无锡市欧薇花园项目全案策划报告(编辑修改稿)

无锡市欧薇花园项目全案策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

662 华广置业司 20xx12 洛社雅西大道西侧 商业 612 华广置业 20xx7 阳山原农贸市场 居住 446 星波房产 20xx8 阳山人民路 居住 474 星波房产 20xx9 钱桥惠钱路北侧 居住 2 841 乐多房产 根据钱桥以及钱桥周边区域土地出让情况可以看出，该区域土地出让幅数呈现不断增加之趋势。 这就意味着未来区域竞争将会非常激烈。 从成交土地楼面地价可以看出，区域地 价呈现出不断上升趋势，尤其是位于钱桥镇的地块土地价格要明显高于周边的洛社和阳山等乡镇。 4． 2 区域商品住宅市场概况 —— 正在成为开发热点 ◆ 历史供给状况分析 截至目前为止，区域交付或大部分交付的项目主要有四个，如下： 上图所示项目大致情况如下： 分析得出， A 已交付项目主要集中在盛岸路沿线； B 开发企业多为无锡本地尤其是钱桥的本土企业； C 相对于同时间段供给的市区项目，本区域项目尤其是大盘产品面积区段较广； 就 20xx 年，钱桥镇商品房开工面积 万平方米，安置房开工面 积 万平方米。 ◆ 现有供给格局分析 ◆在售项目物业分布如下： 相比较于已交付的项目，目前区域在售项目主要表现出以下特点： A 住宅产品出现物业细分，出现了纯别墅项目和纯高层项目； B 一些外地开发企业如：浙江永利、天奇集团、仁和集团抢滩区域市场，区域竞争日趋激烈； C 相比较与已交付项目的 100％销售入住，部分项目出现销售障碍甚至滞销。 D 安置房建设如火如荼，目前钱桥镇安置房开工面积为 万平方米，已竣工面积 万平方米，在建安置房 27 万平方米。 4． 3 区域住宅销 售价格分析 —— 在售商品房均价集中在 30004200 元 /M2 区域次新存量房销售价格基本在 4000 元 /平方米左右；其中，惠泉花园二手房市场价格相对较高，约为 4500 元 /平方米。 ◆在售商品房价格分析 相对于区域存量房的价格，区域在售商品房价格基本在 3000 元 /平方米 —— 4000 元 /平方米。 总结 综合区域经济以及地理等特点，区域有着良好的发展前景；区域将是未来无锡北片房地产发展的潜力板块。 但是，具体到每个具体新推项目而言， ◆ 将会面临更大的市场竞争 包括来自板块内新推项目的竞争、板块 内成熟交付项目三级市场的竞争（很多已交付房源都属于投资性购房，在未来将会逐渐上市）、全市其他同质板块（如：堰桥、洛社等）的竞争）。 ◆ 以客户为导向必须渗透到产品设计的每个细节当中 就区域在售项目而言，只有创新的项目才能持较高的销售价格，因而深入了解客户需求研究细分市场将成为区域项目开发的前提。 只有结合区域发展现状，寻找细分的市场空间，才能够在该区域成功运作项目。 ◆ 定向开发、面向细分客群将成为项目成功的关键 区域市场细分已经是一个必然趋势，面向特定购买客群的产品更能打动消费者进而促成其购买。  区域项目分析 ◆区域内经整个案销售状况 板块内 总数 已售 开盘时间 06年9 月 06年10月 06年11月 06年12月 07年1 月 07年2 月 07年3 月 07 年4 月 07 年5 月 销售率 英伦皇家花园 2045 1433 8 39 53 36 39 75 32 91 72 113 % 高峰汇 616 478 8 31 6 55 35 25 13 41 56 37 % 晴山蓝城 （一期） 540 472 33 81 222 46 48 183 59 167 % 双隆明珠 252 7 7 3% 根据上述的各项目销售状况，可以反映出如下情况 钱桥区域项目相对盛岸板块销售速度及销售率稍低，同时也是很大的竞争对手 从 07 年 5 月开盘的双隆明珠项目来看，项目销售有较大问题。 而本案与此项目统属一个区域，也会遇到同样的抗行。 ◆户型面积分析 名称 楼层 主力面积（ ㎡） 主力户型 英伦皇家花园 多层 120 3/2/1 小高层 140 3/2/2 高峰汇 小高层 130 3/2/2 晴 山蓝城。