建德市桥东区块改造开发建设项目可行性研究报告正文(编辑修改稿)

建德市桥东区块改造开发建设项目可行性研究报告正文(编辑修改稿)内容摘要：

地拆迁工作 企业搬迁工作 安置房建设工程 基础设施配套建设 第五章 改造项目供地计划与依据 一、改造项目可供出让土地的依据 根据市政府 批准的由浙江大学规划设计的《建德市桥东区块城市设计方案》，在区块通过改造和土地整理后供经营性出让的土地面积约 527 亩，行政划拨地 87 亩。 二、改造项目用地概况（详见表 4） 表 4 项目规划建设用地（亩） 用地类别（亩） 经营性 用地 道路广场用地 绿化用地 行政划拨用地 其它 1161 527 256 23 87 268 建德市桥东区块改造开发建设项目可行性研究报告 19 三、未来几年供地计划（详见表 5） 表 5 年限面积 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 备注 527 90 120 200 117 亩 四、经营性用地出让地价分析 建德城区近五年经营性用地年度平均地价状况（详见表 6） 20xx 年（截止 7月 20 日止）市区经营性用地地价状况（详见表 7） 表 6 年度 平均地价 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 平均地价 万元 /亩 表 7 序 号 宗地 面积（亩） 用途 容积率 起始价（万元） 成交价（万元） 备注 1 新安路 W1 商住 2 新安江 下溪头 W1 商住、公用设施 950 1200 3 新安东路 （原八达公 商住 3070 建德市桥东区块改造开发建设项目可行性研究报告 20 司） 4 新安路 （原宾乐园） 商办 1550 2280 5 新安江 大塘坞 商住 1600 2600 6 合计 15620 7 平均地价 （万元 /亩） 改造项目经营用地供地地价分析 从以上二表的数可看出，建德市区经营性用地地价平均地价在158 万元 /亩，而 20xx 年虽在国家宏观调控政策的影响下，但地价仍上扬不止平均地价达到 256万元 /亩，尤其是用周边的二宗地：一宗为与区块相邻的白沙路西侧，用途为商住，成交地价为 476万元 /亩，另一宗为严东关路北侧，商住用地，成交地价为 530 万元 /亩。 这主要是由建德的八山一水一分田的土地环境和建德作为国家优秀旅游城市、休闲度假胜地和 良好的社会发展趋势和交通状况所决定的。 目前，我们改造开发的桥东区块位于城市的中心区块具有如下的优势： 区块北靠绿色牛头山体，南依清辙的新安江是优良的居住佳地； 是建德市区仅存最佳地块，是不可再生的开发之地。 城市二条主干道东西穿过，交通便捷，严州大道及规划的商业广场给区块营造了浓郁的商业氛围，临江而建的江滨路给区块营造极佳的休闲之地。 建德市桥东区块改造开发建设项目可行性研究报告 21 极低的建筑密度，大面积的绿化，合理的 容积率等良好的规划设计，均给该区块创造了极佳的开发前景。 综上分析该宗地的开发虽受国家政策的一定影响，但建德所特有的开发 “小气候条件 ”是难以改变的，因此，该区块可供经营性用地，每亩 200 万元 /亩的地价是不受质凝的。 第六章 投资估算和资金筹措 一、改造项目投资估算 （一）改造项目投资估算的依据 国家计委、国家建设部预算的《建设项目经济评价方法与参数》（第 2 版）； 《浙江省建筑工程预算定额》、《浙江省安装工程预算定额》、《浙江省市政工程预算定额》、《浙江省建设工程取费定额》（ 20xx）； 浙江省建筑工程计价暂行办法； 建德市建筑工程造价信息； 建德市人民政府建政（ 20xx） 6 号《关于加快城区工业企 业搬迁的若干意见》； 建德市人民政府建政函（ 20xx） 57 号《关于公布 20xx 年度建德市城市房屋拆迁货币补偿基准价的通知》； 建德市人民政府建政（ 20xx） 29 号《建德市征用集体所有土地实施办法》； 本项目价差预备费用依据计设资（ 1999） 1340 号文及浙计经基（ 1999） 1465 号文，暂按零计。 建德市桥东区块改造开发建设项目可行性研究报告 22 （二）集体所有土地征地费用估算 根据建德市人民政府建政（ 20xx） 29 号《建德市征用集体所有土地实施办法的规定》，改造项目需征用新安江村集体所有土地 708 亩，报批、征地费用约 万元，其中， 报批及相关规费 ，征地补偿费 万元，青苗补偿费 万元，集体土地宅基地征用费 万元。 （三）房屋拆迁安置费用估算 改造项目总拆迁户 1311 户，建筑面积 m2，其中：第一期拆迁户 269 户，拆迁面积 万 m2，第二期 1042 户，拆迁面积 万 m2。 需建拆迁安置房 万 m2。 其中：第一期需建拆迁安置房 万m2，第二期需建拆迁安置房 14 万 m2。 拆迁安置总费用 30629 万元，其中：拆迁补偿费 12704 万元，拆迁安置房建设费用 12488 万元，基础设施配套建设费 3420万元，建设前期费用 734 万元，相关补助费为 322 万元，相关奖励费用 836 万元，违章建筑自行拆除奖励补助费 125 万元。 集体土地房屋拆迁安置费用估算。 集体土地房屋拆迁安置总费用 7544 万元，其中：拆迁补偿费用2126 万元，安置房建设费 5418 万元。 ① 集体土地房屋拆迁补偿费估算 根据市政府建政（ 20xx） 14号《建德市交通重点工程建设拆迁土地征征用房屋拆迁等有关政策》文件和《新安江东入城口土地征用和建德市桥东区块改造开发建设项目可行性研究报告 23 房屋拆迁补偿安置实施细则》规定。 集体土地房屋拆迁补偿费用估算为 万元。 其中： a、第一期集体土地房屋拆迁面积 m2，按四档计算计 万元： 钢混结构： 301 m2550 元 / m2=165550 元， 砖混结构 3262 m2450 元 / m2=1467900 元， 砖木结构 522 m2350 元 / m2=175700 元， 泥木结构 954 m2150 元 /m2=143100 元。 b、第二期集体土地房屋拆迁总面积 万 m2按四档进行拆迁补偿估算计 1931 万元： 钢混结构 3432 m2550 元 / m2=1887600 元 砖混结构 31572m2450 元 / m2=14207400 元 砖木结构 5121m2350 元 / m2=1792350 元 泥木结构 9475m2150 元 / m2=1421250 元 ② 集体土地房屋拆迁安置房建设费用估算 集体土地房屋拆迁需建安置房 万 m2。 根据建德市建筑工程造价水平，并结合周边下溪头开发及城防工程安置房建设工程的造价，拆迁安置房建设造价为 700 元 / m2（含水电安装费），则： 77400 m2700 元 / m2= 元。 其中：第一期安置房面积 万 m2，建设费用 518 万元； 第二期安置房 7 万 m2，建设费用 4900 万元。 国有土地居户拆迁安置费用估算 建德市桥东区块改造开发建设项目可行性研究报告 24 国有土地居户拆迁安置费用 17648万元，其中：拆迁补偿费为 10578万元、安置房建设费 7070 万元。 ① 拆迁安置补偿费估算为 10578 万元。 根据建政函（ 20xx） 57 号《关于公布 20xx 年度建德市城市房屋拆迁货币补偿基准价的通知》规定，补偿费估算如下： a、国有出让土地住户房屋拆迁补偿费估算约 3370 万元，其中：第一期： 3865 m21900 元 /m2=7343500 元 第二期： 13871m21900 元 / m2=26354900 元。 b、国有划拨土地房改房住户拆迁补偿费估算约 5462 万元， 第一期： 8603 m21835 元 /m2=13205605 元 第二期： 22569m21835 元 m2=41414115 元。 c、其它划拨土地住户房屋拆迁补偿费估算约 1086 万元 8727m21244 元 /m2=10856388 元。 d、商业用房拆迁补偿费估算为 660 万元；其中：一期 316万元，二期 万元。 出让用地商业用房拆迁补偿费：约 万元，其中： 第一期： 400m25800 元 /m2=2320xx0 元 第二期 ： 284m25800 元 /m2=1647200 元。 划拨用地商业用房拆迁补偿费：约 万元，其中： 第一期： 200m24200 元 /m2=840000 万元 第二期： 425m24200 元 /m2=1789200 元。 ② 国有土地拆迁安置房建设费用估算为 7070 万元。 建德市桥东区块改造开发建设项目可行性研究报告 25 国有土地房屋拆迁需建安置房 万 m2，其中：住宅 万 m2，商业用房 万 m2，其建安造价为 700 元 / m2（含水电）：则： 第一期： 24500m2700 元 /m2=17150000 元。 第二期： 76500m2700 元 /m2=53550000 元。 拆迁安置区基础设施配套建设费用 三通一平、室外辅助工程及景观建设等费用，按建筑面积 200 元//m2计取，则： 171000m2 万元 /m2=3420 万元 拆迁安置房建设前期费用估算约为 734 万元： ① 建筑设计咨询费：按建筑面积 24 元 / m2计取，则： 171000m2 万元 /m2=410 万元 ② 景观设计费：按建筑面积 2 元 / m2计取，则： 171000m2 万元 /m2=34 万元 ③ 勘察费：按建筑面积 5 元 / m2计取，则： 171000m2 万元 /m2=86 万元 ④ 工程质量监督费 :按工程造价的 %计取 ,则 : 16736 万元 %=59 万元 ⑤ 白蚁防治费：按建筑面积 2 元 / m2计取，则： 171000m2 万元 /m2=34 万元 ⑥ 工程监理费：按建筑面积 5 元 / m2计取，则： 171000m2 万元 /m2=86 万元 ⑦ 工程招标代理费：按工程造价的 %计取，则 建德市桥东区块改造开发建设。