宇宏集团咸阳水岸枫桥可行性研究报告(编辑修改稿)

宇宏集团咸阳水岸枫桥可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

价所吸引，纷纷来咸阳置业安居。 面对大好形势，咸阳市政府根据城市经济发展和城市建设综合分析，确立了咸阳市房地产开发在今后一段时间内的发展方向和定位，即商业用房开发建设应以提高城市品位为坐标，住宅用房开发建设应以最佳人居环境为主题，立足于普通商品住宅为主体的 住房供应体系，满足不同层次的居民住房改善的需求。 小结：  咸阳市区原有规模较小，人口数量有限，住宅和城市建设尚处于爬升阶段，除了个别的几个有实力的大盘之外，大部分的小区规划和设计远不能适应未来市场发展的需求。  咸阳 经济大环境的持续走强， 后发优势明显，而经济发展的相互渗透、 外来人口的不断涌入，也为 咸阳 市房地产垫定了较旺盛的需求基础，未来房地产市场整体发展看好。 （二） 项目区域房地产市场分析  项目区位分析 项目地处咸阳市沣河新区西部，而沣河新区作为西咸经济一体化的第一承接地 ，直接受两地经济辐射 ， 区内地势平坦、交通便利、区位优势十分便利，尤其是市府 “ 一心”（西咸公共服务中心）、“两带”（渭河景观带、沣河景观带）、“双轴”（东西方向的世纪大道横轴和南北方向的白马河商贸竖轴）的规划布局，不仅为全市经济发展增添了强劲动力，更为本项目致力打造咸阳最佳生活区创造了无可比拟的地域优势。 针对项目所在区域生活和商业配套存在不足的情况，项目规划有小学、幼儿园、会所、商业街，并联手“希尔（美国）景观设计有限公司”打造独特景观。 项目建成后，这一区域将让咸阳市民耳目一新，小区将成为咸阳商住物业的新标杆。  项目交通分析 本项目南面咸阳市最重要的交通要道 —— 世纪大道，目前已有 22 路等市内公交车直达本项目。 20xx 年，西安地铁 1 号线将延伸至世纪大道中段（距离本项目约 600 米），届时，从本项目到西安钟楼仅需 25 分钟，业主出行将更加便利。 宇宏 集团咸阳“ 水岸•枫桥 ”项目投资可行性研究报告 咸阳宇宏房地产发展有限公司 12 本项目西面紧贴咸阳一号桥，而南面紧邻的段家路将与市政府正着手启动的渭河隧道工程直接贯通。 该工程作为咸阳市连接渭河两岸交通的一项重大工程，预计将与本项目一期同步完成，建成后从本项目穿越渭河即直抵北岸彩虹一路闹市区，从而使本项目的交通状况越加锦上添花。  世纪西路成为 咸阳 宜居黄金据点 项目位于咸阳 世纪 西路 ，是 令人向往的居住区，在水河资源极度稀罕的北方地区，能同时拥有沣河、渭河两轴水资源，尽得咸阳湖粼粼碧波，乐享沣河新区 肺，空气清新、气候宜人。 此处可谓一处居住养生两相宜的地方。  小高层和高层成为市场主流 据了解，世纪大道开发项目主要以小高层和高层为主，迎合了购房者追求 视野开阔、空气清新的特点。 项目的健康住宅，板式房型设计，更加突出了项目性价比。 1) 市场现状 伴随西咸一体化进程和地铁 1 号线等利好信息的落实，咸阳商业氛围正在稳步提升，这点可从超市、便利店在本地的强劲 势头中可看出。 总体讲，本市商业概况具备如下基本特征：  目前缺乏较上档次和规模的购物场所；  具备一定数量的专卖店，但缺乏统一管理和维护，大多处于无序竞争的混乱状态，商业资源浪费严重；  专业市场较为成熟，规模尚可，经营效益不错；  第三产业发展势头迅猛，市场潜力较大，尤以餐饮和休闲娱乐为主。 2) 发展前景 咸阳市 80%的商业网点都集中在电影院十字、七厂十字、北大街十字、体育场十字这四大节点，与此同时，新建区域的商业网点规划却没有跟进，在世纪大道、沣河新区都存在这样的问题。 有识之士也看到了巨大商机， 世纪大道区 域商业中心 呼之欲出。 宇宏 集团咸阳“ 水岸•枫桥 ”项目投资可行性研究报告 咸阳宇宏房地产发展有限公司 13 四、项目定位及发展预测 （一）项目 SWOT 分析 SWOT分析的目标 围绕 优势 —— 卖点 、 通过 劣势 —— 突破 、借助 机会 —— 方向、基于 挑战 —— 方法 项目 SWOT 示意 Strength 优势 Weakness 劣势 S位于咸阳热点开发区域，早期购地成本较低，土地具有明显的增值前景； S渭河隧道、地铁 1 号线、公交线路、世纪大道组成便捷的交通体系； S距沣河较近，生态环境可塑性强； S拥有深圳先进的开发理念和规划设计，成本控制能力强。 W区域尚处于发展初期，周边 生活配套还不够成熟，有待完善； W过宽的世纪大道，存在噪音和灰尘污染； W对面城中村项目安谷园、平湖秋月、和润天地等项目开发起点较低。 Opportunity 机会 Threat 威胁 O西咸一体化对本项目的利好刺激； O处于咸阳市住宅开发热点潜力区域； O大西安生活圈的逐渐形成，扩大目标客户规模； O政府出台多项优惠政策，促进房地产行业发展。 T国家对流动性资产过剩的宏观调控，使地产开发的大环境不如过去最佳时机； T市场观望情绪较浓，不利于快速销售； T当地经济水平较低 ，购买实力相对有限； T区域开发项目较多，形成竞争客户分流。 项目对抗劣势与威胁的办法 消除劣势 ————— 区域形象的提升 （价值体系认同） 具有一定理念的高度和延展性，充分利用阶段性策略，分层次的逐步深化，打造产品的核心竞争力和开发商品牌，为开发商后期房地产开发奠定强有力的品牌效应。 区域形象的提升 区域 致胜方略 复合地产 概念 城市经营理念 宇宏 集团咸阳“ 水岸•枫桥 ”项目投资可行性研究报告 咸阳宇宏房地产发展有限公司 14 城市经营理念 ： 从增加城市价值，提升区域发展的角度，设定项目开发的战略目标，从而使项目成为区域成长、城市价值提升的重要支撑点。 用区域、城市等超级资源（政府、行政等）的“东风”拉动项目住宅开发的“水车”。 项目是“ 沣 河新区”核心居住区区的重要组成部分，是该区域新居住、新生活形象的代表者，是世纪西路的重要商住项目。 通过对区域价值的提升，将项目开发提升为政府进行区域开发的有力抓手，争取成为“ 沣 河新区”的重点工程，从而获得超常规的战略资源。 区域 致胜方略： 对于项目来讲，就必须善于借势借力，充分整合周边资源，跳出常规房地产开发的思维框 架，站在咸阳市、 沣 河新区等区域高度来定位项目，使项目成为该区域必不可缺的高尚居住“整合器”和“超级服务中心”，才能取得超常规的成功。 如金泰丝路花城提出的成熟生活大盘，奥林匹克花园的健康运动主题概念，便是可以借鉴的代表。 复合地产 概念： 项目开发应该跳出传统的 “就住宅开发住宅 ”的模式，应站在区域的角度，从完善区域城市功能的角度出发，将 项目 的 高级 教育资源、 河岸生态资源， 商业配套资源三种核心资源与项目的住宅开发相结合， 形成 “教育 +商业 +住宅 ”的复合地产的全新开发理念 ，通过对教育、商业 ，生态 等软环境的营造，创造一个城 市功能区，成为一个城市要素聚集的中心，从而提升原有住宅产品的附加值，形成社区独特的竞争力。 解决威胁 ————— 产品特色的提炼（生活方式认同） 突出项目规模体量，产品定位，产品个性，人居环境，提出新的城市生活，并打造一种新的生活方式。 社区教育功能： 以社区幼儿园、公立小学为主要载体，以引进高素质师资力量为突破口，积极打造教育名校，形成具有特色幼儿教育和小学素质教育的社区教育中心。 时尚商业功能： 由风情商业街和社区大型会所风情商业街主要针对社区的业主的购物、休闲需求，同时也 满足项目周边部分时尚人群的商业需求。 人文生态功能： 由渭河河岸公园、社区休闲广场构成，主要提供青年人约会、老人健身、儿童嬉戏的人性化场所 生活居住功能： 由小高层 ,高层两种建筑形态构成，主要面向咸阳及陕西的高尚居住人群，满足他们的品位生活需求。 产品特色提炼 时尚商业 人文生态 生活居住 社区教育 宇宏 集团咸阳“ 水岸•枫桥 ”项目投资可行性研究报告 咸阳宇宏房地产发展有限公司 15 （二）项目发展预测 根据前述市场分析及区域规划发展，结合项目自身用地条件，我们对项目整体功能定位及发展方向做出合理决策。 对世纪大道区域未来的房地产市场发展前景作出如下预测：  区域可持续性发展力较强；  政策力度决定区域发展快慢；  政府力将此区域打造成为咸阳首席中央 生活区；  伴随开发楼盘的增多，区域未来市场竞争呈现白热化趋势； 对比同区域内其他项目，在充分挖掘本地块的潜在价值和周边环境之后，认为本项目最大卖点在于所拥有的自然景观资源，用这种景观资源来赋予项目所提供的一种未来健康生活方式，并从细节入手导入智能化的物业管理系统和服务，由此形成项目在市场上的鲜明定位。 因此本项目所要打造的目标就是一个自然景观突出的大型智能化生态社区。 价值闭环曲线：地段 — 规划 — 交通 — 配套 — 景观 （三） 项目整体定位： 1. 案名： 水岸•枫桥 2. LOGO 3. 推广语： 生态水岸源本生活 —— 河︱ — 沿毗河岸四里，单面环水。 河水清澈，滋润了沿岸秀丽风光 岸︱ — 社区与河之间，精心营造的坡地景观，广场、木桥、等点缀其中 流︱ — 引入社区的活水循环，湖、河、溪，忽宽忽窄，形态丰富，进退自然 院︱ — 分布于水域周边的组团，形成一个个独立的空间，院内有交流，有风景 街︱ — 打破城市冰冷生硬的一面，体现友好的城市界面，营造出良好的街区感 门︱ — 大开放的社区内，独立的门厅，让你找到属于自己的帕提欧 宇宏 集团咸阳“ 水岸•枫桥 ”项目投资可行性研究报告 咸阳宇宏房地产发展有限公司 16 廊︱ — 从室内到室外，一个接受阳光沐浴的自然 过渡空间 4. 定位释由： 1) 从项目所处大环境分析 目前咸阳房地产市场正处于发展阶段，尤其以世纪大道区域为开发热点。 本项目规划建筑面积在咸阳市区属于一个大盘，而且无论从户型设计、建筑结构、景观设计、还是小区配套等方面讲，定位远在世纪大道其它楼盘之上。 结合当地市场购买力和整个房地产市场尚处于回暖初期的实际情况，本项目一是将强化工程管理，向管理要效益，在确保高品质的基础上，将建设成本控制在最佳水平；二是着眼聚集人气，以相对较低的姿态入市。 本项目一期推出的产品将不会以盈利为目的，同时适量推盘，采取以高附加值的高端住 宅产品，拓宽除高端客户之外的目标客户群，加大对中端客户的吸纳，更大范围地满足潜在客户改善居住环境的需求，以使本项目与市场有效对接。 2) 从项目自身情况分析 项目周边本身就具备良好的生态基础，随着咸阳市政府对项目北面渭河湿地公园及情侣路的修建，项目外环境将会得到更大提升。 另外，通过前期市场调研了解到，尽管目标客户对楼盘、住宅的理解和需求与沿海发达地区来讲有一定差异，但居住舒适、健康却是一个共同的愿望。 随着房地产市场的发展，人们对住宅的要求将更多地通过楼盘规划设计、产品创新、物业服务等内容来体现，选择楼盘将不仅仅是 居住，更是一种对美好生活的体验和享受。 因此，将本项目建设成一个规划适当超前，环境优美、设计合理、适宜居家的高品质生活社区，有着较广泛、较实际的市场基础。 3) 从开发商的实力分析 宇宏集团是一家以务实著称的知名开发商，凭借自身在深圳、中山等地十多年的开发经验和充足的资金实力，以及企业“家怀天下”的。