龙港国发花园营销策划报告(编辑修改稿)

龙港国发花园营销策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

当充分认识到以上客观现状。 利用好本地的市场空白点。 充分挖掘区域客户，营造小区文化气氛，优化居住条件，提高居住质量。 吸引周边农村、乡镇居民的眼光。 把小区的差异性及唯一性发挥极至，以期打破本项目地处镇郊的差距。 使部分镇区享受型客户流入，进一步扩大影响，打破本地居民的固用模式。 带给本地消费者物业之外的感受。 三管齐下，最终 使物业销售成功，最大限量的回笼资金，创造品牌价值。 为大家带来名利双丰的良好结果。 项目（产品）部分 一、 项目部分 二、 项目客观优劣势分析 一、 项目简介 物业座落： 龙港龙金大道、白河路 物业名称： 国发花园 A 区 物业类型： 多层住宅 （错层、 复式）、商铺 总建筑面积： 59230 平方米 总用地面积： 33261 平方米 总户数： 建筑密度 ： % 容积率： 绿化率： 33% 得房率： 车位：机动车 非机动车 会所 商业用面积： 物业管理： 竣工日期： 04 年底 发展商：温州国发房地产开发有限公司 物业管理：温州国发物业管理有限公司 ※具体相关数据等扩初敲定之后核对 二、 项目客观优劣势分析 （ 1） 项目客观存在的优势 创龙港瓯江杯优秀工程，影响力强、容易产生市场共鸣轰动效应、 带来效应销售。 首创龙港江南园林式风格规模住宅社区 首创龙港“三化合一”的花园式社区 房型设计以 120 为主，适合当地的消费需求，有错层、复式等房屋类型，选择面相对较广。 有多层、联体别墅、小高层，项目开发类型较多可互为补充。 龙港镇有如此规模及规划设计，景观设计，物业配套比较到位的小区稀缺。 小区环境良好，绿化率高便于小区买点的预埋。 小区内住宅朝向比较合理、基本户户朝南。 项目配套费分摊，每户相对较低 ，项目配套比较丰富，呈多元 化趋势。 八中、四中与项目比邻，为项目文化抄作埋下优笔。 1小区内潜在车位充足，可解决客户的后顾之忧。 （ 2） 目客观存在的劣势 理位置所处区域为城郊，且处工业园区之内，距城市中心相对较远。 生活配套较少，项目附近虽然有西排菜场，有 202 路、 8 路等公交车通过，但是对本项目还有一定的距离。 前期成本投入总量较大。 区域客户消化有限，必须有大量非区域性，消费群体的导入，以支援我物业的大量消费客户。 部分消费群体观念的滞后，及部分居民对自建房的钟爱，对我物业炒作带来相当压力。 小区为期房销售，将流失相当 ,以现房为消费对象的直线群体。 并且必需在期房销售过程中投入相当精力。 以解决客户消费信心的问题。 （ 3）针对本项目客观劣势的转换 针对房型及期房问题 可装修部分房型样板，让客户心理有所满足，避免目前状况客户只能观 看我现场工地形象较乱等问题。 2 、 针对现场形象问题 在现场临街部分竖立大型外打灯广告板，将楼体外立面美化，将现场 客户眼光吸引至此。 另外建筑楼体拟定营造销售氛围之广告条幅，进 一步烘托氛围。 3. 针对地段区域问题 塑造我物业的的差异性及唯一性，充分 营造小区文化气氛，优化居住 条件，提高居住质量，在媒体宣传、单张派发上引导消费。 三、竞争对手分析 通过以上市调部分对该区域楼盘分析得知： 锦绣名园距离国发花园最近，可比性较强，目前起价格虽然未制定， 但是从其规模上远超于本项目，给国发花园造成一定压力。 国发花园 要在市场中占优势，可以做好以下几点： 、发展商形象，给客户以值得信赖，可靠的感觉。 ，在价格制定、套型设计、环境设计及在以后 的宣传上必须到位，塑造本物业的唯一性与差异性。 四、 项目整体定位 （ 1）、产品定位 项目综序 基于本项目现状，达到物业在市场中有鲜明个性及市场立足点是我们 努力方向。 本项目以江南园林风格为主，营造景观住宅的概念，另我 物业有多样户型（平面、错层、跃层等），多样开发类型（多层、小高 层等）充分增加了花园社区的附加品味，同时小区的文化氛围的营造 也是项目品质、品位的保证。 为达到物业在市场中有鲜明个性与共性， 立足未来，建议以稳步发展、循序渐进的指导思想对物业进行定位， 才能承受激烈竞争。 ※ 项目商铺与小区住宅遥相呼应互为买点，互相支持，互为依存，同时 改变目前自然商铺的状况， 转换为主题商铺，为商铺的增值埋下伏 笔。 （ 2）、 项目定位 社区定位为： 首创龙港江南园林式风格景观住宅社区 20xx 年龙港全新景观住宅 首创龙港“三化合一”的花园式社区（园林化、智能化、人性化） （ 3） .名称的拟定： 为营造良好的小区氛围，考虑项目识别性现将社区内各幢楼初拟名称 顶为： 鸿福楼（阁） 金喜楼（阁） 名流苑。