青城 2/2/1 7075 8085 5% 15% 汇景四期 2/2/1 8897 14% 星城明 珠 2/2/1 8287 16% 上列表显示： 本案二房产品有 5%面积在 75 平方米以下，总价控制在 万以下，这是两个竞争项目都不具有的。 本案其余 15%二房产品面积在 85 平方米以下，总价全部控制在了 20万以下，汇景四期二房总价全部在 20 万以上，最高达到 22 万以上，无疑本案的优势非常明显。 而星城明珠的二房产品无论是在面积还是在总价的控制上与本案都不相上下，因此，本案 15%的二房较星城明珠的二房而言优势较小，关键要看谁设计的更合理。 对比三房二厅一卫： 项目名称 户型 面积（㎡） 总价（万元） 比例（ %） 碧水青城 3/2/1 95100 100105 20% 20% 汇景四期 3/2/1 103109 29% 星城明珠 3/2/1 99100 102115 % % 上列表显示： 三房二厅一卫的户型都是三个竞争项目的主力户型。 本案与星城明珠三房二厅一卫的第一区间相差不大，关键还是要看谁设计的更合理。 而第二区间本案较星城明珠还是有一定的差 别，总价最高的相差 2 万元 /户，与汇景四期对比，最低价差 万 /户，最高价差 万 /户，因此，本案还是具备一定的优势。 对比三房二厅二卫： 项目名称 户型 面积（㎡） 总价（万元） 比例（ %） 碧水青城 3/2/2 110115 15% 汇景四期 3/2/2 113117 120127 21% 18% 星城明珠 3/2/2 117121 % 上列表显示： 汇景四期三房二厅二卫的户型在第一区间与本案 相比较为接近，本案的优势较小，而星城明珠略占劣势。 相比汇景四期三房二厅二卫的户型在第二区间面积明显偏大，不占任何的优势。 综上所述： 本案在同样的户型和使用功能上，面积范围较竞争个案均小，总价的控制上占有优势，这样的户型面积设计无疑会大大提升本案产品的市场竞争力。 此外，根据我们的调查发现，顶楼加阁楼的户型去化速度较慢，两个竞争个案的顶楼加阁楼的户型调整不大，总面积偏大。 而本案在户型设计上阁楼面积要尽量做小，作为赠送面积的露台可以做大（南北露台），加强此类产品的去化速度，这样在产品综合设计上本案就会占有明 显的优势。 智能化建议 宽带高速、电话接入系统 紧急求助系统 智能 IC 卡系统，社区一卡通以及车辆出入管理系统 单元门可视对讲系统 红外线报警系统，防火、防煤气泄漏的报警 电子巡更、闭路监控、出入口门禁管理系统 小高层设置智能化电梯刷卡系统 远程抄表系统 物业管理建议 24 小时保安及监控服务：专业的保安、配备先进的智能化安防系统，全天候时刻维护业主的人身及财产安全。 公共区域清洁：定期打扫公共区域的卫生及清洗。 失物招领：如有遗失物品，可通过张贴启事通 知失主认领。 各类代办服务：包括代收邮件、代办速递服务、代订报刊杂志、代订花、订水、代办专业保险推荐等服务。 營 銷 策 略 篇 篇 推 案 策 略 有关推案量的思考 三个开发建设阶段，三个营销推广期 其他的几点考虑 有关推案量的思考 参考一 ：（情况理想，项目接受度非常高） —— 750 套 /年 汇景三期 ， 20xx 年 9 月底拿到预售证，到目前共成交了 895 套住宅，余 1 套 . 我们估计其在房源供应充足的 情况下，销售速度为 750 套 /年 左右。 参考二 （情况正常，项目接受度比较高） —— 450 套 /年 和泰一期 ， 20xx 年 11 月开盘，到目前共成交了 346 套住宅，余 3 套； 和泰二期 ， 20xx 年 1 月开盘，到目前共成交了 221 套住宅，余 136 套。 我们估计其在房源供应充足的情况下，销售速度为 450 套 /年 左右。 对本案的预估 如果前期售楼中心样板区将产品特点完全展示出来，我们认为在池州当地还是可以造成轰动效应的，但达到 750 套 /年，难度还是非常大的， 20xx 年的汇景可以说是独大，可以达到这个数字，但我们公开时，汇景四期、星 城明珠都是推案密集阶段，竞争会非常激烈，即便我们取得了竞争优势，其他两个项目也必然分流相当多客源， 我们预估本案的销售速度在 500 套 /年 左右，即 6 万㎡ 上下，约占市场份额的 15％～ 20％。 理想的情况可以在 600 套以上，即超过 7 万㎡。 综上所述，我们认为： 本案每年推出 8～ 9 万㎡的案量，保证有一定的房源供应。 三个开发建设阶段，三个营销推广期 三个开发建设阶段 一期：整个多层部分。 二期：北层小高层和高层。 三期：东侧酒店式管理的小高层 三个营销推广期 批次 计划推出时 间 位置 类型 户数(户 ) 面积(㎡ ) 一期 06/12～07/05 整个多层部分 25 幢多层 670 万 二期 07/06～08/11 北侧小高层和高层 5 幢小高层（ 308 户） 2 幢高层（ 96 户） 404 万 三期 07/12～ 东侧酒店式管理的小高层 6 幢小高层 240 万 合计 —— —— —— 1314 万 注：以上面积中不包含商业部分面积，商业部分视情况推出。 一、 二期推案计划 8～ 9 月 10～ 11 月 12 月 07/01～ 3月 4～ 5月 67 月 8～ 10 月 11～ 12 月 图 推广计划安排示意 引导期 开盘强销期 一期持续期 二次强销期 准备期 一期尾盘期 二期引导期 二期开盘强销期 其他的几点考虑 推案节奏的考虑 理想的推案节奏：推出 —— 积累 —— 推出 —— 积累， 每次推案后都能在 2 月内达到较高的销售率，这样有助于整体去化，项目的口碑也会很好，购房者都会觉得房子很抢手，然后积累客户继续推出新房源，这样每次的推案量就要控制，不要太多。 首期推出的时间在 12 月，这个调整的余地不大，关键是案量，在最初的阶段我们认为本案的形象已有了一定接受度，但仅仅。