句容市淮源里金水湾项目企划方案(编辑修改稿)

句容市淮源里金水湾项目企划方案(编辑修改稿)内容摘要：

价格分析： 1. 此楼盘价位在市场上同类产品价位中等偏上。 2. 由于此项目的地段逐渐被市场认可，以至于价格一度稳步上扬。 备注： 20xx 年 6 月份五期开盘，五期是此项目的最后一期。 结论： 通过以上各竞争个案地段，价格，成交情况分析，本地客户对地段和价格已经有了一个较为理智的理解。 在一定条件下，本案在将来的价格定位上要经过细致的市场调研，配以自身产品的档次。 根据我们以往的经验，我们认为本案应当采取低开高走的策略，入市定价应当较具弹性空间，入市时富有较强的市场竞争力，能让先购先住者的物业升值，同时要使投资者的投资具有炒作空间。 二 .竞争个案产品规划表： 句容调资料（ 20xx528） 案名 位置 开发商 规划产品 在售期别 规划户数 户型面积 都市晴园 华阳东路延伸段 华阳房产 多层 别墅 跃层 三期 147 90㎡ .107㎡ .116㎡ .148㎡ 哈佛星城 东昌路与崇明路交汇处 苏州建兴置业 多层 别墅 跃层 三期 260 77㎡ .105㎡ .120㎡ 润景美邻苑 东昌南路 新广房产 多层 别墅 小高层 二期 512 81㎡ .91㎡ .112㎡ .127㎡ .140㎡ 美家府邸 河滨东路 联城房产 多层 一期 未开 226 96㎡ .102㎡ .124㎡ 明豪华庭 华阳南路延伸段 明豪房地产 多层 一期 328 90㎡ .103㎡ .110㎡ .136㎡ 太阳星城 洪武路 万邦房地产 多层 小高层 二期 350 77㎡ .82㎡ .89㎡ .92㎡ .99㎡ .116㎡ 国际花园 华阳北路与北环路交汇处 国际曙光 多层 别墅 小高层 四期 160 74㎡ .90㎡ .108㎡ .128㎡ .135㎡ 东方华城 东昌路 1号 振华置业 多层 四期 346 59㎡ .67㎡ .81㎡ .84㎡ .93㎡ .97㎡ .102㎡ .114㎡ .136㎡ 结论：通过以上表格我们不难看出，目前市场上几乎以多层产品为主导，别墅，跃层，小高层等产品为补充的规划结构。 根据我们对本身地块 及本地市场的了解和研究，我们认为在产品规划和设计上要有建设性的创新，在保持控制成本的情况下挖掘一批鲜明的特殊卖点以抵挡竞争个案的地段及价格等核心竞争力。 第三章 本案项目优劣势分析 区位及地段分析 劣势： ，此地和市中心相隔较远，交通很不便利。 ，整个地段的经济纽带及人口密度都较为疏散。 ，给生活带来了不便。 优势： 1. 句容离南京较近，且是沪宁经济纽带的一个支点，而目前句容的房地产业刚刚 成长，所以未来的发展空间很大。 2. 城市需要发展的同时必然要拉开城市框架，本地块在城市规划范围之内，所以本案的前景还是较为乐观的。 3. 本案地处句容唯一的景观大道东昌路边，目前东昌路两边已经逐渐形成了人口密集的大型生活区域。 本项目有望在大环境的带动下成功开发。 产品分析： 1. 户型设计中暗卫较多：现代人对生活品质的要求不断提高，暗卫会给室内造成通风效果差及气味难以排出等问题。 所以，我们认为户型的适当调整是增加产品卖点的举措之一。 2. 单个户型面积大功能少：随着置业者对产品的认知度不断提高，对产品的功能也提出了更高的要求 ，在同等功能不影响居住效果的前提下，置业者往往会考虑面积小总价低的产品。 3. 房型配比：根据细致的市场调研及理性的研究分析，我们认为市场上对多功能小面积的需求较大。 因为本地人均收入在 10000 元左右，导致了绝大多职业者对大户型的渴望而不可求的无奈。 所以我们建议 75 ㎡ 85 ㎡占一期体量的 35%， 95 ㎡ 115 ㎡占 45%， 120 ㎡ 140 ㎡占 20%。 4. 产品硬件配套：在本案价格和地段上占不到任何优势的前提下，产品本身的魅力就显得尤为重要，我们可以在不违背控制成本的条件下增加一些特殊的辅助配件来包装产品提高与众不同的核 心竞争力。 5. 项目规模的局限性：本案建筑面积为 ㎡， 这种体量给楼盘形象和开发商形象的建立造成了一定的抗性，加上地段及价格等因素就更加要求我们要在 6. 开发产品特色时做到越发严谨，只有做出特色的精品才能赢得更多的市场份额。 所以在整个项目上要考虑更多的细节和设施来满足置业者的真正需求。 环境分析： 1. 大环境资源短缺：通过我们对本案地段及地形的了解，该地块周边缺少人文环境，商业环境，景观环境等。 在这种大环境条件匮乏的形势下，我们要找到新的突破口对本案进行品牌塑造和包装。 2. 景观设计单调缺少鲜明特点：通过本案的总 平图可以看出景观设计较为粗糙，缺少细节。 怎样建立楼盘形象是和小区环境切切相关的。 3. 环境的资源整合：从本案的边界资源分析，句容河的整治会给本案增添自然景观，加大对土地的利用率提高绿化面积和绿化品质。 五 .销售策略： ： 项目总体定位概况：本项目总占地面积为 ㎡， 总建筑面积： ㎡ ，总体量为： 408 户。 依照以上数据我们不难看出本项目的规模较小，因此， 我们在项目的形象包装上存在一定阻力，并且，本项目的目前地理位置占不到任何优势，所以，我们认为本项目要以小而精的形式出现在市场上 为最佳着落点。 我们可以通过内部环境和硬件设施来强化和增加项目卖点。 ： 建筑形式 建筑风格 建筑结构 建筑外立面 户型定位 户型设计 户型面积 园林景观设计 配套功能设计 ： 居住区域 职业类别 收入情况 年龄构成 家庭结构 ： 土地成本 运营成本 建筑成本 它项杂费 ： 项目 LOGO 广告阶段性划分 阶段性广告主题 广告创意 广告效果监控 媒介组合 软性新闻主题 印刷品（楼书，海报等） 六 .建议提要： 建议： 品牌建立 1. 本案名称：名 称一个项目的品牌形象，同时也是能够表达一个公司文化内涵的方式。 因此在定项目名称时要体现出品牌形象及品牌魅力。 一般情况下项目名称要能给人们留下印象及遐想的空间。 读起来听起来要顺口顺耳，言简意赅。 （具体项目名称可以和甲方磋商定夺） 案名建议： 聚贤湾 望水阁 沁园香岛 丽江华邸 传奇世家 流水亲居 永丰城市花园 碧海金波港 一品清水城 南国风景城 2. 项目 LOGO：从形状颜色上体现项目特点，建立认知度制定 LOGO 标志。 3. 推广形象：把握市场需求开拓竞争优势，做好全城广告铺垫。 （标。