广东海洋大学主校区后山土地开发利用可行性研究报告(编辑修改稿)

广东海洋大学主校区后山土地开发利用可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

展过程中 ， 后山土地 将 面临 被征用和整合的威胁。 其二，被 侵占 的威胁。 主校区后山周边均为农村，虽然归属海大的 土地 有明确的划定边界 ， 但 农民采用墓葬、开垦等方式，使后山逐年受到 侵占 ，若干年后势必产生产权纠纷。 土地开发利用存在的 内部问题 主校区后山土地利用现状反映出以下问题。 第一，作为我校未来科研发展的主要基地， 受到 资金投入不足的严重影响，土地利用率低，科研示范作用 微弱。 第二，受人力管理、水电基础设施的短缺及周边村对安全生产的影响，现有土地以粗放 经营为主，以承租方式下包，以林地单价出租，种植甘蔗、桉树等，经济 效益 低。 第三， 主校区后山 虽属湖光岩 － 三 岭山风景名胜区的外围保护区，但生态保护力度小，旅游观光功能尚未 开发，生态保护缺乏长远动力。 土地开发利用 面临 的挑战 主校区后山土地开发利用的挑战来自于其多功能性的复合需求。 后山土地性质为高校教育用地，开发利用的 主要 目的 是 保证 高校教育科研 的 功能 ； 但作为湖光岩国家风景名胜区的外围保护区，土地开发利用必将受到风景区管理条例的制约；而因处于城郊风景旅游区，旅游休闲功能也 将 成为开发的热点。 多重开发 利用 的需求 之间 极可能出现矛盾。 10 项目建设的必要性 主校区后山是广东海洋大学重要的科研 教学 用地，也是湖光岩大旅游区的核心区，湖光岩风景名胜区主要的外围保护区，目前其 半荒芜、 低效率 利用 的 现状与湛江市 生态建设 目标 和广东海洋大学 长远 发展需求极不相称，因而，加强开发利用，建设“广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区”势在必行。 项目的建设是湛江城乡建设的要求 项目的建设符合 党和国家建设生态文明的宏观 政策， 有利于湛江城乡协调、生态文明、科学发展试点市的建设，有利于湛江 社会、经济、文化和生态的建设。 项 目的建设符合湛江市旅游业发展总体规划和城市近期建设规划， 有助于 优化湖光岩大旅游区综合实力、提升城市旅游品牌，有利于湛江市湖光岩风景区生态环境优化与可持续发展。 项目的建设是广东海洋大学发展战略的要求 项目的建设符合广东海洋大学的发展战略，有利于保障学校科研基地的后续发展、增加 学校 产业收入、美化校园环境、保证学校长治久安、有序发展 ，并有助于 提升学校 的 知名度。 1）保障学校科研基地的后续发展 科研基地的开发建设为高校发展壮大提供坚实基础， 规划建设的 生态示范园 可 加强农业高新科技研究与示范 ， 保护 和恢复 建设 生态环境 ， 开发利用生物 物 质能源等关键技术 ， 拓展 生态 观光 、康体 休闲 ， 是具有 多功能性 的 项目， 可形成多功能性的高新科研平台，有利于保证科研基地的后续发展。 2）增加学校产业收入 11 海大的校办产业 实力 相对 薄弱 ，生态示范园的建设将成为增加我校产业收入的新亮点。 赋予科研活动以观光旅游休闲功能，形成生态体验、高新农业、生态恢复、康体休闲等连带关系，发展第三产业，发展旅游经济，将增加海大产业收入。 3）美化校园环境 加强高校校园环境建设是培养 高素质 人才的需要。 前校区优美的校园环境已成为我校的荣耀。 生态示范园对后山进行 高标 准的 总 体规划 ， 用科学发展 观 指导校园环境 有序 建设， 加强生态培育与环境保护，将进一步美化海大校园环境，使其成为学校的后花园。 前有菁菁校园，后有鸟语花香、青山绿水，必将提升学校形象， 营造良好的育人环境 ，增强综合实力。 4）保证学校长治久安、有序发展 高校的长治久安离不开 稳定的 外部环境，创造一种具有文化底蕴而又和谐的外部环境，将为我校有序发展提供强有力的保障。 生态示范园的建设可明确土地使用性质，改变原有的低效率利用 、 粗放式管理， 进行合理有序 的经营管理 ； 同时也 可 防范土地征用、土地侵占等 威胁 ， 保证学校长治久安和有序发展。 5）提升学校知名度 建设生态示范园是盘活校园土地资源的创新思维。 做大做强生态 示范园， 争取 成为 广东乃至全国高校建设的示 范品牌，进一步扩大我校的知名度。 生态示范园兼备经济、社会、生态多重功能和 效益， 同步建设 产业链和生态链 ，以实现对物质和能量等资源的最优利用，最终建立可持续的经济系统，可确保我校科研、经济和生态的大丰收，带来丰厚的社会、经济和生态效益。 12 第三章 基本条件与市场分析 基本条件分析 区位关系分析 从大区位而言， 规划建设的生态 园区 处于湛江市湖光岩大旅游区的核心圈，湛江 被 确定为粤西城镇群中心 后 ， 将 成为广东沿海经济带新增长极，湛江旅游业 会 得到长足的发展。 园区的开发利用有利于促进大旅游区的发展，有利于吸引跨区域旅游群体。 从中区位而言，园区地处湛江市西南部，城市主干道疏港大道内联市区，外 接 渝湛、广湛高速公路， 为 园区 提供了 快捷方便的对外交通体系。 园区与霞山、赤坎、麻章、东海岛城市中心区均处于半小时生活圈，既避开了城市的嚣喧，又在市民自然休闲活动心理距离之内，有利于形成市民休闲度假的新天地。 从小区位而言，园区东与交椅岭村相接、西与花村接壤、北为 54410部队的土地、南隔疏港大道与 前校区相对，拥有生态建设的先决条件，又有海大前校区较优越的环境基础。 现状资源分析 主校区后山土地开发利用拥有区位优势、资源优势、生态优势、文化优势和科研优势等。 一是具有规模效益。 园区土地面积达 1650 亩（ 110 公顷），利于规模性开发，可成片开发利用，也可分期分区建设、滚动发展。 二是自然风景资源较为丰富。 园区处于第四纪湖光岩火山台地之上，拥有火山层积岩遗迹景观。 区内交椅岭主峰海拔 161m，是湛江市区内的第 13 一高峰，而峡谷地低至 50 米， 100多米的高差形成山坡地、山谷、峡谷和悬崖等变化丰富的火山地形地貌。 园区视野开阔，景观秀美独特。 主体坐北朝南，登高可近观海大优美校园，中览湖光全貌，远眺蔚蓝大海，在湛江这一平原型滨海城市，极具特色。 园区地属热带气候，土壤主要为砖红壤和沙砾土，土层中厚，残次林有鱼尾葵、楝叶吴茱萸、大果榕等热带沟谷季雨林的典型树种 ， 具有生态恢复顶级热带季雨林植被的先决条件。 三是具有一定的人文优势。 园区为海大校园的有机部分， 高校的人文氛围 有 利于 增加 园 区 的 文化 气息。 交椅岭下有“深挖洞、广积粮”时代遗留下的防空洞系统，有助于提升交椅岭第一标高的神秘性。 四是独具科研优势。 广东海洋大学为 粤西地区 实力较强的 多科 性大学，针对园区而言，海大 园艺、 园 林 、旅游管理、体育休闲等专业 的科研 技术力量，利于提高园区的科技含金量，使园区建设独具科技优势。 由此，主校区后山土地开发利用拥有区位优势、资源优势、生态优势、文化优势和科研优势等。 市场分析 良好的 发展 机遇 随着世界经济的发展，全球旅游业进入了稳定持续增长的阶段，旅游业已成为当今世界的一大产业。 加强城乡生态环境建设、统筹城乡发展、建设生态文明将是今后党和国家的 工作重点。 在 20xx 年初召开的湛江市第九次党代会和第十二届人大一次会议 上 提出 了 湛江 旅游业发展的宏伟目标 ―― “ 构筑彩色湛江大旅游格局，加快建设区域性商旅中心 ”， 推动了湛江旅游业向更高层次发展 ， 也加快了生态观光项目的建设和 完善。 20xx 年， 14 湛江入选“中国十大休闲城市”，这对建设湖光岩大旅游区，加快旅游业发展有着重要的推动作用，并有助于 提升 湖光岩大旅游区的整体形象。 广阔的市场前景 伴随着工业化进程，人类 无度 的向自然界索取资源，毫无节 制的利用资源，工业污染、农业污染和生活污染严重，生态环境遭到 严重 破坏，人居环境 逐年恶化。 人们 开始追求 绿色、生态和健康 的生活方式 ，绿色、环保、健康的产品正好满足了 当前 人们的消费心理，符合了现代 都市 人的生活理念，生态 产品越来越受欢迎，显示出巨大的市场潜力。 主校区 后山生态示范园所提供 的 产品及服务既能满足现代 都市人群 的消费心理， 也 顺应了 未来 生态经济 发展 的趋势，具有 广阔的市场前景。 市场行业分析 园区位于湛江市湖光岩大旅游区的核心圈，园区的开发利用有利于促进大旅游区的共同发展。 目前，旅游区服务设施不完善 ，仅中国雷琼湖光岩世界地质公园、南亚热带植物园、东坡荔园和现代南亚热带良种繁育中心有度假住宿设施，总床位数不足 300 个，种类单一，缺乏中高档设施；餐饮服务设施落后，缺少大规模、特色强的旅游餐饮设施；旅游购物设施缺乏，仅在金鹿园、南亚热带植物园和中国雷琼湖光岩世界地质公园有旅游商品出售；大旅游区没有足够的休闲设施，特色鲜明的娱乐设施几乎空白。 园区以高新科技农业、观光休闲康体为主，以生态体验带动旅游业的发展，走科技生态、绿色环保、循环经济的道路 , 配套中高档旅游服务设施，将与湖光岩、南亚所、金鹿园形成犄角之势， 休闲产品具有较强的互补性，从而填补大旅游区所缺乏项目的空白。 客源市场定位 15 据湛江市旅游局统计， 20xx年，湛江全市接待游客 683万人次，旅游收入超过 38 亿元。 从 20xx20xx 年，到 湖光岩大旅游区 旅游观光的人数逐年攀升，如 20xx 年，共有游客 162 万人，旅游收入 亿元； 20xx 年，共 173 万人，旅游收入。 园区位于湖光岩大旅游区，生态示范园客源市场可分解为境内、 境 外两大部分。 第一，境内 一级 客源 市场 ：湛江市、珠三角地区、茂名市、阳江市的普通游客， 这三市一区 中尤其是珠三角 地区 经济发达，生态旅游需求 较大 ，距离旅游区 距离较 近，是园区最基本、最稳定的客源。 宝钢等大型项目 的建设 将带 来 大量的消费能力较强的长三角及境外游客。 本市会务、商务性度假观光游客 也是有力的消费群。 另外， 海大 拥有 的 两万多 在校 学生 、 每年新生入学阶段 大量 来校 的学生家长 、 前来海大进行 学术交流 的 人员 和 湛江市青少年人群 等 都将是园区重要的客源之一。 表 31 一级客源市场特征表 区 域 湛江市、茂名市、阳江市 珠三角地区 旅游需求 科普、观光、休闲、度假 观光、休闲、度假 群 体 学生、青年、家庭、亲友 家庭、亲 友 出行方式 包车、旅游专线、自驾车 包车、自驾。