工程管理20xx毕业论文—房地产可行性研究(编辑修改稿)

工程管理20xx毕业论文—房地产可行性研究(编辑修改稿)内容摘要：

价（楼面地价）为 2665 元 /平方米。 宗 地现状 《青岛市人民政府关于李沧区东部违法建筑处置工作有关问题的会议记录》，李沧区九水路以北，汉川路以西地块为违法建筑处置用地。 本地块是青岛市国土资源和房屋管理局拍卖出让的土地，系国有建设用地使用权连同地上建筑物共同拍卖出让。 ：权属清楚，四邻无争议。 、电缆、暗渠及其他构筑物。 市政配套 该地块东临汉川路，西临九水广场，南临九水东路与现状住宅区相隔 ,北临青岛恒大实业集团公司 ,用地西侧为沥青路面的现状道路 ,东侧为沙土路面的大车路。 该地块水、电 、通信配套齐备，将引入天然气、暖气、有线电视入户，生活成本贴近大众。 李沧区九水路以北、汉川路以西地块 开发 项目可行性研究 5 九水东路现状管线有煤气一条、给水一条、邮电一条。 管线说明如下： ：位于九水东路道路南侧。 材质为钢，管径为 400 毫米； ：位于九水东路道路北侧。 材质为铸铁，管径为 400 毫米； ：位于九水东路北侧人行道上。 材质为 PVC，管径为 50*36+12*12 厘米。 图 23 目标地块市政配套综合图 李沧区九水路以北、汉川路以西地块 开发 项目可行性研究 6 项目周边社区配套 ：该地块分别有 11 11 12 32 36 36 385 等多路公交车经过，去往市区 、崂山、城阳等方向均十分方便；未来即将建成的地铁 M2号线将快速拉近项目与市区的距离，届时不出半个小时即可到达市区的主要区域； 表 21 项目周边公交线路 公交车 路线 112 路 卧龙村 —— 沧海路 113 路 流清河 —— 沧海路 128 路 南王家上流 —— 沧口公园 326 路 恒星学院 —— 利津路 361 路 恒星学院 —— 唐河路 365 路 北九水 —— 大港二路 385 路 海大崂山停车场 —— 李村公园 ：青岛 401 医院北院区距离项目仅 2 公里，周边还有市第八人民医院，409 医院等多所三级甲等医疗机构，就医 方便。 ：海洋大学崂山校区，青岛酒店管理学院，恒星职业学院，青岛体育运动学校，广播电视大学，规划建设的潜艇学院等高校学府毗邻项目；前往青岛二中，青岛五十八中和青岛六十四中更是方便快捷。 ：与现有刘家下河商业中心、规划苏家商圈相临。 前往李村商业圈仅10 分钟车程，前往枯桃花卉市场交通便利快捷，是未来业主休闲购物的理想去处。 、娱乐场所：北侧“睡莲世界”和“白果山公园”；南侧为李村河生态区；虎山城市生态公园、十梅庵风景区、崂山风景区东西环抱；青岛世博园园林花卉博览会暨世博大道项目，与项目仅 几分钟之遥，是业主消遣、散步、放松身心的好地方。 规划控制要点 规划用地性质：居住用地； 用地使用强度：容积率 建筑密度 ％ 绿地率 35％ ； 出让年限： 70 年； 产权类型：大产权房 ； 设计要求 建筑高度 ： 多层住宅建筑，建筑限高 20 米满足机场净空要求 ； 李沧区九水路以北、汉川路以西地块 开发 项目可行性研究 7 建筑间距 ： 按照现行法规要求与周边规划及现状建筑保持合法间距 ； 退后道路红 (绿 )线 ： 退后周边道路红 (绿 )线 10 米以上 ； 退后周边地界 ： 退后周边地界 6 米以上 ； 交通出入口位置 ： 机动车出入口设置在小区西侧，交通出入口间距要符合有关道路交 叉口设置规范的技术要求，组织好用地周边动静态交通 ； 停车规模 ： 配备充足的停车位 ,停车形式为地上停车场。 表 22 小区主要经济技术指标 项目 单位 数量 规划总用地 平方米 总建筑面积 平方米 标准层建筑面积 平方米 阁楼层建筑面积 平方米 半地下储藏室建筑面积 平方米 （按 1/2 计算） 总居住户数 户 312 建筑密度 ％ 容积率 —— 绿地率 ％ 35 日照间距系数 —— 停车位（地上） 辆 108 李沧区九水路以北、汉川路以西地块 开发 项目可行性研究 8 3 市场调研及分析 宏观政策分析 年 1月 26 日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施 (简称“新国八条” ), 拉开了第三轮房地产宏观调控的序幕。 新国八条要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%,贷款利率不低于基准利率的 倍。 “ 2020 调控组合拳”，形成连续高压调控政策。 2020 年 4 月 6 日，再次调息，上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别再上调 个百分点，其他 各档次存贷款基准利率相应调整，由 %上调到 %，后期存贷款利率仍不断上调； 5 月，国家发改委要求开发商进行“一房一价”公示； 7 月，央行年内第三次加息，房贷利率十年最高点； 8 月，建设部公布二三线城市限购“五条标准”； 12 月，中央明令限购令续期，房产税试点范围将扩大。 现在的国家政策力度远超以往，连续不放松的调控也取得了显著的效果，这从一定程度上也坚定了中央持续进行宏观调控的决心。 年 1 月 30 日下午，青岛市政府发布了《青岛市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作促进房地产市场平稳健康发展 的意见》 (简称“十二条” )，“十二条”对“限购令”执行做了详细要求，并将从住房用地供应、中低价位中小套型商品房供应、保障性住房建设、房地产经纪机构管理、房屋销售和转让管理、个人住房信息系统建设和完善住房工作责任制等十二个方面，贯彻落实国家 房地产市场调控部署，持续推进岛城房地产市场健康发展。 年 2 月，青岛市政府出台青岛限购令，规定对已有 1 套住房的青岛市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女）、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限 购 1 套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。 2020 年将继续严格执行住房限购政策。 新国八条、央行频繁调息和青岛市限购令，在增高了购房者购房门槛的同时也严重打击了购房者购房信心，市场观望情绪浓厚。 青岛市近期规划发展方向 2020 年 4 月 15 日青岛市人民政府办公厅印发的《 青岛 市 国民经济和社会发展第十 二 个五年规划纲要 》，青岛市 城市发展布 局为：立足提升全市城镇化水平，优化整合全市国土空间资源，以环胶州湾区域为核心，以组团布局为主要形态，形成各组团布局有机衔接、功能定位清晰的网路化城市空间结构，李沧区九水路以北、汉川路以西地块 开发 项目可行性研究 9 构建“环湾型、组团式、多层次”的大城市发展新格局。 重点发展崂山、黄岛、城阳，优化提升市南、市北、四方、李沧。 b.《青岛市城市总体规划（ 2020－ 2020）》提出 “环湾保护、拥湾发展 ”的战略思想，将城市空间资源的利用向集约化、内涵式方向引导、控制与发展；并正式确立了 “依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射 ”的全新空间发展战略，致力于积极构建青岛、黄岛、 红岛、崂山 “一主三辅 ”的现代化城市框架，以强化主城的内涵式发展、稳步提升老城区功能、有序推进新城区建设为目标，以改造和提升青岛主中心、崂山及黄岛副中心为重点，全面增强主城的综合实力，提升主城的辐射和带动能力。 新一轮总体规划勾画出一幅宏大绚丽的未来城市蓝图 ： 到 2020 年，青岛将成为拥有近 1200 万人口、城市建设用地规模将近 540 平方公里、城镇化水平达到 ％的富强、文明、和谐的现代化国际城市；到 2050 年，建设成为现代化国际滨海城市，社会经济发展主要指标达到当时发达国家水平。 青岛市房地产现状及价 格走向 2020 年青岛市全市生产总值达到 亿元，同比增长 %，经济运行平稳，主要经济指标均快速增长。 青岛市固定资产投资额同比增长 %至 亿元，其中 房地产开发完成投资 亿元，增长 %。 全市商品房施工面积为 5690 余万平方米，增长 %；新开工面积为 万平方米，增长 %；商品房竣工 万平方米，下降 %；全市销售房屋面积 1028 万平方米，下降 %，待售商品房面积增加 %。 经济适用房施工面积 万平方米，竣工面积 万平方米。 在限购、限价、加息等宏观政策下，青岛市商品住宅销售量受到一定的遏制，但由于在成交楼盘中不乏高端楼盘，销售价格仍持续在高位。 房贷利率 7 折优惠政策的取消以及央行的几次连续加息，增加了购房成本，作为楼市主力的刚性需求在一定程度上也受到抑制，楼市市场的不明朗也会进一步加剧刚性需求用户的观望情绪。 5 月 18 日，国家统计局发布了 2020 年 4 月 70 个大中城市住宅销售价格变动情况。 根据最新的统计数据，青岛房价连续第 6 个月出现环比下降，降幅达 %。 与去年同期相比，青岛房价下降 %，为近年来最大跌幅。 李沧区九水路以北、汉川路以西地块 开发 项目可行性研究 10 图 31 青岛市近期新建住宅成交套数 图 32 青岛市近期房价走势图 李沧区房地产现状及价格走向 李沧区是 青岛 市内四区之一， 2020 青岛世园会 主办地，是进出青岛市的咽喉之地。 李沧区东部自然环境优越，生态宜居，是青岛市最宜居的区域之一。 目前在岛城，人口迁徙和城市中心也在潜移默化中向北转移，逐渐在李沧聚集，在不远的将来，李沧将成为新的城市中心。 众多大型房企落户李沧，新的居住区正在形成，“创城”级别的房地产项目在李沧就有 6 个之多， 万科生态城，绿城，中海国际社区，时代城，中南世纪城，海岸华府，这些项目 地处李沧重要地段，定位大多面向刚需，必会吸引大批年轻的刚需群体，新的中央居住中心会逐步从李沧区九水路以北、汉川路以西地块 开发 项目可行性研究 11 浮山后等传统岛城居住区转入李沧九水路，金水路，虎山东侧等区域。 买对较为惨淡的楼市，李沧区最新做出降价调整，一些中小型项目的降价直接推动了房价的下行。 图 33 李沧区新建住宅均价走势图 目前，李沧楼市刚性项目为主流产品，从销售情况来看，一季度末，楼市回暖已现成效，刚需逐渐由观望转为出手。 二季度刚需购买需求会愈加强烈。 加上李沧区隶属政府重点规划区域，价值潜力无限，伴随着铁路青岛北客站周边区域的开发，沧口区域总投资高达 50 多亿元板桥新城的逐步建设，李沧区域规划将无限利好。 商业上万达、苏宁、宝龙等大型综合体项目落地，让刚需购房者纷纷把目光投向李沧。 李沧区刚需项目云集，大型房企不断落户，商业密集，交通便捷，加上世园会不断推进，区域的无限利好使得无数购房群体纷纷向往。 3 月李沧区更是拔得头筹，新房成交了 776 套，成交面积为 74245 ㎡ ，其中住宅成交 746 套，面积为 71058 ㎡ ,荣登三月青岛楼市成交套数第一名。 由下图也可以看出， 4 月青岛各区楼市成交套数中，李沧区仍保持第一名的好成绩，市场前景较好。 李沧区九水路以北、汉川路以西地块 开发 项目可行性研究 12 图 34 2020 年 4 月青岛各区市新房销售比例 主要竞争楼盘分析 本项目有万科生态城、和达和城、绿城理想之城三个主要的竞争项目。 其中和达和城的占地面积与本项目相当，万科生态城和绿城理想之城相较本项目来说均为大项目，竞争性不容忽略。 针对这一点，本项目的宗旨即为把该项目做精，充分考虑购房者的需求，以人为本，提升住房品质。 本项目将从 规划设计、 居住环境、住宅性能、 营销策划、物业管理等方面加强项目优势 ，可以从建筑设计方面彰显项目特色。 a. 万科生态城 项目地址：李沧金水路 128 号（青岛生态商住区） 项目占地： 万平方米 建筑面积： 万平方米 容积率： 建筑类型：住宅、别墅、蚂蚁工房、低层 、 多层 、 高层 开盘时间： 2020 年 11 月 20 日 当前售价： 起价 7000 元 /平， 均价900013000 元 /平，最高 14600 元 /平 物业费： 元 /平方米月 绿化率： 40% 装修标准：精装 图 35 万科生态城示意图 开发商：青岛万科置业有限公司 物业服务：青岛万科物业服务公司 李沧区九水路以北、汉川路以西地块 开发 项目可行性研究 13 项目地址：李沧区 九水东路 496 号 项目占地： 万平方米 建筑面积： 万平方米 容积率： 建筑类型：住宅、高层 开盘时间：三期 2020 年 4 月 9 日开盘， 二期花园洋房 2020 年 8 月 7 号开盘 当前售价：起价 8000元 /平，平均价 93009400元 /平 物业费： 元 /平米月 绿化率： % 装修。