广州市南村别墅项目策划案(编辑修改稿)

广州市南村别墅项目策划案(编辑修改稿)内容摘要：

3200 亩，总建约 300 万㎡ 没有别墅 锦绣香江 占地近 1300 亩，总建 123 万㎡ 已开发约 534 套别墅，开发完毕 丽江花园 占地近 1200 亩，总建 149 万㎡ 别墅组团开发完毕 清华坊 占地近 200 亩，总建约 10 万㎡ 200 套联排开发完毕 珊瑚湾畔 占地近 740 亩，总建约 50 万㎡ 规划中共 160 套别墅，经已开发 37 套江景别墅 南湖板块 江南世家 占地近 1300 亩，总建约 79 万㎡ 一期共 198 套别墅，开发完毕，二期为洋房 颐和山庄 占地近 300 亩，总建约 20 万㎡ 别墅开发完毕 南湖雅居乐 占地近 300 亩，总建约 20 万 ㎡ 新一期推出 89 套别墅，联排及独栋别墅 154388 ㎡ 万科南湖项目 占地近 12 亩，总建约 14 万 ㎡ 将有比例较少的独立别墅和联排推出 （注：以上数据来源于中地行市场部数据库 20xx19，单位：万 平方米 ） 广 州 中 地 行 房 产 代 理 有 限 公 司 南 村 别 墅 项 目 策 划 案 中国优质物业专业代理 21 据统计数据可得，城市别墅待开发量远比远郊别墅要少得多，待开发量为 32%。 华南板块大部分别墅用地基本已经开发完毕，仅华南碧桂园、南湖雅居乐、万科等有别墅供应以外，其余均以洋房开发为主。 根据以上分析可知，城市别墅供应量相对远郊别墅要少，区域竞争 环境相对缓和。 对于处于城市别墅的华南板块，有先天之利。 在未来三到四年内，华南板块开发别墅的市场承受空间较为宽松，可行性强，前景喜人。 近郊别墅各项目开发量对比图0%20%40%60%80%100%华南碧桂园 广州雅居乐 锦绣香江 丽江 清华坊 珊瑚湾畔 南湖雅居乐 万科开发量 待开发近郊别墅开发量对比图待开发量32%已开发量68%已开发量待开发量广 州 中 地 行 房 产 代 理 有 限 公 司 南 村 别 墅 项 目 策 划 案 中国优质物业专业代理 22 广州高端洋房供应量分析 广州市区高端洋房 多数集中在 珠江新城、天河北、东风东和沿江一线的豪宅项目 中。 广州市区高端洋房待开发总量4114521514 1410221216100102030405060中海 合景 嘉裕 保利 广控 力迅 珠实新世界恒烨 汇景天鹅湾待开发总量（万㎡） （注：以上数据来源于中地行市场部数据库 20xx19，单位：万 平方米 ） 广 州 中 地 行 房 产 代 理 有 限 公 司 南 村 别 墅 项 目 策 划 案 中国优质物业专业代理 23 珠江新城板块 在售的凯旋新世界、保利香槟花园、利雅湾等项目，近年珠江新城地铁、青少年宫、歌剧院等公建配套逐步完善，中海、富力、广控、保利、力迅等大型发展商已经准备开发他们储备的地块，合力打造一个豪宅板块。 沿江一线的高端项目 包括凯旋会、金海湾、中信君庭、城启天鹅湾等项目，由于江景资源稀缺，不少早期江景的项目已经有了一定程度的价格涨幅。 不少大发展商都较好地控制开发量和存量，保持江景项目供应量呈不饱和状况。 部分个性豪宅项目 如广园东的汇景新城 ， 有前期别墅的支持，洋房的创新性较强，如叠加复式，也奠定了高端档次。 以上市区高端板块共性特征如下 ——  位于城市的经贸核心带和景观带，拥有市政的规划以及环境支持，发展已经居住状态良好；  从东风东到天河北，继而到珠江新城，商贸行政重心辐射，滨江板块的环境优势，板块综合价值 高；  板块价格高企，逐渐形成富人、精英人士的聚居地，“圈层”效应兴起；  网罗的客户群处于金字塔中高层，具有自己对生活和居住的独特品味，居住生活向享受型进化；  各大板块内出现不少建筑精品，成为广州建筑博览、先进理念的展示平台。 广 州 中 地 行 房 产 代 理 有 限 公 司 南 村 别 墅 项 目 策 划 案 中国优质物业专业代理 24  广州市区各高端板块特点对比 板块 产品类型 卖点 价格区间 （毛坯） 饱和度 美誉度 代表楼盘 主力户型 客户特征 珠江新 城板块 以高层为主，辅以小高层、多层 新中央商务区 CBD 68009500元 /㎡ 已建 20 个楼盘，尚有 53块地块未开发 作为广州新 CBD，可预见前景无限， 升值保值潜力大。 目前最大缺陷是配套不成熟，但随着核心区的启动，相信该情形很快改善。 星汇园、凯旋新世界、保利香槟花园、新城海滨花园 121150 ㎡的三房二厅、151180 ㎡的四房二厅 集中于 30 岁以上，主要为私企业主，企业中高层管理层及高级公务员 天河北 板块 以高层为主 城市 CBD 62008000元 /㎡ 可开发地块少，后期可推出楼盘仅有 4个（多为旧楼盘推新货） 广州成熟商务区，各方面配套成熟，亦聚集了一批精英人士，租售市场活路。 但该板块过度成熟，可供应量少，人口密集度大，交通堵塞严重，可发展空间 小。 名雅苑、帝景苑、中怡城市花园、希尔顿阳光 早期 100120㎡的三房二厅；后期 120－ 150 ㎡ 集中于 2635 岁之间，主要为外资白领、私企业主及企业中高管理层 滨江东 板块 以高层为主 江景豪宅区 950015000元 /㎡ 一线江景不再批出用地，居住用地基本开发完毕 以江景稀缺资源为主要卖点，成为广州豪宅区，富人集中地。 但因位于海珠区，板块发展难以撑托整体环境档次，而一线江景用地的禁批及开发基本完毕，后续力量弱。 中海锦苑 汇美景台 140230 ㎡的四房二厅 集中于 35 岁以上，主要为私企业主 东山（东风东、五羊新城） 板块 以高层为主 教育强区、成熟配套 69007500元 /㎡ 居住用地基本上开发完毕 早期豪宅区，以教育、配套为主要资源，但目前周边环境略显杂乱，密度又过大，已大大降低其居住舒适度。 且可开发用地基本完毕，后续供应难以跟上。 豪景大厦 锦城花园 东山雅筑 早期 94100 ㎡的小三房二厅120150 ㎡的三房二厅、 集中于 30 岁以上，主要为高级公务员 广 州 中 地 行 房 产 代 理 有 限 公 司 南 村 别 墅 项 目 策 划 案 中国优质物业专业代理 25 广州市郊高端洋房 多数集中在 番禺板块部分豪宅项目 中。 广州市郊高端洋房待开发总量1413350846215421009020406080100120140广控雅居乐锦绣香江 华南新城祈福 南奥星河湾珊瑚湾畔 中海蓝湾待开发总量（万㎡） 近年来番禺板块的洋房价格提升较快，如星河湾新一期星座、中海蓝湾、珊瑚 湾畔的叠加洋房都以 180－ 250 ㎡的“大”面积， 800－ 3000元 /㎡的附加装修档次，总价达到 100 万以上。 由于高端洋房的热销，不少大发展商将后期开发的产品类型都设计为高端洋房，如丽江最后一期丽岛翠堤、雅居乐上善若水、锦绣香江等项目都锁定 250 以上的大户型高端洋房，并在 20xx－ 20xx 年抢闸开售。 注：华南板块所储备的未知地块也较多，部分数据未能尽录。 市区高端洋房比例约为 38%，比市郊要少，总体价值较高；市郊土地资源多，项目规模大，可塑性强，并具有相对价格以及环境优势，广州高端洋房待开发总量市郊62%市区38% 市区市郊广 州 中 地 行 房 产 代 理 有 限 公 司 南 村 别 墅 项 目 策 划 案 中国优质物业专业代理 26 以区域的规模效应吸纳高端客户群。  市郊板块特征对比 板块 产品类型 卖点 价格区间 （毛坯） 饱和度 美誉度 代表楼盘 主力户型 客户特征 番禺板块 多层、小高层、高层 大社区规划、环境、景观、低密度 50006000 元 /㎡ 大量储备土地，可开发量大 环境优越，适宜安居，价格比市区低，区域逐渐成熟；但交通、医疗等公建配套完善程度不足。 星河湾、珊瑚湾畔 175300 ㎡左右的三房、四房 私企、政府高级公务员、外企高级管理人员 其它 多层、小高层 近市区、社区氛围 80009000 元 /㎡ 储备土地量大，可开发量大 物业档次 高，户型有特色，社区氛围成熟，物业管理优越，距离市区近， 汇景新城 180250 ㎡叠加复式 外企高 级管理人员、开发区私企业主、珠三角企业家 广州高端洋房产品分析 广 州 中 地 行 房 产 代 理 有 限 公 司 南 村 别 墅 项 目 策 划 案 中国优质物业专业代理 27 80㎡以下 80100㎡ 101120㎡ 121150㎡ 151180㎡ 180㎡以上 总体一房一厅 % %二房二厅 % % % %三房二厅一卫 % % % % % %三房二厅二卫 % % % % %四房二厅二卫 % % % % %四房二厅三卫 % % %五房二厅二卫 % % %五房二厅三卫 % %总体 % % % % % % % 注：以上数据统计抽样样本为珠江新城板块、天河北、东风东、滨江、番禺板块的高端项目， 20xx/1/11 目前市场的主流户型是宽松实用型的 121150 ㎡的三房二厅（套房） ，也是高端客户主要需求户型，所占比例最大（ %）；随着人们经济收入的提高， 150180， 180 ㎡以上的户型呈上升趋 势，并出现市场空白。 待开发项目基本都朝着 150180 ㎡以上的户型所设计，居住朝大、宽、舒适享受方面发展。 广 州 中 地 行 房 产 代 理 有 限 公 司 南 村 别 墅 项 目 策 划 案 中国优质物业专业代理 28 三、 广州目前别墅以及高端洋房价格走势分析 广州别墅按照价格档次来分，分为价格型和价值型别墅 广州别墅的主要分为 价格型 和 价值型 别墅两种， 价格型别墅主要以低价优势吸引消费者 ，如凤凰城“白领也能住别墅”所倡导的 50 万一套别墅，金碧御水山庄 60 万一套别墅等等。 价值型别墅主要是以稀缺的景观资源、优质的社区氛围等内化的因素引导消费者， 如：汇景新城 —— “看得见的国际社区，看不见的名流生活”；清华坊的“中国院落民居” ；珊瑚湾畔“澳洲黄金海岸式滨水生活”。 这些项目售价在 300－ 3000 万之间，真正卖出了豪宅的价值，更让买家觉得物有所值，认同楼盘所塑造的档次格调。 项目 规模 户型面积 价格 凤凰城 占地约 667 万㎡，总建 380 万㎡ 联排： ㎡ 独立： ㎡ 联排： 万元 独立： 92405 万元 翡翠绿洲 占地约 534 万㎡， 首期开发约 113 万㎡ 联排： 156 240 ㎡； 独立： 2251532 ㎡ 联排： 3600 元 /㎡ (毛坯 ) 独立： 7000 元 /㎡ (毛坯 ) 广州雅居乐欧洲故事 占地约 314 万㎡， 联体： 172273 ㎡；独立： 300390 ㎡ 3698～ 5000 元 /㎡ 华南碧桂园翠山蓝天 占地约 67 万㎡ 3001000 ㎡ 8500 元 /㎡ 汇景新城明月清泉 别墅占地 万 独立： 345 ㎡至 950 ㎡ 15000 元 /㎡ 清华坊 占地 12 万 联体： 317450 ㎡ 56008600 元 /㎡ 珊瑚湾畔 占地 49 万㎡，总建 149 万㎡ 独立： 350800 ㎡ 8500 元 /㎡ 广 州 中 地 行 房 产 代 理 有 限 公 司 南 村 别 墅 项 目 策 划 案 中国优质物业专业代理 29 我司将二种别墅进行以下对比：  价格型与价值型别墅的所占份额对比 0100200300400500600价格型 价值型价格型和价值型别墅开发量对比价格型价值型 价格型和价值型别墅所占比例83%17%价格型价值型 价格型别墅开发量为 万平方米，所占比例为 83%； 价值型别墅开发量少，仅 万㎡，所占比例为 17%。 在整个别墅市场中，由于价值型所要求项目的规。