工业局棚户区改造项目可行性研究报告(编辑修改稿)

工业局棚户区改造项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

合理组织绿色、交通体系，完善公建布局使整个小区具有良好的空间布局形态； （ 4） 吸收优秀的地方居住规划特点，创造具有本地特色的满足居住、生活 需要的环境功能。 建设规模 该项目规划总用地面积 万平方米，建筑面积为 万平方米，容积率为 以下，绿化率为 30%以上，建设项目包括住宅和公建。 功能方案 通过良好的周边环境、优质的生活配套服务，解决拆迁居民的安置问题，满足居民的住房需求，提高当地居民的生活质量和居住条件， 20 形成高起点、高品位、高质量的住宅区，改变现有的面貌，成为 长垣县 的一个亮点工程。 21 第 4 章 建设方案 整体规划设计 指导思想 及 原则 指导思想 全面贯彻落实科学发展观，按照保增长、保民生、保稳定的要求，坚持 以人为本，以建设和谐中原、促进经济社会协调发展为目的，加快棚户区改造步伐，改善城市居民特别是低收入住房困难群体的住房条件，提高城市土地节约集约利用水平，提升城市形象， 坚持以人为本、安置先行，按照 “ 全面规划、合理布局、综合开发、配套建设 ”的方针，将棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型城市社区。 基本原则 （ 1） 坚持 按照 全省统一领导 要求 ，因地制宜，加强协调。 （ 2） 统筹规划，分步实施。 考虑经济社会发展规划、土地利用总体规划、城市规划、矿区发展规划，结合产业结构调整、 基础设施建设、社会事业发展、生态环境建设、文物古迹保护、历史街区和优秀建筑物保护等工作，统一编制改造规划和计划，明确近期工作目标，有重点、有步骤地推进各项工作。 （ 3） 市场运作，政府支持。 充分发挥个人、企业等多方面的积极性，以棚户区居民为主，多渠道筹措资金。 地方 政府在政策与资金上要给予必要的支持。 （ 4） 多方结合，综合开发。 棚户区改造与廉租住房建设、经济 22 适用住房建设、城市危旧房改造、城中村改造、城市建设用地挖潜结合起来，注重改善城市发展环境，注重提升城市形象，充分调动各方面积极性，鼓励综合开发。 （ 5） 整体推进、配套建设。 坚持以人为本、安置先行，按照 “ 全面规划、合理布局、综合开发、配套建设 ” 的方针，将棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型城市社区。 道路、供排水、供电、供暖、供气、通讯、消防等基础设施和学校、商业等公共服务设施要同步规划建设，同步交付使用。 （ 6） 因地制宜，多模式改造。 对列入改造计划的项目，要在深入调查、摸清底数、精确测算的基础上，因地制宜制定改造方案。 对有商业开发价值的棚户区，应当通过房地产综合开发方式进行重建。 对改造难度大、经当地政府认定不具 备商业开发价值的棚户区，可由政府直接组织实施改造，择优选择业主单位，其基础设施和公用配套设施建设费用由政府及有条件的工矿企业承担。 规划基本 原则。 （ 1） 高绿化低密度； （ 2） 综合服务配套设施齐全； （ 3） 户型设计适应 “ 升级换代 ” 居住要求； （ 4） 体现小区独特的整体建筑风格。 23 项目建设的原则 （ 1） 项目要贯彻 “ 以人为本 ” 的原则。 项目要把生态环境与人文环境放在首要位置，使居民更多地接近自然环境，营造安定、健康、和谐的社区环境。 （ 2） 项目要贯彻 “ 高效、便捷 ” 的功能原则。 从规划到建设，从交通到绿化，都 要突出以人为本的思想；各区域和功能空间之间形成高效、便捷的网络，要结合人们对生产生活的需要。 （ 3） 项目要贯彻 “ 可持续发展 ” 的原则。 项目要把生态、环保放在重要的地位，从宏观规划到微观设计、具体技术的采用都要坚持可持续化发展要求。 （ 4） 项目要贯彻 “ 适用、经济、在可能条件下注意美观 ” 的原则。 突出 长垣 文化，创造建设品牌，成为棚户改造样板工程。 区内建筑力图实现精致、典雅，具有美感。 建筑方案设计 本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔音、采光、照明。 给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规 范规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。 住宅 根据使用功能，住宅采用框架结构大空布局，条式结构可根据消费需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空构成。 住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准个有关规范要求。 24 公用建筑 物业管理会所、配电室、休息厅等建筑物均建于地上。 室外有消防环形车道、中心广场庭院绿化带、建筑小品等。 立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑和周围城市环境协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划 内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。 根据地质勘察报告和本项目工程初步规划，工程基础和上部结构设计拟采用以下类型： 1. 基础选型及处理 桩基础：桩基础应根据地基条件、软土层的分布、桩的承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。 深层搅拌桩：采用深层搅拌加固地基，并规定养护、测量，搅拌桩单桩还应通过试桩确定。 建筑群地上部分由多层住宅及公用建筑组成，地上建筑物为框架和混合结构。 地下停车库为钢筋混凝土柱或墙。 防震工程按 8 度 设防。 25 第 5 章 环保、消防、节能、安全卫生及绿化 环境保护 项目区地处 长垣县 工业局 棚户区，人居环境质量较差，急需通过该项目改善人居环境和自然环境。 《环境空气质量标准》（ GB3095— 1996）； 《城市区域环境噪声标准》（ GB3096— 1996）； 《污水综合排放标准》（ GB8978— 96）； 《大气环境质量标准》（ GB3095— 82）； 《室内空气质量标准》（ GB18883— 20xx）； 1. 废水 项目在 施工中主要用清水搅拌，砂浆和喷洒干砖，不能产生废水 ,不污染环境。 2. 粉尘 （ 1）施工期间，施工单位 应根据 《建设工程施工现场管理规定》规定 设置施工标志牌、现场平面布置图和安全生产、消防保卫、环境保护、文明施工制度板。 （ 2）施工场地周边必须设置高度在 以上的围档（视地方要求可适当增加），围挡间无缝隙，围挡底端须设置防溢座。 26 （ 3）工程材料、砂石、土方或废弃物等易产生扬尘物质应当密闭处理。 （ 4）施工期间，物料、渣土、垃圾运输车辆的出入口内侧设置洗车平台， （ 5）进出工地的物料、渣土、垃圾运输车辆的防尘措施 、运输路线和时间。 （ 6）天气预报 4 级风以上天气应停止产生扬尘的施工作业，例如土方工程、拆除作业等。 （ 7）扬尘防治人员配置说明。 应有专人负责逸散性材料、垃圾、渣土、裸地等密闭、覆盖、洒水作业，车辆清洗作业等并记录扬尘控制措施的实施情况。 （ 8）施工期间需使用混凝土时，应当使用预拌混凝土或者进行密闭搅拌并配备防尘除尘装置，严禁现场露天搅拌。 （ 9）施工期间，应对工地建筑结构脚手架外侧设置有效抑尘的防尘网或防尘布。 （ 10）施工期间，工地内建筑上层具有粉尘逸散性的工程材料、渣土或废弃物输送至地面或地下楼层时，须 从电梯孔道、建筑内部管道或密闭输送管道输送，或者进行人工 打包装框 搬运 ，不得凌空抛撒。 （ 11）施工期间，施工工地内车行道路，应采取铺设钢板、铺设混凝土、铺设沥青混凝土、铺设 用礁渣、细石 或其它功能相当的材料等措施之一，防止机动车扬尘。 （ 12）施工期间，对于工地内裸露地面，应采取覆盖防尘布或防尘网；铺设钢板、混凝土、沥青混凝土、礁渣、细石或其他功能相当 27 的材料；植被绿化；每周洒水两次；地表压实处理并洒水；根据抑尘剂性能，定期喷洒抑尘剂。 主要原料装卸过程中产生少量的粉尘不超标不污染环境。 3. 废渣 少量的建筑垃圾应 及时清理没有工业废渣，不污染环境。 4. 噪音 在施工中产生噪音，一是吊车运料过程中产生声音；二是搅拌机在搅拌过程中产生声音；三是振捣器在振捣过程中产生声音。 施工单位在施工过程中必须严格实施建筑施工噪声污染防治方案，合理布局和使用施工机械，妥善安排作业时间，应当使用低噪声的施工机械和其他辅助施工设备，禁止使用国家明令淘汰的产生噪声污染的落后施工工艺和施工机械设备， 提倡施工单位使用低噪声的先进技术、先进工艺、先进设备和新型建筑材料， 鼓励施工单位使用预拌商品混凝土。 禁止在城市市区夜间进行产生噪声污染的建筑施工作业。 但抢修、抢险作业除外。 施工中噪音应均低于 85 分贝。 其他配套设施全部达到国家有关规定和标准，保证做好环境保护工作。 项目建成后的污染 防治措施 项目设计将环保设施和项目主体工程同时建设，同时投入使用。 项目可能会产生的污染主要是生活垃圾及生活污水。 项目建成投入使用后，小区内有物业管理，统一处理小区垃圾，按照城市垃圾处理标 28 准处理，不会污染环境；生活污水也统一处理，由城市污水排放管道同一排放。 不会污染环境。 具体措施如下： 废气 （ 1）厨房 和涉及餐饮项目公建厨房 煤气燃烧产生的废气及油烟 居民厨房 和涉及餐饮项目公建厨房 烹饪过程煤气燃烧产生的废气及油烟经过内壁式排烟道由建筑物顶部有组织排放。 要求建设单位必须保证烟道的建设质量，防止油烟异味影响周围 环境。 （ 2）地下 车库 汽车尾气 ①地下停车场的通风系统独立设置，不与上层通风系统混为一个系统。 ②关于气流组织，要求排风口布置均匀，应使在任何地方的烟雾都不能聚集不散。 要求本项目地下停车场的汽车尾气引至地面空地或绿化带处排放；要求地下停车场内的风机设在设备间内，上方无居民住宅。 为防止此部分废气对周边环境及行人造成影响，要求排风口应设在距居民住宅、人行道相对较远处，出口朝向避开易受影响的居民住宅及人行道等处，并进行景观处理。 废水 本项目排水实施雨污分流制，生活污水经化粪池处理后排入市政下水管网，进入 寺沟 污水处理厂进行处理。 固废 本项目投入使用后产生的固体废弃物主要为生活垃圾。 生活垃圾全部袋装化，日产日清，并 由小区物业管理部门派专人负责收集清运， 29 送至小区内的垃圾 收集房暂存、分类 ，再由 市政 垃圾清运车 及时外运。 垃圾房在设计过程中应考虑垃圾渗滤液收集，设专用渗滤液收集槽，垃圾房地面应铺设防渗层，垃圾房内同时要设异味清除系统。 噪声 本项目泵站等设备均设在地下，所处位置上方无居民住宅。 建设单位通过采取 隔声、消声和减振措施后并经墙体隔声后可降低噪声40～ 45dB(A)，噪声传播至外界可低于 45dB(A)，满 足 1 类区标准。 电梯电机本身噪声不高，且安装在高层住宅楼的屋顶机房内，其噪声对外界影响较小。 在对电梯间作隔声、减振处理后，电梯运行噪声传播至设备间外也可达标。 各种设备噪声传播至居民住宅内应满足中华人民共和国《工业企业厂界环境噪声排放标准》（ GB1234820xx）中，“结构传播固定设备室内噪声排放限值” 中 1 类区标准。 对于进出小区的车辆交通噪声，可通过控制交通量、加强交通管理、加强绿化以及铺设低噪声路面等方法尽量控制。 消防 该项目建筑物平面布置及建设均严格执行《建筑设计防火规范》（ GBJ16— 87） 的 规定。 火灾危害性为丁级，建筑物等级为三级。 各单位建筑物间距满足消防要求；项目区内主、次干道宽度均在5 米以上；主要建筑物四周没有环形通道，其宽度不低于 6 米；厂区周围安装避雷设施。 30 各主要建筑物按防火规范要求划分防火分区，每个防火分区均设有 2 个以上疏散口。 对超过规范要求的防火分区面积部分采取相应的措施满足规范要求等措施。 该项目实施后，消防、生活及商业用水共用一个系统，采用临时高压供水系统，消防时启动消防加压泵，涉及水源供应能满 足消防水量水压的要求。 小区内所有设备设施的供电方面采用双回路供电交设有自动漏电保护装置，设备及管道等安装可靠的防静电措施。 项目消防安全按消防部门的要求在小区内都配备各种消防器材，并设专职人员对小区各处的火情、险情等进行监控做好各项安全防范工作 节能 棚户区改造、回迁房建设与建筑“四节”（节能、节地、节水、节材）相结合，大量使用新型建筑材料，全部采用了墙体外保温措施，提高 节能效果。 设备节能 该项目所选电梯及其它小区的公共设施均为低耗能的节能型设备，可 以节约大量电能。 小区的道路照明应达到 1520LX。 31 节能工程建设与技术要点： 室外公共照明宜采用绿色照明。 小区内宜用反光指标牌，反光道钉，反光门牌等，建立区内道路识别系统。 通过高、中、低，远、近，虚、实等不同照明形式，在不同地区按不同的要求，合理配置路灯、庭院灯、草坪灯、地灯等，形成丰富多彩、温馨宜人的室外立体照明系统。 住区内不得采用霓虹灯或强烈灯光做广告，小区内居住建筑不宜采用玻璃幕墙。 住宅楼梯间的公共照明应使用声控开关或延时开关。 小区道路、停车场上的车灯应避免车灯直射 室内，不可避免时，应采取挡光措施。 其他节能措施 供热管线采用预制保温管，减少热能损耗。 便池冲洗采取延时控制水阀。 该项目所选电梯及其它小区的公共设施均为低耗能的节能型设备，可以节约大量电能。 采用节能性照明光源。 较大的室内活动空间采用分区照明开关，走廊照明选用声、光双控延时自动开关。 路灯采取隔干区域控制方式和环境明按自动控制开闭的方式。 32 供热管线采用预制保温管，减少热能损耗。 便池冲洗采取延时控制水阀。 节地 生态小区建设应充分考虑节地原则。 应 合理规划住宅、公建、道路、公共绿地等项目的用地，以提高土地使用效率；提倡采用先进的建筑体系，以提高住宅的有效使用面积和耐久年限；在国家规定的范围内，限期淘汰粘土实心砖等建筑材料。 安全卫生 安全是该项目建设期间及生产过程中最为重要的问题，根据国家对劳动保护有关规定，继续加强此项工作，主要应注意以下几点： （ 1）安全建设与生产。 认真贯彻国防科工委下发的《关于加强建设项目安全生产工作的意见》及各级政府的有关安全生产规定，结合本企业实际情况制定安全生产操作规程和岗位安全制度。 项目建设期间，要保证现场施工人员 的安全，各操作人员均有足够的操作平台，并配置防护栏杆、防滑板、足够照明及安全防护网，对产生的废气和粉尘设置有效的通风除尘设施；工程现场内机器设备外露危险部分，都加防护罩，所有电气、线路都安装漏电保护装置及避雷装置，并设有危险标志，一警示工作人员，防止在建设过程中对工人身体产生伤害；制定各种 工序安全操作规程和安全防火措施， 坚强安全卫生教； （ 2）小区内所有电器设备、照明等系统要有接地保护装置，并设置警告标志，物业管理部门需聘请专业的电力、电气设备维修人员，检查和维修等项应按能源及有关安全用电规程执行。 33 （ 3）项目建成后将完全按智能化小区的标准配置人员和设备，以保证小区内所有用户的生命及财产安全并对小区内的火情、闲情等实施 24 小时监控。 绿化 达到合理布局为原则，一位创造贴近自然的绿色空间为宗旨，以建设一个标准的色小康小区为目的，在小区内设置绿化区绿化面积达到 30%，为人们提供一个真正的自然共存的绿色家园，让人们生活。