市场比较法与成本法的组合在祥源房地产估价中应用研究_毕业设计(论文)(编辑修改稿)

市场比较法与成本法的组合在祥源房地产估价中应用研究_毕业设计(论文)(编辑修改稿)内容摘要：

（ 2）交易日期影响的修正 在估价过程中，将可比实例因时间因素所导致的与估价对象不一样的成交价格调整为在同一时间点即估价时点时的价格以排除因时间不一致因素所导致的价格不同，并将调整后的价格作为估价对象价格的过程称为交易日期修正。 （ 3）房地产状况影响修正 房地产状况影响修正是将可比 实例在其自身的房地产状况下的价格经过调整变化为在估价对象的房地产状况下的价格的过程。 房地产状况影响修正包括区位状况影响修正、权益状况影响修正和实物状况影响修正。 （ 1）求取某个与可比实例对应的比准价值 一般采用连乘形式： 估价对象价格 =可比实例价格交易情况影响修正系数交易日期影响修正系数房地产状况影响修正系数 （ 2）求取多个可比实例的最终比准价值 首先将每个可比实例的成交价格经过上述三项修正之后，得到的各个比准价格，再利用平均数法、中位数法、众数法、其他方法求得最终的一个比准 价格作为评估对象的合理价格。 成本法 成本法是对估价对象的重置成本或重建成本进行计算然后根据所计算的重置成本或重建价格来求取估价对象价值的方法。 具体点说，成本法的求取是先求取估价对象在估价对象的重建价格，然后计算折旧，最后用求取的重建价格减去折旧值，所得值即为应用成本法评估房地产的价值。 在估价中，我们可以通过分析和测算建造房地产的必要支出或成本来判断房地产的价格。 从卖方的角度看是生产费用价值论，从买方的角度看是替代原理。 徐州工程学院毕业设计 (论文 ) 6 和适用范围 （ 1）成本法的适用条件。 在应用成本法进行房地产估价时应该注意：实际交易的房地产的价格取决于效用而并不是其花费的成本，只有当成本的增加对效用的增加有所作用时才能够构成价格。 换一句话说，房地产成本的增加并不意味着其价值的增加，低成本的房地产项目也不意味着其价值不高。 只有从较长时间来看价格 =成本 +平均利润是成立的。 并且需要具备两个条件：一是自由竞争（即可以自由进出市场）；二是该种商品本身可以大量重复生产。 （ 2）成本法的适用范围。 成本法的适用范围要比市场比较法更为广泛，特别当在房地产市场发展并不成熟、 房地产交易活动并不活跃的地区，房地产评估不适合采用市场比较法时，可采用成本法进行评估。 但成本法自身是存在问题的，因为成本法的运用隐含了长期市场均衡假设，成本法在评估房地产价值时是没有考虑市场竞争和市场供求状况的。 也就是说，在应用成本法对某房地产项目进行估价时，其默认的市场环境是处于一个均衡状态的。 由于应用成本法进行房地产估计时，其成本的概念是具有长期成本性质的，该性质具有新古典经济理论的概念。 对于完全竞争市场，当市场处于长期均衡状态的时候，产品的价格取决于产品的长期成本。 而在不是长期均衡的市场状态下，产品的 成本则不能够决定产品的价格。 即在非均衡的房地产市场下，是不适合应用成本法进行估价的。 （ 1）首先要弄清楚成本法估价中的价格构成，搜集房地产的土地开发成本及建筑物建筑成本等相关资料； （ 2）根据所收集的资料测算估价对象的重新购建价格； （ 3）测算估价对象的折旧； （ 4）用求取的估价对象的重新购建价格减去折旧，即可求取估价对象的价值。 房地产价值 =房地产重新购建价格 房地产折旧 =土地重新购建价格 +建筑物重新购建价格 建筑物折旧 =土地取得成本 +建设成本 +管理费用 +销售费用 +投资利息 +销售税费 +开发利润 建筑物折旧 两种方法的对比 (1)市场比较法并不像成本法那样隐含了长期市场均衡假设，它可以看作是在成本法的基础上引入了市场竞争和市场供求状况等因素，根据供求双方实力的对比，形成强度大小的成本，即可得出了市场价值。 成本法在评估房地产价值时是没有考虑市场竞争和市场供求状况的，而其进行估价时的环境是默认为长期市场均衡状态的。 此外，市场比较法的估价结果是由已经完成交易的实例经过价格修正得到的，故其估价结果更多体现的是过去的房地产市场 状况。 而成本法的估价结果则更多地偏向于过去。 在市场机制较徐州工程学院毕业设计 (论文 ) 7 为完善的条件下，成本法所包含的成本是已经得到人们认可的历史性成本，市场比较法则根据与待估房地产相关的交易信息来确定价值的，其结果较能反映房地产的交易价值。 (2)从理论上讲，正常情况下的理想评估结果是市场比较法高于成本法。 这是因为成本法是从供者角度出发的，而市场比较法是从供求均衡角度出发的。 (3)尽管成本法与市场比较法在理论依据、求取原则上和本质上有所不同，但两者之间也有相似之处。 在市场比较法中，包含了交易情况影响修正、交易日期情况影响修正和房地产状 况影响修正。 而在成本法中，折旧是可以看作为一种房地产状况影响修正，即折旧在作为房地产状况调整时，就是将估价对象建筑物假定为“新的”状况下的重新购建价格调整为实际上是“旧的”状况下的价格。 所以说，市场比较法与成本法的本质区别在于比准价值或重新购建价格的来源方式。 如果估价结果是源自于与待估对象相似的可比实例，则本质上是属于市场比较法的。 而如果估价结果是通过建设过程中的各项费用相加而得的，则本质上属于成本法。 徐州工程学院毕业设计 (论文 ) 8 3 项目评估 估价对象简介 本次估价对象为北京祥峰房地产 开发有限公司拥有的金坛市祥源房地产的 8楼的建筑。 总建筑面积为 平方米，其中 6建筑面积 平方米， 7建筑面积 平方米， 8建筑面积 平方米。 分摊的土地面积为 平方米。 其中 6楼分摊 平方米， 7楼分摊 平方米， 8楼分摊 平方米。 估价对象中土地使用权和房屋所有权属北京翔峰房地产开发有限公司句容分公司所有。 评估基准日为 20xx 年 12 月 1日。 估价对象为高层钢筋混凝土剪力墙结构，每层层高为 ，地下一层，地上 12层。 配备水、电、暖气等相关设施，建筑物的抗震等级为 8级，基础为条形基础。 至估价时点， 7和 8楼主体结构均已完工，但是装修工程尚未开始。 土地开发程度达到“七通一平”：给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气以及场地平整的条件。 估价对象中土地使用权属北京翔峰房地产开发有限公司句容分公司所有，建筑物为江苏广兴集团开发建设。 估价土地为住宅用地，使用权类型为出让类型，使用权终止日期为2081 年 6月 1日， 根据常州市地价区类划分标准，待估土地位于五类地 价区。 待估房地产产权清晰，无纠纷。 根据实地勘察，估价对象为北京翔峰房地产开发有限公司所开发的位于常州金坛的祥源房地产的 7和 8楼，建筑物状况见表 31： 表 31 8号楼的建筑物状况明细表 幢号 类型 结构 建筑面积（㎡） 层高 (米 ) 建造年份 维护状况 6 住宅 钢筋混凝土剪力墙 良好 7 住宅 钢筋混凝土剪力墙 良好 8 住宅 钢筋混凝土剪力墙 良好 估价对象坐落于金坛市，建成后为封闭式管理、文化气息浓厚、环境优美、绿化率较高的高品质住宅区。 附近有 6 7 86 等多路公交车通过，交通便捷。 评估方法的选择 本次估价采用市场比较法和成本法的组合。 本次估价的房地产价格是房地产现行市场价格和房地产重置价格的综合体现。 现行市场价格是指待估房地产在估价时点时的公允市徐州工程学院毕业设计 (论文 ) 9 场价格。 房地场的重置价格中的地价是指满足以土地出让方式获得土地且开发程度达到七通一平标准的用途为住宅等条件下的 公开市场价格。 估价过程 8楼的房地产价格 (1) 选取可比实例 根据估价对象的地理位置，经过市场调查和综合分析，选取与估价对象位于同一地区或同一供求范围内的且在成交日期、交易情况等相似的交易实例作为可比实例。 然后列表将各自的状况进行对比。 待估对象与参照物的因素比较详见表 32： 表 32 待估对象与参照物的因素比较表 比较因素 估价对象 可比实例 1 君悦园 可比实例 2 绿景苑 可比实例 3 阳光花园 成交价格（元 /平方米） 待估 6500 6800 6000 成交日期 交易情况 正常 正常 正常 正常 区位状况 交通便捷程度 便捷 便捷 便捷 较便捷 环境景观 好 较好 好 较好 繁华程度 较繁华 较繁华 繁华 较繁华 基础设施状况 好 较好 较好 较好 公共设施完备程度 较好 好 好 好 权益状况 土地使用年限（年） 70 70 70 70 实物状况 新旧程度 全新 九成新 全新 全新 建筑规模 较大 大 较大 稍大 建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢 混 工程质量 优 优 优 优 户型 合理 合理 较合理 合理 楼层 高层 多层 高层 多层 使用功能 较为齐全 较为齐全 较为齐全 较为齐全 （ 2）因素修正 ①交易情况修正 设待估房地产的交易情况系数 100，由于所选取的三个比较案例，均为自由竞争市场上的平均价，所以可比实例 1君悦园、可比实例 2 绿景苑、可比实例 3阳光花园的交易情况系数分别为 100、 100、 100. ②交易日期修正 该住宅以人民币为基准的市场价格 20xx 年 1月 1 日至 20xx 年 6 月 1 日，平均每月比上月上涨 1%， 20xx 年 6 月 1日至 20xx 年 12 月 1日，平均每月比上月下降 %。 徐州工程学院毕业设计 (论文 ) 10 66 %)(%)11( 100 6%)( 100将待估对象与可比实例的交易日期进行比较，设待估房地产的交易日期修正系数为100，则可比实例 1 君悦园、可比实例 2 绿景苑、可比实例 3 阳光花园的交易日期修正系数分别为： 9 10 103。 具体过程如下： 可比实例 1的交易日期修正系数 = ≈ ≈ 97 可比实例 2的交易日期修正系数 = ≈ ≈ 102 可比实例 3的交易日期修正系数 = ≈ ≈ 103 ③区位因素修正 由于所选取的三个可比实例都位于同一供求圈内，根据其地理位置、基础设施保证度、公共设施保证度、交通、环境等确定区域因素修正系数。 待估房地产与可比房地产区域因素修正计算见表 33： 表 33 待估房地产与可比房地产区位因素条件指数表 权重 估价对象 可比实例 1君悦园 可比实例 2绿景苑 可比实例 3 阳光花园 区位因素 100 98 其中 地理位置 100 98 102 99 基础设施条件 100 105 100 99 公共设 施条件 100 100 101 99 交通条件 100 95 100 96 环境条件 100 94 98 92 ④实物状况因素修正 实物状况因素修正主要考虑建筑物的新旧程度、建筑规模、建筑结构、工程质量、使用功能、户型、楼层等，估价对象与可比实例的个别因素修正见下表： 表 34 估价对象与可比实例的个别因素条件指数表 4%)( 100 100徐州工程学院毕业设计 (论文 ) 11 修正可比实例交易条件因素 修正估价对象交易条件因素 续表 34 权重 估价对象 可比实例 1君悦园 可比实例 2 绿景苑 可比实例 3 阳光花园 实物状况因素 100 其中 新旧程度 100 98 101 100 建筑规模、建筑结构 100 100 102 99 工程质量、使用功能 100 99 100 98 户型、楼层 100 92 95 94 ⑤将上述各个因素汇总得出下面的因素汇总表 35： 表 35 因素指数汇总表 估价对象 可比实例 1君悦园 可比 实例 2 绿景苑 可比实例 3 阳光花园 房地产价格（元 /平方米） 待估 6500 6800 6000 交易条件因素修正 100 100 100 100 时间因素修正 100 97 102 103 区域条件修正因素 100 98 实物状况修正 100 比准价格 6552 6916 6441 比准价格 =可比实例价格 将所选取的三个可比实例进行因素修正后计算所得的比准 价格作为依据，将三个可比实例比准价格的算术平均值作为待估房地产的评估价格计算待估房地产的评估价格，则估价对象单位建筑面积的评估价格为： 地上部分评估单价 =（ 6552+6916+6。