国棉厂地块房地产开发可行性研究毕业论文(编辑修改稿)

国棉厂地块房地产开发可行性研究毕业论文(编辑修改稿)内容摘要：

区为轴心向四周辐射状，东南较密，西北较疏。 [5] 常熟理工学院毕业设计（论文） 5 城市 GDP 常熟市位于上海经济圈中心，属于中国经济最活跃的区域，区位优势得天独厚，在过去的二十年中常熟 经济 取得了重大突破，牢牢占据了中国百强县前列。 近几年来， 随着常熟 外向型经济 的不断发展以及 投资环境 的 不断改善 ，常熟经济更是取得瞩目的成就。 图 22 城市 GDP 走势图 表 21 GDP 增长与房地产市场的发展阶段关系 GDP 增长 房地产市场的发展阶段状况 小于 4% 萎缩 4～ 5% 停滞 5～ 8% 稳定发展 大于 8% 高速发展 由图 21 可以看出： 20xx 年常熟全年实现地区生产总值 1980 亿元，同比增长了 %，从 20xx 年开始常熟 GDP 增长率稳定保持在 8%以上，参考表 21 可以得出这样的结论：常熟目前的房地产正处于高速发展的状态。 城市产业结构 20xx 年常熟全年第一产业增加值 亿元，增长 %；第二产业增加值 亿元，增长 %；第三产业增加值 亿元，增长 %，三次产业比例调整为 ：： ，产业结构更趋合理 [6]。 常熟理工学院毕业设计（论文） 6 图 23 城市产业结构比 综合图 23 分析： 常熟第二产业的实力较强，这意味着工业发达，就业机会多，居民的收入水平也较高，居民的房产价格承受能力也相对较高。 同时第三产业的比例在不断上升，产业结构比例更加合理，一般来说，第一产业的赢利能力较弱，而第三产业的赢利能力较强。 文化环境 一般而言，房地产市场受社会文化环境的影响比较小。 房地产是人们生活吃穿住行的基本必需品，而且房子是人们传统思想家的概念，是人们的归缩，有房就 有家，家是唯一的，不可比较的 [7]。 在中国，青年男女结婚往往会跟买新房绑定在一起，在有些地方购置新房更是结婚的必备条件。 加上最近几年中国经济的迅速发展，老百姓的收入增加，购置新房改善自己的住房条件，已成为人们的普遍想法。 在这样一种大的背景下，文化环境对房地产市场的发展无疑会起到促进作用。 政策环境 在政治环境中，房地产政策对房地产影响是最大的。 从 20xx 年开始，我国进入到了一个不折不扣的房地产市场宏观调控周期，然而尽管打压房地产市场的政策不断出台，不断细化， 20xx 年的房产市场仍然是处于过热状态。 相信 20xx 年之后，政府及有关部门会继续采取一系列的宏观调整政策对房地产业进行打压 ,以下是 20xx 到 20xx 年国家调控政策的四次重要升级 ： （ 1） 20xx 年 4 月 17 日 ，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。 常熟理工学院毕业设计（论文） 7 （ 2） 20xx 年 1 月 26 日 ，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施。 （ 3） 20xx 年 9 月 29 日 ，财政部《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》，被简称为调控房地产市场的“ 新政 ”。 （ 4） 20xx 年 2 月 20 日 举行 的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。 总结：政府在短短的三年内对房地产行业进行了四次调控升级，可见政府对于稳定房地产市场的决心非常大。 同时政府在调控中不断的吸取经验，采取更有针对性的调控措施，政策也在不断的摸索和完善之中，但是由于我国国情的特殊性，使得房地产调控比国外成型的房地产市场要更加困难一些。 城市房地产市场分析 土地市场分析 20xx 年常熟市国土资源局总计公布城镇住宅用地、商业用地出让公告 20 次，公布成交结果 15 次，全年成功出让城镇住宅用地、商业用地 72 块，总金额约 78 亿元，总 面积约 1290201 平方米。 20xx 年随着 翔泽、港龙等新星加入常熟房地产市场以及 大型开发商 世茂、中南、弘阳、金达、万禾等在常熟的再次拿地，常熟地价节节飙升，其中中南集团以成交价 18 亿元成为 20xx 总价地王，而世茂集团以每亩 1008 万的价格成为 20xx 单价地王。 房地产投资分析 房地产企业作为地方经济的重要支撑部分， 20xx 年以来，随着江南国泰、江南中盈、中南锦程、绿地绿景等一批房地产公司新项目的开工，常熟市房地产开发投资呈逐月快速增长态势， 全年完成房地产开发投资 亿元。 常熟房地产投资继 20xx 年出现增长之后， 20xx 年又是一个房产投资增长爆发年 ,相比于 20xx 年的 亿元， 20xx 年投资额增加了 亿元， 增长率为 %，创造了历年新高 ，详见 图 24。 常熟理工学院毕业设计（论文） 8 图 24 常熟近五年资产投资状况 房地产市场供求分析 20xx 年常熟楼市呈现量增价涨态势，全年新建商品房销售面积 万平方米，同比增加 %。 其中住宅销售面积 万平方米，同比增加 %；新开工面积 万平方米，同比增加 %；竣工面积 万平方米，同比增加 %， 其中住宅 万平方米，同比增加 %。 全市批准商品房预售面积 万平方米，同比增加 %全市实现商品房合同销售面积为 万平米，同比增长 %。 [6]详见 图 25。 图 25 常熟历年房产开发走势 在房地产市场调控加码的政策环境下， 20xx 年出人意料的成为了楼市的爆发年，成交量上涨迅速，各房企基本全面提前完成任务。 20xx 年新开工面积比 20xx 年翻了近二倍，常熟理工学院毕业设计（论文） 9 可以预见 20xx 年将会有大量房源进入市场，对本项目的销售会构成一定压力。 房地产价格分析 20xx 年常熟房地产开发销售市场（不含二手房市场）一直保持持续增长的态势 ,全市实现商品房合同销售额为 亿元，同比增长 %，其中住宅销售额为 亿元，同比增长 %[6]。 由于房价上涨因素，销售面积的增幅远不及销售额的增幅，其中住宅销售价格上涨显的尤为明显，住宅销售面积增幅低于住宅销售额增幅近 13 个百分点，住宅均价达到 9777 元 /平方米，增幅近 9%。 图 26 常熟 商品房成交均价走势图 从 图 26 可以看出，近几年常熟的房价始终保持稳定的上升，尽管 20xx 年出台了史上最为严 格 的“国五条”、 20%差额征税政策，要求各地制定并公布年度新建商品住房价格控制目标的措施，然而即便如此房价不降反升，这其中有两方面的因素是不能够忽视的：一方面，在刚性需求推动下，二手房价格在原有价位上税负加成，直接推动了二手房价，而二手房价的增长对新建住房的定价形成参照性质的上涨效应；另一方面，土地成交价格的不断上升，直接导致了开发商成本的增加，最终转嫁给购房者，造成了房价的上涨。 消费与市场需求 人口结构 据统计， 20xx 年 ,常熟市的常住人口为 万人，比上年增加 万人。 常熟 市户籍人口 万人，比上年同比减少 万人； 登记暂住人口为 万人，比上年增加 万人。 [6] 常熟理工学院毕业设计（论文） 10 图 27 人口年龄分布图 从图 27 可以看出： 20xx 年，常熟市 014 周岁户籍人口为 万人，少儿人口系数为 ，比上年下降 ，少子化程度相当严重； 60 岁以上老年人口为 万人，比上年上升 %，人口老龄化程度进一步加深。 居民生活 20xx 年，常熟市城镇居民人均可支配收入达 43161 元，比上年增长 %；人均生活消费支出 27028 元，增长 %，其中人均服务性消费支出 7872 元，增长 %。 农村居民人均纯收入 21691 元，增长 %；人均生活消费支出 17023 元，增长 %，其中人均服务性消费支出 5465 元，增长 %。 城乡居民收入比为 ： 1。 [6]详见图 28。 图 28 人均可支配收入及增长率 随着城市经济快速发展，常熟居民的收入也随之大幅增长，而民营经济迅猛发展和个人资本快速增长，使得居民收入渠道明显增加，居民人均可支配收入的增长说明市民的生活水平在不断的提高，可以看出常熟市民经济实力以及实际购买力在不断增强。 常熟理工学院毕业设计（论文） 11 购买倾向 购买倾向的调查往往是为项目的户型选择提供最为重要的依据，但是其调查往往缺乏全局性，只能通过市场提供的少量数据来粗略的表示市场需求的房屋要求，本项目通过常熟房产网、常熟房产零距离提供的数据，在购置面积、交房标准以及房间需求三个方面表示人民的购买倾向。 （ 1） 面积需求 购房面积的选择上，希望购置面积在 90110 平方米比例最高；其次是 110150 平方米 的，详见比例分布图 29。 32% 43%10% 15%9 0 平米以下9 0 1 1 0 平米110150平 米1 5 0 平米以上 图 29 购房面积需求比例 （ 2） 交 房 标准 在选择交房标准上，毛坯房占 51％，精装修占 29％，厨卫装修占 11％，普通 装修占 9％。 毛坯房因其业主可以自己选择装修风格最为受欢迎，精装修凭借更快入住新房以及装修成本更低成为第二选择，普通装修及厨卫装修并不受欢迎， 详见比例分布图 210。 29%9%11%51%毛坯房厨卫装修普通装修精装修 图 210 购房装修标准偏好比例 （ 3） 房间 需求 在房间的需求上，购房者主要选择二房、三房单位为主，其需求量占了总市场得 81%，这部分需求者大多是初次置业者，总体而言二房、三房的刚性需求比较旺盛，可见项目的户型设计上应当以二房、三房单位为主， 详见比例分布图 211。 常熟理工学院毕业设计（论文） 12 35%46%10% 4% 5%一房二房三房四房四房以上 图 211 购房房间需求比例 区域环境状况 区域 规划 （ 1） 片区划分 将常熟市域划分为“双城、三片区”。 “双城”包括“一主、一副”。 其中，“一主”指主城区，包括虞山镇、尚湖镇、沙家浜镇、海虞镇周师公路以南地区、梅李镇常合高速公路以南地区、古里镇常台高速公路以西地区；“一副”指港区，包括碧溪镇和梅李镇常合高速公路以东地区。 “三片区”分别指支董片区、海虞片区和辛庄片区。 支董片区包括董浜镇、支塘镇和古里镇常台高速公路以东地区；海虞片区为海虞镇周师公路以北地区；辛庄片区为辛庄镇。 [8] （ 2） 中心城区规划引导 根据常熟市规划局对中心城区规划引导， 20xx 年中心城区总人 口 135 万人，其中城市人口 115 万人，规划城市建设用地 公顷； 2030 年中心城区总人口 172 万人，其中城市人口 158 万人，规划城市建设用地 公顷。 [8] 城市道路规划 随着常熟市城市和经济发展，对城市道路设施的投入将进一步加大，城市道路网逐步形成，各项道路指标有较大提高，以满足城市交通需求。 到 2030 年，城市规划道路网逐步建成，中心城市区形成环路加放射路的道路布局。 联系城市南北向、东西向交通的主干路与环路共同形成道路网的主骨架。 规划道路网密度约为 公里 /平方公里；人均道路用地面积 14 平方米 /人。 [8] 主城区规划“十横八纵”主干路网络。 “十横”自北向南分别为城区纬一路、苏州路、城区纬二路、黄河路、珠江路、枫林路－昭文路、青墩塘路、招商城路－珠泾路、外环南路－新安江路、黄浦江路；“八纵”自西向东分别为东山路、珠海路－报慈路－安定街、海虞北路－海虞南路、新世纪大道、金山路、黄山路、庐山路、城区经四路－银河路。 [8] 常熟理工学院毕业设计（论文） 13 区域周边竞争分析 本项目位于元和路原国棉厂位置， 该片区商品住宅供应量近年增幅明显，销售情况较好，随着政府对该区域的大力投资开发，预 计来年新开楼盘较多， 对该片区市场增量房地产的吸纳能力有一定的考验，周边主要竞争楼盘有： 衡泰里宫 、 香榭丽墅、创想凯旋湾等。 （ 1） 衡泰里宫 表 22 衡泰里宫简介 开发商 常熟市苏华置业有限公司 开盘日期 20xx 年 3 月 用地面积 万平方米 建筑面积 万平方米 容积率 绿化率 40% 交易均价 小高层 13800/ m2 车位配比 1:1 建筑类型 多层 ,小高层 装修状况 毛坯 总户数 700 交房时间 待定 地理位置 理工学院太平港以东，原先为常熟理工学院 公交状况 常熟 104 路 、 2 路、 5 路、 9 路、 11 路、 105 路、常熟 116 路至常熟理工学院 (元和校区 ) 周边中小学 元和小学幼儿园、元和小学南校区、常熟市第一中学、常熟市第八中学 项目特色 项目紧临北虞山南尚湖风景区，湖山美景尽收眼底，整个小区大中庭景观，创新世纪经典户型，实现超高的性价比。 通过表 22 可以看出，该项目目前尚未开盘，预计 20xx 年 3 月底开盘，项目销售时间以及项目定位与本项目相差无几，对本公司拟建项目直接构成很大的区域竞争压力，是重点关注对象。 （ 2） 香榭丽墅 常熟理工学院毕业设计（论文） 14 表 23 香榭丽墅简介 开发商 常熟市苏华置 业有限公司 开盘日期 20xx 年 8 月 24 日 用地面积。