小区建设项目可行性研究报告代项目建议书(编辑修改稿)

小区建设项目可行性研究报告代项目建议书(编辑修改稿)内容摘要：

的意图明显，目前，大型金融机构存款准备金率已高达 %的历史高位。 存款准备金率的上调，减少了商业银行的可贷资金，对于房地产市场而言，购房者从银行申请的购房贷款会趋严，而开发商从银行获得的开发贷款将面临紧缩。 只是 20xx 年全年累计新增信贷 ，虽然同比减少了 %，但却突破了全年。 此外，全年的货币投放同比增长 %，在整体流动性宽松的大背景下，数量型紧缩力不从心。 人民币升值及热钱泛滥背景下慎之又慎的加息 20xx年 10月 19日晚，央行宣布自 20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率上调。 12月 25日晚，央行年内二度加息，自 26日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。 20xx年 7月份以来，国内 CPI 持续走高， 11月同比增速高达 %，已经连续 5个月同比增速超过 3%，与一年期存款基准利率相比，两者之间的敞口不断拉大，而负利率常态化将诱发银行储蓄搬家和存款活期化。 20xx年的加息在人民币升值及国外量化宽 松的大背景下，变得非常艰难。 尽管国内 CPI 走高，但年内开启的两次加息，都出乎多数人意料。 加息来袭后，对于房地产市场的影响，一方面是增加了购房者的支付成本；另一方面是开发商从银行获得贷款成本也将上升。 后期，随着加息通道形成，将逐步加强购房者对房价下行的预期，但只要负利率依然存在，楼市保值增值的功能仍在。 税收政策 20xx年 3月 9日，财政部和国税总局出台《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，对两个或两个以上个人共同购买 90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购 买人均不xx 县 xx 小区项目申请报告 15 适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 20xx年 5月 26日，国税总局出台《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确了土地增值税清算工作中有关收入确认、开发费用扣除、土地闲置费的扣除等问题，为土地增值税清算工作的开展扫清障碍。 20xx年 6月 3日，国税总局再度出台《关于加强土地增值税征管工作的通知》，要求充分发挥土地增值税调控作用，科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作，同时规范核定征收，堵塞税收征管漏洞。 20xx年 9月 29日，财政部、国家税务总局和住房和城乡建设部出台《关于调整房地产交易环节契 税个人所得税优惠政策的通知》，对个人购买家庭唯一普通住房的，减半征收契税； 90平方米及以下家庭唯一普通住房的，减按 1%税率征收契税。 对出售自有住房并在 1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。 取消契税和个人所得税的部分优惠政策，目的在于通过不再减免购房者购房成本，减少市场需求。 土地增值税的清算工作主要是针对开发商，通过提高预征率及清算土地增值税，收紧开发商的资金链，从而迫使开发商加快楼盘销售，回收资金。 目前，已经有深圳、广州、成都等多个城市上调了预征率，但土地增值税的清缴则是个难题，地方清缴土地增值税的积极 性并不高。 土地政策 20xx年 1月 21日，国土资源部出台《关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》，通知要求进一步加强管理，提高用地报批效率，促进土地合理利用，改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作。 明确了申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于 70%。 20xx年 3月 11日，国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，又称土地新政 “国十九条 ”，通知要求依法加强监管，切实落实房地产土地管理的各项规定， 增强土地政策参与房地产市场宏xx 县 xx 小区项目申请报告 16 观调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，明确了 “开发商竞买保证金最少两成 ”、 “1 月内付清地价 50%”等土地调控政策。 20xx年 9月 27日，国土资源部、住房和城乡建设部出台《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，通知要求进一步加强房地产用地和建设的管理调控，明确提出：企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。 20xx年 12月 19日，国土资源部《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有 关问题的通知》，通知指出，未完成保障性住房供地的，年底前不得再出让大户高档住房用地，建立土地交易异常情况快报制度，对于住宅用地容积率小于 1 等违反政策规定的出让公告，主管部门需及时撤销公告，违规违法出让土地将没收其违法所得，并追究责任。 土地政策参与房地产市场调控，是对开发商的源头供给进行规范。 20xx 年的土地政策有如下突出点：一是加大保障房用地供给力度，为保障房建设的有效开展保驾护航；二是加大违法违规行为清理查德处力度，在全国范围内开展闲置土地的清查与问责；三是行政干预土地成交的价格上涨，建立上报制度。 该项目的建设符合国家住房产业政策的要求，符合相关法律法规、宏观调控政策，项目的工程技术方案设计合理，技术指标控制在产业政策范围内。 本项目建设单位有自己的名称和组织机构、有固定的经营场所、又符合国务院规定的注册资本、有足够的专业技术人员，符合中华人民共和国城市房地产管理法。 行业准入分析 行业准入标准 房地产业属于第三产业，它不仅涉及土地与建筑产品的经营，而且还从事部分土地的开发和房屋建设，甚至包括住宅、厂房、库房以及商xx 县 xx 小区项目申请报告 17 业、旅游、服务、文化、教育、卫生、体育、办公等各种房屋的建造、改建 、装饰、维修、经营等活动。 所以，房地产业具有生产、经营、服务三重属性，主要执行流通和服务的职能。 房地产业在我国已成为一个独立的行业，可将房地产业列为第三产业的第二层次，其产值是国民生产总值的重要组成部分。 房地产业具有以下明显的特点： ●房产、地产的交易是不可分割的。 ●不同地域的房地产价格差异很大。 ●房地产业风险小，获利大，但经营房地产的投资大，建设周期长。 加入 WTO 后，我国的房地产企业不仅要面临国内企业的竞争，还要接受来自全球企业的直接压力。 面对全球化形势，各国政府和企业都已经注意到，要想提高产品 在市场上的占有率和取得领先地位，必须使自己的产品或服务质量达到并保持先进水平。 房地产行业准入标准推行 ISO9000 和 ISO14000 标准， 要达到质量目标，供方应建立一个预防系统，而非测量系统，并监察是否正确地完成有关工作。 质量问题往往是不能控制某些活动的结果，要解决质量问题，公司必须建立一套质量管理的方法；一个优良的质量管理系统应是一个适合机构本身的系统，而发展及执行此系统则需要时间及努力。 一个优良的质量管理系统，可使机构有信心展示其效率。 拟建项目建设单位和拟建项目符合相关规定 拟建项目 建设单位是 **县 **房地产开发有限公司 ，该公司经 **省 **市 **县 工商行政管理局注册登记，成立于 20xx 年，注册资本 500 万元，是以房地产开发为主营业务的新型现代化开发企业，经营范围有 为 房地产开发。 公司具有中华人民共和国房地产开发企业资质证书。 拟建项目单位的领导层领导有方，责任心强，素质高，管理层技术力量雄厚，质xx 县 xx 小区项目申请报告 18 量管理意识强，他们视质量为企业的生命，有一套适合自己公司的质量管理体系，又具有多年的房地产开发经验，有信心将该项目建设成一个高标准、高质量的 民心工程。 拟建项目符合国家相关政策和法规，无论从土地使用 ，建设规模、建设方案、组织管理、节能、安全，还是环境保护，都符合相关政策和法规的要求。 因此该项目建设单位和建设目标符合行业准入标准。 xx 县 xx 小区项目申请报告 19 第三章 工程建设方案 建设条件 项目 区位置 现状 本项目选址位于 **县北部 ， 项目区 东临食品公司住宅区 ， 西 临 橡胶厂住宅区 ， 南临武装部家属院，北临舜强贸易有限责任公司住宅楼。 在项目区北侧由原物资局道路与 **连接。 项目区周边 市政 配套设施齐全，区域内地势平坦，交通方便，经有关单位初步勘查，未发现需要保护的文物和古建筑，无大的工业污染，城市基础配套设施完善，有 很好的发展前景和经济、人文发展潜力。 气象条件 **县属半干旱大陆性气候，多年平均降雨量 780mm，多年平均气温14℃ ，平均无霜期 228d，最大冻土深度 ，主导风向为西北风，平均风速 ，年最高气温 ℃ ，最低气温－ 17℃ ，多年平均蒸发量为2045mm。 水文、地质条件 ⑴ 地形 、 地貌 与现状 该项目位于 **以南，大地构造位置属豫皖断块 **凹陷，所处地貌单元属豪清河河谷冲击平原或山间盆地。 岩性主要为冲击成因的漂石、卵砾石、砂土、粉质 粘土所组成，属冲击相地层。 ⑵ 环境工程地质条件 该拟建场地环境类型为Ⅱ类。 ⑶ 地基土岩性构成与特征 该场地人工探井最大揭露深度为 ，依据室内土工试验提供的物理力学性质指标和野外肉眼鉴定相结合的原则，进行地质与力学性质分层。 场地地基土的地质时代属于第四纪晚更新世。 岩性主要为冲积成因xx 县 xx 小区项目申请报告 20 的漂石、卵砾石、砂土、粉质粘土所组成，该地基土自上而下划分为 2层， 自上而下依次分述如下： 第 ① 层 杂填土 （ Qml） 以生活垃圾为主，夹有少量小砾石和粉质粘土，层厚为 ~，平均层厚 ，层底高程介于 ~ 之间。 第 ② 层 卵砾石加圆砾 （ Q3al） 岩性以卵砾石为主，圆形或亚圆形，磨圆度较好，粒径不均，最大粒径 左右。 岩性主要成分为石英、长石、闪长岩，云母次之。 其充填物为砂土及中、粗砂，局部夹有厚度不等的粉质粘土。 重（Ⅱ）型动力触探实验平均基数 击，根据地区经验，预估卵砾石的变形模量为 30~35MPa，厚度为 ~，平均层厚 ，层底高程介于~ 之间。 综合分析确定承载力特征值为 300KPa。 ⑷ 场地水文地质条件 在探井所开挖 深度内未见地下水，经周边院内一处水井测得地下水为 ，地下水类型为松散岩类孔隙水，其地下水补给来源主要靠大气降水渗入补给。 从收集的区域水文地质资料可知，本区地下水年变化幅度在 ~。 岩性主要为冲击成因的漂石、卵砾石、砂土、粉质粘土所组成， 第 ② 层 岩性较均匀，其厚度也相对稳定，天然地基土承载力足以满足上部荷载的要求，且地下水距基础埋深较大，对建筑物影响不大，但考虑到由于卵砾石层透水性较强，连通性较好， 地下水径流速度较大，在施工中应截断水的补给来源，以免由于水的补给造成地下水位上升导致对基础的影响。 ⑸ 场地稳定性及适宜性评价 根据勘察资料及调查结果，场区内不可能发生滑坡、崩塌、泥石流，也未发现对工程安全有影响的空洞等不良地质作用存在，勘察场地内亦无断裂通过，因此，场地稳定性较好，适宜进行工程建设。 xx 县 xx 小区项目申请报告 21 建议 ⑴ 此次勘察最大深度为 ，场地附近及勘探深度范围内尚未发现存在影响工程稳定的不良地质作用，适宜建筑。 ⑵ 该场地 地基土主要为第四系上更新统河流相卵砾石、粉质粘土 所组成。 ⑶ 勘察深度范围内未见地下水，因此可不考虑地下水对建筑工程的影响。 ⑷ 根据《建筑抗震设计规范》（ GB5000120xx）附录 A，该场地抗震设防烈度为 7度，设计基本地震加速度值为 ，设计地震分组为 第二组 ，地基土类型属于中硬场地土。 ⑸ 建议地基开挖时采用放坡处理，预防卵砾石的塌落。 ⑹ 基坑开挖后，应进行钎探，对于探明的墓穴等用粉土回填夯实，夯实系数不应小于。 ⑺ 基坑开挖后，应进行验槽，当岩土条件与勘探资料不符或发现必须查明的异常情况时，应采取措施或修改建议等，出入较大时，建议 进行施工勘察。 ⑻ 地基处理完成后，应进行检验工作。 施工条件 项目区 北侧临 **，施工场地交通运输比较方便，施工所需设备及建筑材料进场均不受任何限制，施工条件较好，给项目的顺利实施创造了有利条件。 建筑材料 主要建筑材料有水泥、钢材、木材等，水泥、钢材可直接从公司采购。 由汽车运至施工工地。 砖、砂、石等地方材料可就近购买运至施工工地。 总体规划方案 xx 县 xx 小区项目申请报告 22 项目区总体布局设计的要点在于为使用者提供一个布局合理，结。