吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划可行性研究报告(编辑修改稿)

吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

，担任项目经理，曾组织管理过多个大型建设项目，如佛山中医院住院大楼、佛山宾馆客房大楼、 佛山奥园奥林匹克中心 及 佛奥棕榈园 项目的开发建设工作。 钟先生从事工程项目建设多年，有丰富的项目管理经验和良好的社会关系。 三．项目 合作单位介绍 合作单位 简介 规划设计 柏涛咨询（深圳）有限公司 全国别墅设计前三名，波托菲诺、黄山国际中 心、水榭花都、万科第五园均为该公司作品。 景观设计 施工单位 中建八局第一建设有限公司 国有房屋建筑工程施工总承包壹级资质企业 ,具有安装、装饰、钢结构、基础施工和预应力等 5 个专业施工壹级资质。 先后获得 “鲁班奖 ”、国家优质工程奖 14项。 监理单位 广州高新工程顾问有限公司 具有国家建设部颁发的甲级监理资质、甲级招标代理资质和乙级造价咨询资质 ， 是广东省政府指定的 “政府采购招标代理单位 ”，财政部授予的甲级政府采购代理机构 ， 是广州市工商局年检免检企业，并通过 ISO9001:20xx 质量管理体系认证。 策 划代理 世联地产 上市公司， 多次参与 国内 豪华别墅销售、策划的国内顶级物业代理公司。 造价咨询 广州市永隆工 程造价咨询 甲级工程造价资质 ， 并取得 ISO 质量体系认证。 物业管理 第一太平戴维 斯物业。 1855 年创立 ， 在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。 处于中国物业市场领导地位。 四 、 项目 背景 该项目 位于佛山市南海区，项目占地 平方米（合计 500 亩）， 项目用地性质均为“高级别墅及商住”。 项目在 20xx 年左右开始建设， 由于建筑设计过时， 政府计划 将已经建设住宅重新规 划 、 设计并建设，以配合佛山市建设国家旅游产业集聚区 (实验区 )。 目前，根据佛山市南海区国土规划部门的相关要某某 信 托 •吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划 可行性研究报告 13 求，正做相关的项目 规划 调整，随着新的规划调整，该项目将更具有升值潜力和市场前景 ，根据佛山市南海区有关土地基准地价以及相邻土地目前市场价值，该项目土地价值每亩市值不低于 250 万元人民币， 500 亩土地市值不低于 亿元人民币。 由于建筑设计过时， 政府计划 将已经建设住宅重新规划 、 设计并建设，以配合佛山市建设 国家旅游产业集聚区 (实验区 )。 ： 项目一期拟 重新规划、设计并建设 其中 的 175 亩。 预计明年 9 月完工，明年12 月 完成 一期项目销售的 90%（详见： 第八章 八 、 项目改建进程时间安排 ）。 剩余 325 亩土地拟后期开发，该 325 亩土地中 现 有 万平方米建筑已通过工程验收并取得预售证，其中 3000 平方米已售出，剩余 4 万平方米可随时出售变现， 以每平方米 万元（项目附近的高明碧桂园地理位置、自然环境均不如该项目，现售价为每平方米 2 万 万之间）的低价计算可实现销售收入 6 亿元。 五 、 项目优 势及定位 地理优势  畔山水岸项目地处佛山著名风景旅游名胜地 —— 南海西岸风景区，南海西岸风景区，位于珠三角腹地的佛山南海区西南，全区总面积 平方公里，是珠江三角洲腹地最后一片净土。 西岸风景区，素有“小九寨沟”之称，众多自然景观和历史人文景观在此汇聚，其保存完好的自然生态植被和天然水系，成为大佛山不可多的天然大氧吧、城市后花园。  目前南海西岸风景旅游区已经由中旅集团负责整体开发建设， 今年广东省最大的旅游投资项目、总投资逾 68 亿元的广东中旅南海西岸旅游产业园（ 8500 亩） 8 月 30 日奠基动工，国家旅游局 当 日还授予该项目 “ 国家旅游产业集聚区 (实验区 )” 牌匾。 未来 5年广中旅将 把 南海西岸打造成类似深圳东部华侨城的旅游休闲地区 ， 规划为酒店别墅区、国际会所区、道家文化区温泉养生区等八个区域，第一期预计 20xx 年开业。 随着中旅集团的进驻，该区域内的土地及房产价值获得巨大的提升空间。 其市场空间可借力互动，对项目尤为有利。  别墅用地为稀缺资源，其项目所在地的自然环境是不可多得的稀缺原生态旅游资源， 旅游景点：庆云洞风景区、银湖景区、狮子岭森林公园和农业某某 信 托 •吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划 可行性研究报告 14 生态旅游庄园四大景区；素有“小九寨”之称，是珠三角地区有名的“山水游泳之都”，每年可吸引游客上百万人次。 特色农庄以“绿色餐饮”驰名广佛圈，客源 以 广州客为主，佛山客为 辅。  区域配套：西岸小学、信用社、邮局等。 项目周边多农庄，特色餐饮业发达。 交通优势： 项目与高明中心城区仅一江之隔，到高明中心城区仅 5 分钟车程，到西樵、九江等周边区域仅 20 分钟车程，到佛山中心城区仅 40 分钟车程，交通便利通达；而建设中的广明高速预计 20xx 年可建成通车，建成后，从高明的任何一个镇（街道）上高速公路只需要花 15 分钟，到禅城只需要 30分钟，到广州也只需 40 分钟。 广州亚运会重要配套工程、国内第一条城际轻轨 —— 广州至佛山轻轨 20xx 年11 月 3 日正式开通，最高时速可达 200 公里。 车辆为城际 A 型车 6 辆编组，届时将在佛山设 5 站，肇庆设 6站，运营时间为清晨 6时至晚上 12 时，从佛山到肇庆最快将只需 25 分钟。 无缝换乘广佛环线再到佛山地铁一号线（广佛地铁）直接到达广州。 该轻轨距离项目一公里处有站，使项目交通更加便利。 本案 某某 信 托 •吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划 可行性研究报告 15 产业优势 本项目半小时车程范围内规模成市民营经济发达，孕育大批有经济实力的企业，如高明、西樵纺织生产及贸易行业，龙江、乐从家具生产及贸易行业，南庄陶瓷业，各行业都有数百家企业。 目标客户地区 （ 1） 佛山：佛山市的顺德、南海、禅城、三水、高明地区的客户，尤以龙江、九江、乐从、南庄、西樵地区的购买为主。 （ 2） 广州：广明高速全线通车后，广州至本项目车程 40 分钟，会成为广州地区客户的理想选择。 （ 3） 其他地区：江门、肇庆和深圳、珠海、东莞地区的客户。 目标客户人群 （ 1） 广佛区域休闲度假客户，追求休闲度假第二居所； （ 2） 周边工业园区私营企业主，投资或自住； （ 3） 政府高官、垄断事业单位高层 ； 本案 某某 信 托 •吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划 可行性研究报告 16 （ 4） 、下属乡镇私营企业主、商业老板。 六 、 项目区域经济环境 及房地产市场整体分析 ，经济增长迅速 佛山 09 年 GDP 排名位列全省第三，增速位列全省地级市之首。 20xx 年佛山GDP 增长的一个显著特点，是人均 GDP 与 GDP 总量均保持了 %的同步增长，人均生产总值达到 79200 元，折合 11590 美元，达到中等发达国家水平。 目前佛山整个 经济、社会等各方面数量比重已经排在了广东省第 3 位，当前佛山的经济社会发展已经占到了新的历史起点上，正向“现代制造基地、产业服务中心、岭南文化名城、富裕和谐家园”迈进。 2。 广佛同城 利好高明房地产市场 20xx 年珠三角城市经济水平11%%%%%%%0100020xx300040005000600070008000900010000广州 深圳 佛山 东莞 中山 惠州 江门亿元0%2%4%6%8%10%12%14%16%GDP 增速佛山历年 G D P 走势 05001000150020xx25003000350040004500500020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx亿元0510152025%GDP 增速某某 信 托 •吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划 可行性研究报告 17 （ 1） 随着《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》的出台，广佛同城战略的全面实施，高明已经变成名副其实的珠三角中心地区之一。 尤其是随着交通规划建设的不断完善，高明迅速崛起为广佛经济圈的新都会。 接驳高明 区域珠三角城市的多条交通干线正火热施工，高明区的区位价值日益突显，区域楼市上升速度明显加快。 （ 2） 20xx 年 12 月 22 日，广明高速公路广州段正式开通建设，该高速公路可直通番禺广州新火车站，计划于 20xx 年建成，由此广明高速全线工程全部落实。 广明高速位于广州环城高速公路南段与国道主干线广州绕城公路南端之间，同时它还连接广珠东线、南部快速干线、东新高速和广珠西线等多条南北纵线。 此条高速通车后，将有效改善广佛东西向的交通，为高明区的交通带来极大的便利。 高明市民可通过广明高速到达广州中心城区、广州新火车站、广州新 机场等地，时间将不超过 1 小时，高明畅享广佛 1 小时生活圈真正指日可待。 据了解，广明高速项目共分三期进行施工：第一期更楼至西樵段已于今年 6 月份通车，在新江新城北部明城设有出入口，出入口隔碧桂园西江新城项目仅 2 分钟车程；二期陈村至西樵段也于今年 6 月开工建设，计划 20xx 年 12 月建成通车；广州段是广明高速的第三期，起于广州市番禺区化龙镇复苏村东北侧，经番禺区南岗镇，已于 20xx 年 12 月 22日 正式开工。 20xx 年 12月 10 日高明大道的部分路段已经建起围蔽，禅高快速路正式开工。 禅高快速化公路起点在魁奇路佛山大道互通立 交，往西沿今年动工的魁奇路西沿线 龙湾大桥 崇民西路 樵高路 高明大桥，全长约 30公里，设计时速 80公里，沿线将尽量少设红绿灯，如将现有的樵高路 6个路口全部改成互通立交，全名实现道路快速化。 届时，禅高快速化公路开通后，从佛山市中心到高明仅需 20分钟。 （ 3）广佛同城 对房地产效应体现在：一、加快房地产基础建设，二是推动佛山商品房运作成熟，三是提升佛山房地产前景。 广州、佛山两地市均价存大三分之一差价，广佛同城化意味楼市一体化。 两地住宅市场价格差有利好佛山房地产市场发展。 某某 信 托 •吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划 可行性研究报告 18 09年佛山成交量位于广东省第二位，但成交价格处于珠三角城市的中间水平。 20xx 年 广东 省房地产销售市场畅旺，增幅明显，同时房价持续高位运行，个别城市房价涨幅过大，积累了市场风险。 20xx 年房地产市场面临复杂多变的经济形势，不确定性加大，政府宏观调控增强，金融环境与税收政策处于变化调整之中。 高明成为珠三角唯一个 09 年成交均价低于 08 年成交均价的地区，而销售市场畅旺，可以预测，该区域商品房升值潜力巨大。 3． 项目区域经济环境总结：  大佛山的房地产刚性需求底蕴充足；  GDP 逐年递升，南海受广 佛同城的政策利好带动，且大佛山（五区）属藏富于民的城市，民营个体经济支撑强；  工业园区发展迅猛，从培育期开始进入发展期， 高明 区经济向善明显； 广州 佛山09 年成交均价 9351 5855020xx40006000800010000元 / 平方米广佛 09 年住宅成交均价比较某某 信 托 •吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划 可行性研究报告 19 七 、 项目周边 在售楼盘价格 项目 占地 总建 户型 面积 价格 高明碧桂园 1500 亩 45 万㎡ 别墅 独栋： 185400 联排： 170280 独栋： 23000 联排： 15000 秀丽花园 万 万 别墅 248257 23000 凰樵假日 8万 17 万 别墅 别墅 :242 别墅： 23000 上述三个在售楼盘地理位置、环境均不如本项目， 独 栋别墅售价为 万元/平方米 ， 因此项目一期保守定价为均价 万元 /平方米。 八 、项目改建进程时间安排 项目公司根据项目的现实情况，并结合信托计划的方案进行讨论研究，现初步制定以下项目改建进程的时间安排： 日期 进程安排 20xx 年 9 月 20xx 年 12 月 改建方案的设计、规划 20xx 年 11 月 20xx 年 5 月 各项证件的办理 20xx 年 1 月 开始进场施工准备 20xx 年 3 月 开始正式施工 20xx 年 5 月 绿化施工 20xx 年 9 月 11 月 第一期项目开始销售 20xx 年 12 月 第 一期项目销售完成 90% 由此可见，项目至 20xx 年 12 月即可完成 90%的销售，信托资金进入后一年半内产生的现金流足以覆盖信托本金及预期收益。 某某 信 托 •吉鸿地产改扩建。