宝安-山水龙城(海南儋州)一期可研可行性研究报告(编辑修改稿)

宝安-山水龙城(海南儋州)一期可研可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

南省 “十二五 ”规划，儋州的城市价值更加凸显，经济腾飞指日可待，已然成为 20xx 年最具潜力和令人期待的城市。 交通运输条件 依托西环高铁、儋州机场、田字形高速以及洋浦的发展，儋州将与海口、三亚形成了 3小时 “旅游经济生活圈 ”。 电力、通讯、给排水条件 项目区已建立起完善的供电系统、供水系统、排水系统，松涛水库是该区域主要的供水水源。 污水处理系统已建立起来。 项目投入 总资金及资金筹措 经估算，项目总投资为 31500 万元。 资金筹措方案： 其中 11500 万元 建设资金来源于业主自筹解决。 宝安山水龙城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究报告】 7 其余 20xx0 万元通过银行贷款解决。 主要技术经济指标 表 1— 1 主要技术经济指标表 序号 项 目 单位 指 标 备注 1 建设规模 用地面积 ㎡ 总建筑面积 ㎡ 容积率 绿化率 % 建筑密度 % 设计居住户数 户 868 停车位 个 1359 639 辆 (机动车位 ) 720 辆（非机动车位） 2 项目定员 人 50 3 项目总投资 万元 31500 4 房屋销售收入 万元 经营期平均 5 房屋销售税金及附加费 万元 经营期平均 6 利润总额 万元 经营期平均 7 总投资收益率 % 8 投资利润率 % 9 销售利润率 % 所得税前 10 财务内部收益率 % 税前 投资回收期 年 税前 财 务净现值 万元 税前 盈亏平衡点 % 58 11 项目资本金净利润率 % 宝安山水龙城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究报告】 8 结论与建议 结论 本项目符合当前国家产业政策、符合海南省的投资发展方向及，经济性优越，建设条件充分，开发时机良好，建设规划和工程方案均切实可行。 本项目建成后，对儋州市 西城区 良好的整体形象开发创造，区域开发品质的提升，基础设施水平的提升、实现儋州市 西城区 发展目标具有较大的推动作用，具有良好的社会效益和国民经济效益，项目可行。 建议 建设单位应抓紧时间立项建设，并做好以下几个方面的工作。 加强监督检查，确保工程质量。 项目实施后，要对项目进度进行定期督察，对出现的问题要求限期整改。 为确保建设工程质量，应按照项目管理的 “四制 ”要求聘请质检员，负责整个建设工程的质量并跟踪管理。 项目竣工后，组织有关具有资质的技术部门对工程进行竣工验收。 考虑到本项目所需材料中的水泥、石料和钢筋等建筑材料用量较大，使用时间集中、工期较长和价格易上涨等因素，建议只要资金到位，承办单位应尽早储备上述材料，以期达到降低施工成本的目的。 同时，要选择有实力、价格低、质量过硬的施工单位进行土石方及工程施工，以保证工程质量和节 省项目投资。 宝安山水龙城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究报告】 9 为了取得较佳经济效益，应认真做好项目品牌的打造工作，特别是要加强与电视、报纸等传媒的广告的宣传力度，将项目作为地区精品推向国内外市场。 建议承办单位抓紧时间立项、建设。 同时，建议项目所在地政府各相关职能部门对本项目给予大力支持与帮助，促成项目早日上马，早日竣工，早见成效。 宝安山水龙城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究报告】 10 第 2章 项目建设的背景及必要性 项目建设背景 符合国民经济和社会发展总体规划方案 《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》第三十五章 “提高住房保障水平 ”指出：坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住 房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居。 进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。 完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。 健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房。 加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。 完 善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围。 加强市场监管，规范房地产市场秩序。 加快住房信息系统建设，完善信息发布制度。 《海南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出： （ 1）保持旅游房地产平稳健康发展。 积极引导和发展与国际旅游岛发展目标相适应的旅游房地产业，科学规划、合理引导房地产业发展的类型、规模和速度，保持房地产业持续平稳健康发展。 （ 2）旅游 宝安山水龙城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究报告】 11 房地产。 充分利用好滨海、滨河、滨湖等优质土地资源，原则上主要用于度假区、酒店及旅游配套设施的建设。 开发高质量、高水平、多层次的旅游商务房地产，满足多样化消费需 求。 积极发展酒店、度假村等经营性房地产。 大力发展商业房地产，打造高品质的绿色低碳社区，逐步形成以海口、三亚为两大中心，东西部均衡发展，区域特色各异，互补性强的旅游、商务房地产空间发展格局。 （ 3）规范房地产市场。 加强对房地产业发展的宏观调控。 强化规划引导，适度供应土地，合理调控房地产的规模、结构、开发时序和空间布局。 使房地产业发展与人口规模、资源和环境容量、城镇发展、公共服务体系建设相协调。 认真贯彻落实土地、信贷、税收等政策，合理引导住房消费，促进房地产市场规范有序发展。 严格房地产准入制度，建立房地产业诚信体 系，建立健全土地和商品房市场信息披露机制，加强对房地产开发建设、销售环节的严格规范管理。 规范发展房地产中介和物业管理服务业，规范二手房交易和房屋租赁市场。 严厉打击圈地不建和违规建房等违法违规行为，遏制房地产投机炒作，促进房地产市场规范健康发展。 海南国际旅游岛建设发展的背景 20xx 年 12 月，国务院通过了海南建设国际旅游岛建设。 “国际旅游岛 ”是海南省委省政府当前着力推进的海南岛建设目标。 所谓 “国际旅游岛 ”是指在特定的岛屿区域内，限定在旅游产业领域范围中，对外实行以 “免签证零关税 ”为主要特征的投资贸易自由 化政策，有步 宝安山水龙城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究报告】 12 骤地加快推进旅游服务自由化进程。 另外，《海南国际旅游岛建设行动计划》将 “国际旅游岛 ”的基本内涵定位为 “三新 ”，即新目标，实现服务、管理、景区、产品四个 “零距离 ”，建成世界一流的热带海岛度假休闲胜地；新体制，建立符合国际惯例的旅游发展与管理体制机制；新政策，实行以 “免签证、零关税、放航权 ”为主要特点的旅游开放政策。 在此基础上， 20xx 年，海南省委、省政府又出台了《关于加快推进国际旅游岛建设的意见》以及相关规划，提出 “国际旅游岛 ”就是旅游国际化程度高、生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的世界一流的海岛型国际旅游目的地。 基于以上概念， “国际旅游岛 ”建设的阶段性目标就是经过 10 年的努力，到 2020 年力争使海南成为国内政策最开放、体制机制最灵活的旅游特区。 20xx 年，《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》通过审批。 （ 1）指导思想 高举中国特色社会主义伟大旗帜，坚持以邓小平理论和 “三个代表 ”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，进一步解放思想，深化改革，扩大开放，构建更具活力的体制机制，走生产发展、生活富裕、生态良好的科学发展之路；积极发展服务型经济、开放型经济、生态型经济，形成以旅游业为 龙头、现代服务业为主导的特色经济结构；着力提高旅游业发展质量，打造具有海南特色、达到国际先进水平的旅游产业体系；注重保障和改善民生，大力发展社会事业，加快推进城乡和区域协调发展，逐步将海南建设成为经济繁荣发展、生态 宝安山水龙城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究报告】 13 环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。 （ 2）战略定位 ——我国旅游业改革创新的试验区。 ——世界一流的海岛休闲度假旅游目的地。 ——全国生态文明建设示范区。 ——国际经济合作和文化交流的重要平台。 ——南海资源开发和服务基地。 ——国家热带现代农业基地。 （ 3）发展目标 到 2020 年，旅游服务设施、经营管理和服务水平与国际通行的旅游服务标准全面接轨，海南旅游的国际知名度、美誉度大大提高，旅游产业的规模、质量、效益达到国际先进水平，初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。 接待国内外游客达到 7680 万人天次，旅游总收入 1240 亿元，旅游业增加值占地区生产总值比重达到 12%以上，第三产业增加值占地区生产总值比重达到 60%，第三产业从业人数比重达到 60%。 全省人均生产总值、城乡居民收入和生活质量力争达到国内先进水平，综合生态环境质量继续保持全国领先水平，可持续 发展能力进一步增强。 “旅游地产 ”与 “第二居所 ”概念带动 儋州 地产 明媚的阳光、清新空气、浪漫温馨的暖冬等等这些 花果山公园 得 宝安山水龙城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究报告】 14 天独厚的气候环境，为旅游地产的发展提供了沃土。 根据《海南省旅游发展总体规划纲要》，海南省未来 20 年旅游发展总目标为：建成世界著名、亚洲一流的度假休闲旅游目的地。 每年 11 月份开始，就有大批的老人为了躲避北方的严寒，从北方来到海南岛过冬，这些人被称作 “候鸟型 ”买家。 在海南的各大城市中，这些老人更青睐于沿海城市，这里的生活配套更齐全，更适合居家。 项目建设的必要性 发展旅游娱乐休闲业符合国家 的产业政策 发展旅游业是当今世界的一大潮流，随着世界经济和贸易的不断发展，旅游业已成为较为重要的产业之一。 随着陵水经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，伴随着生活品质的提升，旅游、休闲进入 人们的生活。 海南已把旅游业摆在加快经济发展的战略地位，国务院和海南省政府已制定了关于发展第三产业有关决定，把旅游列入重要发展行业，要求办成 “三头 ”（龙头、带头、牵头）产业，并出台一系列优惠政策鼓励发展。 这为开发建设本项目带来了良好的契机。 项目建设能促进当地经济和社会的发展 项目实施后的营业收入由娱乐、住宿、 游览 及其他 服务项目构成，通过丰富多彩的服务让宾客享受实实在在的高品位的消费。 上述服务项目均是高效经济的项目，均易获得较好的经济效益。 同时 花果山公 宝安山水龙城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究报告】 15 园 项目的建设，可为当地农民开辟新的就业门路，缓解就业矛盾，有利于维护社会稳定，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造良好的投资环境，促进地区经济的快速发展。 项目建设是儋州市创建国家优秀旅游城市，开发儋州市旅游资源，满足旅客餐饮、住宿、娱乐、购物的需要 儋州市市委、市政府把旅游业作为一个重要的龙头产业，决心花大力气进一步建设国家级优秀旅游城市。 为此必须大力发展酒店业、旅 游业，完善服务设施，提高服务质量和水平，吸引外地客人前来休闲、娱乐、观光、购物，拟建项目地处地区，环境优美，交通方便，能很好地带动项目的开发建设。 项目的建设有利于旅游转型升级。 海南国际旅游岛已进入实质性建设阶段，单一的度假酒店、单一的旅游景点和简单的旅游地产项目不足以支撑国际旅游战略，需要一批具有本土特色、国际品质、符合国际旅游惯例、能满足吃、住、行、游、购、娱综合功能的复合型旅游产品。 宝安山水龙城（海南儋州）一期（第一部分） 【可行性研究报告】 16 第 3章 房地产市场需求分析 我国房地产市场运行现状 一、房地产开发投资完成情况 20xx 年 19 月份，全国房地产开发投资 61120 亿元，同比名义增长 %（扣除价格因素实际增长 %），增速比 18月份提高 个百分点。 其中，住宅投资 41979 亿元，增长 %，增速提高 个百分点，占房地产开发投资的比重为 %。 19月份，东部地区房地产开发投资 34413亿元，同比增长 %，增速比 18月份提高 ；中部地区投资 13127 亿元，增长%，增速提高 ；西部地区投资 13580亿元，增长 %，增速与 18 月份持平。 19 月份，房地产开发企业房屋 施工面积 603982 万平方米，同比。