实施旧村改造建设商贸物流城项目可行性研究报告(编辑修改稿)

实施旧村改造建设商贸物流城项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

道的疏理、城市生活环境的静化、区域品牌经济的提升、完善产业之间发展的协和关系，都具有十分重要的意义。 苍山县商贸物流城 项目 可行性研究报告 18 20xx 年后商品房开发结构得到了较大调 整，但结构性矛盾依然存在，经济适用房和 90 平方米以下商品住宅所占比重仍显偏低，需进一步贯彻“国六条”政策，加大 90 平方米以下商品住宅的建设力度。 苍山县 住宅商品房 房屋实际登记销售面积在连续下降两年多的情况下， 20xx 年 3 月开始回升， 4 月涨幅超过了20%，特别是商品住房两年来首次增长，而且涨幅超过了 13%。 说明住宅商品房需求仍然旺盛。 来自 苍山县 房管局的统计数字表明： 20xx 年 4 月 办公楼 与商业营业用房的房屋竣工率分别 为 %和 %； 而其两者的 销售分别下降了 和 个百分点 ，房屋空置率也在较高点位浮动。 办公楼 及商业营业用房销售情况仍不乐观，表明各开发企业市场调研不足， 市场 仍 缺少消费者需求的产品。 区位 供需 分析 ： 20xx 年新开盘面世的项目以 新城 区 为最多， 此 种局面在20xx 年的 苍山县 房地产 市场 仍 将继续， 新城区位于 苍山县 东北部，地理条件优越，硬件设施完善，拥有数量众多的楼盘，价格也相对其他区域较贵一些。 在今后的几年中， 新 车站附近将 作为政策扶持的 重点发展区将成为 苍山县 场新盘的最大萌发地。 房地产市场发展情况预测 房产价格稳中有升的发展态势不会改变 苍山县商贸物流城 项目 可行性研究报告 19 苍山县 20xx 年 市场放量 相较前一年增加不多，待开发土 地面积增加，从 20xx 年的数据上不难看出， 20xx、 20xx 年将是 苍山县 房地产项目放量较大的一年。 20xx 年 14 月购置土地面积进一步下降，同比下降了 %；完成开发土地面积同比增长了%；待开发土地面积同比增长了 %。 20xx 年 14 月 住宅新开工面积同比增长 了 %。 截至 3 月， 苍山县 商品房买卖价格同比上涨 %,远远低于全国 70 城市价格涨幅。 价格涨幅趋缓的原因之一在于商品房供应量的增加，另一个重要原因则是宏观调控的作用 ，使得原本处于曾经在全国各城市居于前列的房地产增幅得到回 落。 虽然有以上两方面原因制约着 苍山县 的商品房价格，但价格稳中有升的趋势不会改变。 一是房屋的土地成本、建筑材料成本、劳动力成本和住房供求关系左右着房价走势；二是无论由于居民住房消费支撑的主动需求还是由于城市房屋拆迁带来的被动需求，强大的市场需求推动放价上涨；三是地价上涨是当前房价上涨中的重要因素，土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。 但不可回避的是，“招、拍、挂”制度也存在一定的缺陷，即短期内容易推动地价上涨；四是新建住宅成本的上升也是导致房 价上涨的原因，这里所说的成本上升，并不单指建材等价格上涨带来的成本增加；五是房地产供给结构变动推动房价上涨，目前房地产市场供求总量的阶段性失衡直接影响房地产价格变动，苍山县商贸物流城 项目 可行性研究报告 20 即中低价位商品住房供应量偏少，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬，这与当前房地产市场的结构性矛盾是吻合的；六是多种住房需求旺盛推动房价的上升，除消费需求外，当前房地产 市场中还存在大量的投资需求。 如 苍山县 周边盟市的投资有相当比重投向 苍山县 的房地产，推动了 苍山县 房价的上升。 除以上原因，宏观调控 政策之后开发周期的延搁，房价仍将不断走高，现在不 能确定的只是增长的幅度和频率而已。 城区住宅供需不均将日益凸显 苍山县 高速增长的的经济发展速度带动了城市化进程，整个城市正在由一个 小 型城市蜕变为 中 型城市，城区住宅的连片开发使得老百姓能够更加便捷地享受城市生活。 虽然近几年 苍山县 加大了两大 片 区的居住建设力度，但由于其相关配套尚不到位，故此宜居水平较低。 苍山县 正处在城市建设的中期，民众对于城市化生活的追逐心理仍居于高位，相对而言，城区的商业、教育、卫生医疗等服务设施较之郊区对 苍山县 民众有更大的吸引力。 随着城市开发进度的加快， 核心城区内可开发土地日益减少 也是 客观事实 ，因 苍山县 各区商品房价格差异并不明显，故此民众对于中心城区的需求将会更加旺盛，那么，随之而来的就是城区住宅供需不均，这个矛盾在今后将会日趋明显的凸显出来。 积极有效的城市建设将带动 苍山县 房地产行业发展 苍山县商贸物流城 项目 可行性研究报告 21 “十五”期间， 苍山县 中心区要“拉开城市框架，拓展城市空间，打通城市干道，提高城市品位，实现城市‘五化’ (美化、亮化、硬化、绿化、净化 )。 ” 20xx 年后， 苍山县 的城市建设进入了快车道，不仅开始了有史以来最大规模的拆危、拆违、拆临工程，还建成了一大批功能齐全、环境优雅、各具特色的精品住宅小区、生态花 园小区和智能小区。 目前， 苍山县 人均建筑面积达到 平方米，居民生活环境和生活质量得到了极大改善。 市、区两级党政办公楼的外迁，更拉大了城市框架，拓展了发展空间，同时也为房地产行业的发展带来了更大的运作空间。 苍山县商贸物流城 项目 可行性研究报告 22 第三章 市场研究与项目定位 苍山县 房地产 发展 背景分析 “十一五”发展规划 《 苍山县 国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中明确指出：“十一五”时期是加快 苍山县 城市化进程，构建和谐 苍山县 的关键时期。 苍山县 十一五规划明确指出“加快城镇化进程，提升 县城 的辐射带动力和城市建 设水平，加快城市圈建设，有序扩张中心城区规模。 打造城市建设新形象，全力实施“ 44331”工程，完善中心城区功能，提升城市建设品位。 ”。 而所谓“ 44331”工程，就是“四区、四个中心、三带、三园和一批”的简称。 更加详尽地指出了 苍山县 城市建设的计划和决心。 在今后的几年中， 苍山县 不仅要建设一批 20 万平方米以上的精品住宅小区，还要建设 10 个以上四星、五星级酒店宾馆。 苍山县 城市规划 按照 县 党委、政府提出的 苍山县 城市建设“三年小变化、五年中变化、七年大变化”三步走的总体要求，将 苍山县 建设成为了具有较高现代化水平 和层次品位、具有良好环境质量和适宜人居、具有较高综合服务功能和辐射带动力的 城市 ，基本实现了基础设施、城市形象、人居环境的大变化。 近年 苍山县 房地产投资情况 （表 31） ： 苍山县商贸物流城 项目 可行性研究报告 23 年度 20xx 20xx 20xx 投资额 （亿元） . 由上表可知， 苍山县 房地产产业正处于 高速发展 期 ，随着城市化进程的进一步加快，房地产投资增速明显， 20xx 年房地产涨幅曾居国内各城市首位， 20xx 年后，宏观调控政策对楼市投资产生影响，但 苍山县 房地产投资仍处在高位运行。 项目所在区域房地产市场分析 区域房地产市场概况 新车站 区位于 苍山县 北部，地理条件优越，硬件设施完善，是 县 及 苍山县 的经济、文体、卫生、科教中心。 城区房地产开发较早，拥有数量众多的楼盘，品质较高，价格也相对其他区域较贵一些。 目前区域内 房地产在售楼盘 10 余家， 20xx 年 14 月可售套数分别为 504 481 529 5811 套， 4 月平均价格为 1812元 /平方米。 区域内 20xx 元 /平米左右的楼盘区域内户型多以中大户型为主，精致小户型在区域内尚未形成气候。 项目周边主要楼盘调研分析 （ 1）本项目周边主要楼盘概况如下 表 32： 项目 东方明珠 三庆现代城 阳光花园 总建筑面积 （ m2） 11000 120xx 120xx 苍山县商贸物流城 项目 可行性研究报告 24 销售均价（元 /m2） 3200 2500 2100 产品类型 高层板式 多 层板式 多 层板式 主力户型 96145 90150 148190 （ 2） 楼盘分析 ： 周边项目主要通过 低 密度、 低 容积率等优势特征来突出自身的宜居性，而在产品自身层面上并未有较大突破。 各项目的销售价格也在不同阶段有着较大的涨幅，户型比例上都以中大户型的两居至四居为主，说明大多数楼盘购买对象多是以家庭为单位的，小户型产品相对稀缺。 而随着区域价值的提升和房地产市场的逐步成熟，高品质、高舒适度的中小户型也开始逐渐受到区域目标客户的追捧。 苍山县商贸物流城 住宅项目市场定位 项目 SWOT 分析 Strength: a. 地理位置优越，区域升值潜力巨大。 b. 紧邻 多条公交线路， 交通便利； c. 区域周边有较为成熟的教育体系，社会配套设施 比较完善 ； d. 本案周边未来几年内将形成成熟的商业、办公、娱乐等配套。 苍山县商贸物流城 项目 可行性研究报告 25 Weak: a. 本案价格预期 较高， 对前期上市推广不利； b. 本案地处周边 城市环境仍需改善。 Opportunity: a. 结合整体城市规划， 城市化进程 逐渐加快 ； b. 政府相关 配套规划，预示区域巨大升值潜力； c. 区域目标购房群体多为喜爱小户型的中青年，这与当前国家提倡小户型商品房开发的政策吻合。 Threat: a. 同区域内，存在价格 、品质 相差不大的 其他 产品； b. 政府一系列房地产调控政策对房地产业发展和项目操作的限制。 目标客户定位 一方面， 苍山县 经济发展迅猛 ， 蔬菜 产业经济带动了一大批产业人群收入的提高，他们经济实力较强， 对于老城区有较强的城市感情，高品质的住宅产品 会比较符合他们的需求。 另一方面， 苍山县 “十一五规划”中明确提出 ：“加快城镇化进程，提升 苍山县 的辐射带动力和城市建设水平，加快 苍山县城市圈建设，有序扩张中心城区规模。 打造 苍山县 城市建设新形象，全力实施“ 44331”工程，完善中心城区功能，提升 苍山县城市建设品位。 ” 苍山县商贸物流城 项目 可行性研究报告 26 因此根据 苍山县 整体的变迁过程， 该项目的客户群主要是 本地 中青年 居民 以及区内其他城市移 民。 产品定位 为： 具有国际化 和人文特色的、充满活力的中高档公寓产品 和大型的商贸物流商业项目群。 苍山县商贸物流城 项目 可行性研究报告 27 第 四 章 项目选址和建设条件 本项目 位于 苍山县 中心地带。 宗地四至范围是： 新车站以西，星发公司以北，中兴路以东， 206 国道以南。 位置优越 该区所处地理位置优越，周边 车站、 商业、住宿、医疗、学校配套设施完善， 拥有得天独厚的区域优势。 建设场区“七通”条件具备 项目所在地块完成了该宗地的前期开发（七通）工作，能满足项目投入使用后的有关要求。 具体标准为： a. 道路：按规划要求实现出让 宗地红线外周边市政道路。 b. 给水由 中兴路 接入， 給 水主干线直径为 300mm,支线直径为 200mm。 c. 雨水由 中兴路 排出，雨水主干线直径为 1000mm,支线直径为 600mm。 d. 污水由 中兴路 排出，污水主干线直径为 600mm,支线直径为 500mm。 e. 通讯 及电力、燃气 在 中兴路 接入。 苍山县商贸物流城 项目 可行性研究报告 28 f. 热力在 中兴路 接入，直径 DN350/DN350，支线直径DN300/DN300。 项目 商业及文化教育配套设施齐全 项目 所处的 苍山县 新城 区是 县 以及 苍山县 的文化、教育、 卫生 、经济中心， 高素质劳动力资源十分丰富。 另外，区域 内有人流量巨大的火车站 和客运站，为商业房产开发提供了可能。 项目周边有成熟的教育体系，以及医疗卫生体系。 未来发展空间巨大。 土地征用情况 该建设项目总共占地面积 225 亩 ,以旧村改造为主 ,这部分土地地上建筑全部为危旧住房 ,希 望通过本项目进行旧城区改造、开发能够彻底改变这里的居住生活环境， 合理节约其他土地200 多亩，为苍山的发展腾出空间。 苍山县商贸物流城 项目 可行性研究报告 29 第 五 章 项目建设规模及功能标准 1 建筑面积和内容 本项目总建设用地面积 110055 平方米，总建筑面积 588720平方米。 容积率：≤。 建筑密度：≤ 50%； 绿地率： ≥ 30%； 建筑控制高度：≤ 70 米，部分居住及公建建筑高度可控制在 75 米内； 建筑退让距离：退让规划用地边界最小距离为不小于 5 米。 2 功能设施标准 建筑使用功能 本项目建筑使用功能为： 商业、 住宅及配套。 设施标准 （ 1）住宅装饰及设施标准： A、商业用房 提供 精 装修标准，即 ： a. 厅、过道的墙、顶抹灰，刷白，地面贴瓷砖 ； b. 卫生间的地面、墙面（ 米 高）。