南京市翠屏湾花园项目市场调查报告(编辑修改稿)

南京市翠屏湾花园项目市场调查报告(编辑修改稿)内容摘要：

点，比上季度和去年同期分别回落 和 个百分点，并已连续五个季度呈回落态势。 与上年同期相比，除社会服务业企业景气指数小幅提高外，其他各行业企业景气指数均回落明显。 其中，房地产行业在一系列宏观调控政策影响下，企业景气指数持续下滑，未来企业的经营风险比较严峻。 同时，三季度全国企业家信心指数为 点，分别 比二季度和上年同期回落 和 个百分点。 其中，房地产业企业家信心指数打破百点景气关口，为 点，比二季度回落 个百分点，回落最为明显。 企业家信心指数的下降在一定程度上显示了企业对未来发展前景的忧虑，房地产业企业家信心指数的下降表明自 20xx 年以来出台的一系列宏观调控政策效应正在显现。 20xx 年 3 季度 20xx 年 3 季度房地产企业景气指数及企业家信心指数 企业景气指数 企业家信心指数 07.Ⅲ 07.Ⅳ 08.Ⅰ 08.Ⅱ 08.Ⅲ 07.Ⅲ 07.Ⅳ 08.Ⅰ 08.Ⅱ 08.Ⅲ 总体 房地产业 数据来源：国家统计局 （注：企业景气指数是根据国家统计局对全国 万家各类企业家定期进行问卷调查，并根据企业家对宏观经济状况及企业生产经营状况的判断和预期来编制，从而准确、及时地反映宏观经济运行和企业生产经营状况，预测经济发展的变动趋势。 企业家信心 指数是根据企业家对企业外部市场经济环境与宏观政策的认识、看法、判断与预期而编制的指数，用以综合反映企业家对宏观经济环境的感受与信心。 ） 20xx 年 3 季度 20xx 年 3 季度全国企业家与房地产企业家信心指数走势 数据来源：国家统计局 “国房景气指数”连续 9 个月出现回落 反映全国房地产开发综合发展水平的“国房景气指数”环比继续回落，国房景气指数从年初的近 点降到了 9 月份的 点，这是该指数自去年 12 月份以来环比第 10个月和同比第 4 个月连续滑落，其主要分类指数也悉数下滑。 从具体运行指标来 看，房地产开发投资分类指数为 点，比 8 月份回落 点，同比回落 点。 资金来源分类指数为 点，比 8 月份回落 点，同比回落 点。 土地开发面积分类指数为 点，比 8 月份回落 点，同比下降 点。 房屋施工面积分类指数为 点，比 8 月份回落 点，同比回落 点。 商品房空置面积分类指数为 点，比 8 月份回落 点，同比回落 点。 20xx 年 9 月 20xx 年 9 月国房景气指数及主要分类指数走势 数据来源：国家统 计局 “国房景气指数”是全国房地产开发行业综合景气指数的简称，是反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数，其分类数据囊括了影响房地产市场的土地、资本、供应量、需求等 4 个重要因素，基本上能够反映房地产市场的现状，指数值以 100 为景气线，100 以上为景气空间， 100 以下为不景气空间。 “国房景气指数”曲线图显示：自 20xx 年 12 月以来“国房景气指数”已出现连续 9 个月下滑，这是因为自 20xx 年第四季度信贷收缩以来，金融政策的“垂直打击”使得地产商举步维艰，面临资金困局是行业景气度下降的主要因素。 同时，房地产市场 因之前涨幅过大透支了行业景气度，故导致在资金困窘的情况下市场销售也开始出现“价量齐跌”的局面，目前楼市正处于价格回归理性的过程中，预计未来几个月房地产市场将继续面临考验，而“国房景气指数”也将难以改变持续下滑的态势。 （二）市场供给情况分析 房地产开发投资增速出现明显回落 在一系列宏观调控政策影响下， 20xx 年下半年以来我国房地产开发投资增速出现明显回落。 国家统计局发布的数据显示， 19 月全国房地产开发投资 亿元，同比增长 %，增速同比下降 个百分点，其环比增速已连续 4 个月下滑，特 别是 7 月和 8月，房地产投资增速出现了较大幅度的回落，表明宏观调控效果正在显现。 随着房地产市场的调整，房地产投资增速会继续下滑，短期内房地产市场成交状况不会有太大转变，市场调整或延续半年到一年，投资增速也会相应出现下降。 20xx 年 20xx 年 9 月固定资产投资及房地产开发投资增速变动情况 数据来源：国家统计局 从供应结构来看，以住宅为主的房地产开发投资增长持续高位运行，这主要是由住宅的特性决定的。 在工业化、城市化迅速发展所形成的城镇人口不断增加的背景下，作为居住用途的住宅就成为房地产市场首要的也是 主导性的需求。 具体来看，在房地产开发投资中，住宅完成投资 15508 亿元，同比增长 %，占房地产开发投资的比重为 %，比去年同期提高 个百分点。 办公楼投资717 亿元，同比下降 %，所占比重为 %；商业营业用房投资 2156 亿元，同比增长 %，所占比重为 %；其他投资 2895 亿元，同比增长 %，所占比重为 %。 从保障性住房的供给情况来看，经济适用房建设规模仍然偏低。 尽管自 20xx 年以来，经济适用房投资增速出现了加快增长的良好势头，但受前几年增速下降的影响，目前经济 适用房开发投资占住宅投资的比重仍处于 1998 年以来的历史较低水平。 20xx 年 19 月经济适用房完成投资 638 亿元，同比增长 %，占住宅投资的比重为 %，较 20xx 年（比重为 %）下降了 个百分点。 与中等偏下收入户和低收入户占全部城镇居民家庭的比重（ 30%）相比，现有经济适用房的供给数量远远满足不了中低收入居民家庭的巨大需求。 20xx 年 19 月不同用途房地产投资完成额所占比重 数据来源：国家统计局 从区域分布上来看， 20xx 年以来房地产开发投资仍然表现为中、西部地 区领跑东部地区。 具体来看，东部地区完成房地产开发投资 12627 亿元，同比增长 %，增幅同比下降 个百分点；中部地区完成 4423 亿元，同比增长 %，增幅同比下降 个百分点；西部地区完成 4227 亿元，同比增长 %，增幅同比下降 个百分点。 中部和西部地区房地产开发投资增速分别比东部高 和 个百分点。 说明政府在稳定东部及部分省份房地产开发投资的同时，要重点控制中、西部和一些增长过快省份的房地产开发投资。 20xx 年 9 月 20xx 年 9 月东、中、西部地区房地产开发投资增长率变化 情况 数据来源：国家统计局 银根紧缩政策效应显现 开发企业资金来源全面趋紧 在一系列宏观调控政策影响下， 20xx 年以来全国房地产开发企业到位资金总量虽然仍以较大规模增长，但具体数量和环比增幅逐步放缓，开发企业资金来源全面趋紧。 国家统计局发布的数据显示： 19 月全国房地产开发企业实现到位资金 28082 亿元，同比增长%，增幅同比回落 个百分点。 其中，国内贷款 5562 亿元，同比增长 %，增幅同比回落 个百分点，银根紧缩政策效应开始显现。 综合来看，虽然国内贷款占房地产企业资金来源比重 由 20xx 年 6 月末的 %下降到 20xx 年 9 月末的 %，但若考虑销售款回笼主要依赖银行住房按揭贷款的话，则整个行业对银行信贷的依赖程度仍然高于其他行业。 从其他具体来源看：企业自筹资金 亿元，同比增长 %，增幅同比回落 个百分点；其他资金 10870 亿元，同比下降 %，增幅同比回落 个百分点。 在其他资金中，定金及预收款 6754 亿元，同比下降 %，增幅同比回落 个百分点。 20xx 年 9 月 20xx 年 9 月累计房地产开发企业资金来源结构运行趋势 数据来源 ：国家统计局 目前，资本市场的持续低迷导致房地产企业直接融资渠道收窄，银行信贷紧缩使间接融资也变得困难。 北京师范大学金融研究中心、搜狐网和焦点房地产网联合发表的一份研究报告显示， 20xx 年房地产行业资金缺口高达 6730 亿元。 事实上，很多房地产企业为了缓解资金压力已经在积极寻求发行信托产品、股权合作等多种方式和渠道进行融资。 据统计，今年前 8 个月，先后发行房地产信托产品 120 亿元以上，但对众多房地产企业而言仍是杯水车薪。 土地开发面积增速放缓，市场供应增速逐月回落 受一系列宏观调控政策及资金链紧张影响， 20xx 年以来全国房地产开发企业购置与完成开发土地面积增速持续回落，市场供应总量继续下降。 统计数据显示： 20xx 年 19 月全国房地产开发企业购置土地面积 27536 万平方米，同比下降 %，增幅同比下降 个百分点；完成开发土地面积 17887 万平方米，同比下降 %，增幅同比下降 个百分点，说明随着行业景气度的回落，房地产企业拓展土地储备的速度正在放缓。 对于房地产企业而言，现在最关心的问题不再是土地储备规模的大小，而是如何消化土地、平衡土地储备和开发资金的问题。 同期，全国商品房累计施工面积 240384 万平方米，同比增长 %，增幅同比下降 个百分点。 其中，商品住宅施工面积 190669万平方米，同比增长 %，增幅同比下降 个百分点；全国商品房累计竣工面积 26804 万平方米，同比增长 %，增幅同比下降 个百分点。 其中，商品住宅竣工面积 21820 万平方米，同比增长 %，增幅同比下降 个百分点。 虽然商品房市场供应总量同比增幅仍小幅上涨，但从其增速来看 20xx 年以来已呈逐月放缓态势。 20xx 年 9 月 20xx 年 9 月全国房地产企业土地购置与开发面积同比增长情况 数据来 源：国家统计局 20xx 年 9 月 20xx 年 9 月全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长情况 数据来源：国家统计局 20xx 年 9 月 20xx 年 9 月全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长情况 数据来源：国家统计局 （三）市场需求情况分析 市场观望气氛浓厚，居民购房意愿降至历史最低 在国家不断加强对房地产市场的宏观调控的背景下， 20xx 年年末以来购房者预期发生变化，住房市场观望氛围浓厚，住房成交量增速持续下降。 中国人民银行发布的 20xx 年第 3 季度对全国城镇储户问卷调查报告显示：城镇居民购房 意愿降至历史最低水平。 调查显示，在当前的物价和利率水平下，居民储蓄意愿不断增强。 未来三个月打算买房的居民人数占比为 %，分别比上季和去年同期下降 和 个百分点，并创 1999 年调查开始以来最低水平。 在调查的七个大城市中，北京、上海、天津和广州等一级城市未来三个月打算买房的居民人数占比均不足 10%，低于全国平均水平。 在影响房价的众多因素中，心理预期的作用不容忽视。 前几年房价涨幅较大与消费者的心理预期有着密切的关系。 看到房价不断上涨，消费者形成房价上涨的心理预期，纷纷提前购买以免吃亏，形成了“恐慌 性需求”，造成真实需求被夸大，一定程度上甚至透支了未来的房地产消费。 20xx 年新房贷政策正式实施，政府在住房保障方面强势推进，再加上从紧的货币政策和对后续政策出台的预期，消费者的预期有所改变，于是纷纷持币观望。 商品房销售面积与销售额大幅下降 受市场观望气氛依然浓厚的影响， 20xx 年以来全国商品房销售面积与销售额大幅下降。 国家统计局发布的数据显示： 19 月全国商品房销售面积 40320 万平方米，同比下降 %，增幅同比下降 个百分点，其中，商品住宅销售面积 36651 万平方米，同比下降 %，增幅同比下降 个百分点；与此同时，全国商品房销售额 15878 亿元，同比下降 %，增幅同比下降 个百分点。 其中，商品住宅销售额为 13617 亿元，同比下降 %，增幅同比下降 个百分点，市场销售放缓迹象明显。 20xx 年 9 月 20xx 年 9 月全国商品房销售面积及同比增长情况 数据来源：国家统计局 20xx 年 9 月 20xx 年 9 月全国商品房销售额及同比增长情况 数据来源：国家统计局 全国商品房空置面积总量继续回升 受市场销量持续下降影响，全国商品房空置面积继续回升。 统计数据显 示：截止到 9 月末，全国商品房空置面积为 亿平方米，同比增长 %，供过于求的紧张局面进一步加剧。 其中，空置商品住宅 6641 万平方米，同比增长 %。 20xx 年 20xx 年 9 月末全国商品房空置情况 数据来源：国家统计局 （四）全国房地产市场价格变动情况 在一系列宏观调控政策影响下， 20xx 年以来全国房价涨幅逐月回落，不少大中城市房价开始下跌。 前 8 个月，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比分别增长 %、 %、 %、 %、 %、 %、 %和 %。 9 月份，全 国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 %，涨幅比 8 月低 个百分点，这是今年以来同比涨幅创下的新低。 同时，在 8 月环比下跌 %后， 9 月份城市房屋销售价格环比再次出现下降，目前楼市已经从此前单纯的交易量低迷、同比涨幅放缓进入一个环比价格下降阶段。 新建住房销售价格呈同比上涨、环比下降态势 从不同类型来看， 20xx 年 9 月新建住房销售价格同比上涨 %，涨幅比 8 月低 个百分点；环比下降 %，其中， 90 平方米及以下新建住房销售价格环比下降 %。 经济适用住房销售价格同比上涨 %，环比上涨 %。 普通商品住房和高档商品住房销售价格同比分别上涨 %和 %，环比分别下降 %和 %。 新建非住宅销售价格同比上涨 %，涨幅比 8 月低 个百分点；环比价格持平。 其中，办公楼销售价格同比上涨 %，环比与上月持平；商业营业用房销售价格同比上涨 %，环比与。