广州市原东山区某写字楼项目可行性研究报告和市场分析(编辑修改稿)

广州市原东山区某写字楼项目可行性研究报告和市场分析(编辑修改稿)内容摘要：

主要竞争对手中诚广场 天河区 1003,000 (写字楼 ) 主要竞争对手 中泰国际广场 天河区 87,618(写字楼 ) 竞争对手 广州市待建主要甲级写字楼项目一览 项目名称 位置 建筑面积（平方米） 与本项目对比 广州报业文化广场 天河区 280,000 主要竞争对手 天河城广场 天河区 97,000 主要竞争对手 维多利广场 天河区 75,000 竞争对手 广州市现有主要甲级写字楼项目 项目名称 中信广场 (CITIC PLAZA) 大厦外观 位置 广州市天河区天河北路 233 号 总建筑面积 232,000 功能分布 写字楼 121,410 公寓 77140 商场 33,450 楼层 80 天花高度 米 目前开发阶段 现楼 落成时间 开发商 熊谷蚬壳发展 (广州 )有限公司 开发商背景 熊谷蚬壳发展 (广州 )有限公司由香港 建设 (控股 )有限公司 蚬壳电器工业 (集团 )有限公司 ,中国保利集团 ,信兴中国投资有限公司 ,四家国际知名公司组成 ,实力雄厚 ,信誉卓著 . 市场定位 甲级写字楼及公寓 市场推广策略 目标客户锁定大型跨国公司和具有实力的本地公司，提供办公、购物、 商务公寓一体化的综合服务 项目优势  为现在广州最高的建筑物，具有地标的形象，  地处天河中心区 , 地理位置优越﹐  交通便利，邻近天河火车站和地铁站，  租户组合以外资大型公司为主 项目劣势  实用率不高 65％﹐  物业管理质素低﹐  没有升高地台（ Raised Floor）  大厦业权分散 项目名称 大都会广场 大厦外观 位置 广州市天河区天河北路 183 号 总建筑面积 74,321 功能分布 写字楼 70,821 购物商场 3,500 楼层 48 天花高度 米 目前开发阶段 现楼 落成时间 1996 开发商 广州卓越城市房产有限公司 开发商 背景 发展商为港资背景 市场定位 甲级写字楼 市场推广策略 租赁目标客户锁定大型跨国公司和具有实力的本地公司 项目优势  地处天河商务中心区﹐地理位置优越 ,  交通便利﹐接近天河火车站  周边商业气氛浓厚﹐商业配套齐全  租户组合佳﹐以外资大型公司为主 项目劣势  实用率低（ 68%）  物业管理质素不太理想  客梯数量不够（ 6 台）  商场不完善，缺乏聚焦点  大厦业权分散 项目名称 金利来集团中心 大厦外观 位置 广州市天河区体育东路 138 号 总建筑面积 53,000 功能分布 写字楼 37,000 购物商场 16,000 楼层 31 天花高度 米 目前开发阶段 现楼 落成时间 开发商 广州金利来城市房产有限公司 开发商背景 广州金利来集团中心为中港合作项目。 港方为金利来地产发展有限公司 及香港上市公司金利来集团附属公司－金利来 (广东 )有限公司。 中方则为广州享负盛名的开发公司－广州市城市建设开发总公司 总投资 约五亿港元 市场定位 甲级写字楼 市场推广策略 提供办公、悠闲娱乐康体一体化的多元化服务﹐配备现代化商务中心 项目优势  地处天河中心区 , 邻近 地铁 站  距地铁站出入口 150 米  实用率较高（ 72%） 项目劣势  交楼标准不高，全毛坯房  租户组合以本地公司为主  物业管理未达理想 项目名称 广州国际电子大厦 大厦外观 位置 广州市东山区环市东路 403 号 总建筑面积 30,000 功能分布 写字楼 21,000 购物商场 9,000 楼层 31 天花高度 米 目前开发阶段 现楼 落成时间 1997 开发商 国国营对外贸易公司中国电子出口华南公司 新加坡美罗集团 开发商背景 中国国营对外贸易公司中国电子出口华南公司 ,是中国国内举足轻重的外贸机构 ,规模庞大新加坡美罗集团在新加坡及邻近地区成功进行多项物业发展 ,往积骄人 ,享誉全球 市场定位 甲级写字楼 市场推广策略 只租不卖﹐目标客户锁定大型跨国公司和具有实力的本地公司 项目优势  位于环市中路商业区﹐交通方便  区内商业配套完备  租户组合优 ，外资公司比例较大  建筑水平及质料高 项目劣势  实用率低（约 65%）  设计不够方正  缺乏停车位 项目名称 好世界广场 大厦外观 位置 广州市东山区环市东路 总建筑面积 56,000 功能分布 写字楼 40,000 购物商场 16,000 楼层 36 天花高度 米 目前开发阶段 现楼 落成时间 1996 开发商 广州珠江实业总公司 开发商背景 公司成立于 1985 年，为本地最具规模的开发商之一﹐开发项目包括各种商品住宅、高级公寓、酒店、综合写字楼。 市场 定位 甲级写字楼 市场推广策略 目标客户锁定大型跨国公司和具有实力的本地公司 项目优势  位于环市中路商业区﹐地理位置优越  地处市中心﹐交通便利  区内商厦酒店林立﹐商业配套完备 项目劣势  客梯不够（ 3 台）  走廊不能打通，限制租户为小型公司为主  大厦业权分散 项目名称 东山广场 大厦外观 位置 广州市东山区先烈中路 45 号 总建筑面积 89,989 平方米 功能分布 写字楼 73,989 平方米 购物商场 16,000 平方米 楼层 31 天花高度 米 目前开发阶段 现楼 落成时间 1996 开发商 中国海外发展有限公司 开发商背景 中国海外集团是一间立足香港，拥有雄厚资金与实力，专业从事房地产投资开发的上市公司。 在香港、北京、上海、深圳、成都和广西投资多个项目，均开创了当地房地产界的非凡业绩。 曾参与建设的项目包括：香港御龙居、爵士花园、上海海华花园、广州东山广场、锦城花园 、中海锦苑等。 市场定位 甲级写字楼 项目优势  地理位置优越﹐位于环市中路商业区  区内商业配套完备  实用率高（ 72%）  租户组合佳﹐多数为国际知名公司  冷气计算系统先进 项目劣势  广场被杂散商场摆设破坏气氛  交通略为不便 项目名称 健力宝大厦 大厦外观 位置 广州市越秀 区东风中路 410412 号 总建筑面积 73,500 功能分布 写字楼 66,000 购物商场 7,500 楼层 39 天花高度 米 目前开发阶段 现楼 落成时间 1999 开发商 广州东和房地产有限公司 开发商背景 广州东和房地产有限公司 是 健力宝 集团属下公司。 市场定位 甲级写字楼 项目优势  建筑质料上乘  楼层高度高（ 米）  业主提供的配套较优质 项目劣势  实用率低（ 60%）  半圆形设计不 便于使用  地理位置较差 项目名称 捷泰广场 大厦外观 位置 广州市越秀区中山六路 218222 号 总建筑面积 39,018 功能分布 写字楼 28,518 购物商场 10,500 楼层 17 天花高度 米 目前开发阶段 现楼 落成时间 1997 开发商 广州东和房地产有限公司 开发商背景 广州捷泰集团，香港启泰集团分支 市场定位 甲级写字楼 市场推广 只 租不售 项目优势  广州西门口地铁站上盖优质物业﹐交通便利快捷  建筑用料上乘  电梯数量充裕 项目劣势  项目所处地域为广州市旧城区﹐ 办公楼不集中 项目名称 达宝广场 大厦外观 位置 广州市越秀区流花路 109 号之 9 总建筑面积 30,657 功能分布 写字楼 26,055 购物商场 4,620 楼层 15 天花高度 米 目前开发阶段 现楼 落成时间 1994 开发商 达宝集团 (香港 )发展有限公司 开发商背景 发展商具有港资背景 市场定位 甲级写字楼 市场推广策略 项目只租不卖﹐以优良的租户组合提升大厦的形象和吸引力﹐目前大厦超过 90％的租户为跨国企业 项目优势  大厦面对流花湖公园  邻近火车站 ,中国大酒店 ,交易会场﹐商业配套完善  优质物业管理水平  实用率高（ 80%）  租户组合佳﹐多为知名外资公司 项目劣势  交通略嫌不便  电梯不够  层高太低 项目名称 宜安广场 大厦外观 位置 广州市东山区建设六马路 38 号 总建筑面积 60,000 平方米 功能分布 写字楼 51,750 平方米 购物商场 8,250 平方米 楼层 28 天花高度 米 目前开发阶段 现楼 落成时间 1994 开发商 广州华星发展有限公司 开发商背景 广州华星发展有限公司 ,由广州市建筑总公司与新加坡泛亚投资有限公司组成 市场定位 甲级写字楼 市场推广策略 以售为主 项目优势  位于环市中路商业区，地理位置优越  交通方便  区内商业配套完备 项目劣势  业权太分散  物业管理水平低  中庭设计不受欢迎 项目名称 广州世界贸易中心大厦 大厦外观 位置 广州市东山区环市东路 371375 号 总建筑面积 180,000 平方米 功能分布 写字楼 160,00 平方米 购物商场 20,000 平方米 楼层 南塔 30 层，北塔 34 层 天花高度 米 目前开发阶段 现楼 落成时间 1992 开发商 广州珠江实业总公司 开发商背景 广州珠江实业总公司 ,成立于 1985 年，公司在房地产业中异军突起，业绩优良。 先后开发了广州淘金北小区、站前路小区、昌岗中路小区、华乐建筑组团、松柏岗小区、番禺市的南浦小区。 建有各种商品住宅、高级公寓、酒店、综合写字楼。 市场定位 甲级写字楼 项目优势  位于环市中路商业区，地理位置优越  交通方便  区内商业配套完备 项目劣势  实用率低 60％  间隔不合理  业权分散  层高太低 项目名称 广东亚洲国际大酒店 大厦外观。