宇宏集团咸阳水岸枫桥项目可行性研究报告原创(编辑修改稿)

宇宏集团咸阳水岸枫桥项目可行性研究报告原创(编辑修改稿)内容摘要：

xx年 4月 19日 宇宏 集团咸阳“ 水岸•枫桥 ”项目投资可行性研究报告 咸阳宇宏房地产发展有限公司 6 基础至 + 20xx年 4月 20日 20xx年 6月 8日 主体结构施工 20xx年 6月 9日 20xx年 8月 27日 装饰装修 20xx年 8月 17日 20xx年 2月 2日 水电安装 20xx年 9月 25日 20xx年 1月 31日 维修交工 20xx年 3月 1日 20xx年 3月 30日 小学、西区商业 20xx年 3月 20日 20xx年 7月 11日 土方开挖 20xx年 3月 20日 20xx年 4月 8日 地基处理 20xx年 4月 8日 20xx年 5月 7日 基础施工 20xx年 5月 8日 20xx年 8月 5日 车库施工 20xx年 8月 6日 20xx年 12月 13日 教学楼施工 20xx年 12月 13日 20xx年 7月 10日 商业施工 20xx年 12月 14日 20xx年 7月 11日 三、 市场分析与预测 （一） 咸阳房地产市场整体分析 1. 基本概况 咸阳市位于陕西省关中平原中部，东联西安，西靠杨凌，全市辖 2区 10县 1 个县级市，下辖 112 个镇、 104 个乡、 9 个街道办 事处，总面积 10196 平方公里，总人口 500 万，市区人口 60 万，是我国西部重要的区域中心城市之一。 20xx 年咸阳市城镇居民人均可支配收入为10970 元 ， 人均住宅建筑面积 23 平方米（数据来源：咸阳政府办）。 总体来看，咸阳市城市化水平目前处于陕西省中上游。 2..产业结构 目前咸阳的支柱产业仍以农业为主，其年产值位居陕西省第一，但根据咸阳市未来“十一五”规划，第二产业将会得到较大的提升，在“十一五”期间内将三次产业结构由目前的20： 44： 36 调整到 14： 50： 36，通过产业转型，力争 走上工业化强市之路 （数据来源 ：咸阳政府办）。 咸阳市房地产业起步较晚，从 20xx 年开始，住宅开发量较之前明显增加，从区域划分上讲，主要集中在西边、南边两个2 0 0 6 年咸阳土地出让统计05001000150020xx总量 居住 商业、办公 其他出让性质（亩）宇宏 集团咸阳“ 水岸•枫桥 ”项目投资可行性研究报告 咸阳宇宏房地产发展有限公司 7 地区，北边、东边次之，中心城区较少；其中西边以玉泉路西端、渭阳西路西端为主，南边以世纪大道区域为主。 根据咸阳政府公布的相关数据显示，“八五”期间，咸阳城区人均住宅建筑面积为 ㎡；“九五”期间为 ㎡；到 20xx 年已达到 ㎡（参考 1999 年《中国人类住区发展报告》人均 18 ㎡的小康标准，可以说咸阳市住房消费目前早已达到小康的水平）；又据 20xx年住宅与房地产业发展调查资料和 20xx 年底统计数字显示，市区人均住房建筑面积为 ㎡，根据咸阳提出 20xx 年人均居住面积目标要达到 28 ㎡的指标要求，从 到 28 ㎡，咸阳近六年人均居住面积平均年增量达到 ㎡，如果以此标准计算，再乘以市区 48 万人口的数量，咸阳每年住宅市场应当提供 万㎡的市场供应量。 20xx 年咸阳市共签订土地出让合同 35 宗，拍卖 1 宗，挂牌 34 宗，合计土地出让面积 亩，其中居住用地 1573亩，商业及办公用地 290 亩，其他用地 亩。 （数据来源：咸阳城建网 ） 西咸经济一体化对两市房地产发展带来的变化不言而喻。 首先，一体化扩大了西安房地产发展的空间。 目前，西安由于各种条件的限制，城区已无多少地可用作房地产开发，而且因地价上涨过快，已引起房价过快增长。 而一体化后的咸阳提供了更大的选择空间，因为这里的地价比西安低得多。 其次，一体化对西安居民尤其是西安西郊居民购房提供了新的选择。 据了解，目前咸阳市区各类住宅、写字楼比西安同类产品房价每平方米要低 1000 元左右。 同时，这也为咸阳房地产发展带来了巨大的商机，使咸阳市区规模小、人口少、房地产市场狭小等各 种局限得以突破，市场容量大为增强，为咸阳房地产市场的持续发展提供了巨大的商机和美好的前景。 从区位优势与自然环境上看，咸阳地处八百里秦川腹地，东邻西安，西接杨凌农业高新技术示范区，占据着西部大开发承东启西的位置，并有着悠久的历史和厚实的文化积淀，曾是我国第一个封建王朝的建都之地，是西北五省民众非常向往的宝地。 加之沣河与渭河在此交汇，环境宜人，风景优美，空气清新，素有西安“后花园”之称，在此置业安家，既能体验到西安大都市的繁华，又能享受到咸阳小都市的清静；从城市基础设施上看，人民路、渭阳路、文林路等骨干道路的拓 宽改造和世纪大道的建成开通，给水、排水、供气、供暖、通信、电力管网配套完善，为房地产开发提供了良好的基础和广阔的发展空间；从投资回报率和房价上看，目前咸阳住宅与房地产开发建设成本低，回报率高。 据调查，在咸阳投资建设的房地产开发企业最高投资回报率为 %，最低为 %，平均投资回报宇宏 集团咸阳“ 水岸•枫桥 ”项目投资可行性研究报告 咸阳宇宏房地产发展有限公司 8 率为 %，明显优于西部其他城市。 低投入高回报的效益，已受到外地越来越多的开发企业的青睐。 加之咸阳普通住宅房价比西安要低近 20xx 元，性价比明显高于周边城市，许多外地人已被优惠的房价所吸引，纷纷来咸阳置业安居。 面对 大好形势，咸阳市政府根据城市经济发展和城市建设综合分析，确立了咸阳市房地产开发在今后一段时间内的发展方向和定位，即商业用房开发建设应以提高城市品位为坐标，住宅用房开发建设应以最佳人居环境为主题，立足于普通商品住宅为主体的住房供应体系，满足不同层次的居民住房改善的需求。 小结：  咸阳市区原有规模较小，人口数量有限，住宅和城市建设尚处于爬升阶段，除了个别的几个有实力的大盘之外，大部分的小区规划和设计远不能适应未来市场发展的需求。  咸阳 经济大环境的持续走强， 后发优势明显，而经济发展的相互渗透、 外来人口的不断涌入， 也为 咸阳 市房地产垫定了较旺盛的需求基础，未来房地产市场整体发展看好。 （二） 项目区域房地产市场分析  项目区位分析 项目地处咸阳市沣河新区西部，而沣河新区作为西咸经济一体化的第一承接地 ，直接受两地经济辐射， 区内地势平坦、交通便利、区位优势十分便利，尤其是市府 “ 一心”（西咸公共服务中心）、“两带”（渭河景观带、沣河景观带）、“双轴”（东西方向的世纪大道横轴和南北方向的白马河商贸竖轴）的规划布局，不仅为全市经济发展增添了强劲动力，更为本项目致力打造咸阳最佳生活区创造了无可比拟的地域优势。 针对项 目所在区域生活和商业配套存在不足的情况，项目规划有小学、幼儿园、会所、商业街，并联手“希尔（美国）景观设计有限公司”打造独特景观。 项目建成后，这一区域将让咸阳市民耳目一新，小区将成为咸阳商住物业的新标杆。  项目交通分析 本项目南面咸阳市最重要的交通要道 —— 世纪大道，目前已有 22 路等市内公交车直达本项目。 20xx 年，西安地铁 1 号线将延伸至世纪大道中段（距离本项目约 600 米），届时，从本项目到西安钟楼仅需 25 分钟，业主出行将更加便利。 宇宏 集团咸阳“ 水岸•枫桥 ”项目投资可行性研究报告 咸阳宇宏房地产发展有限公司 9 本项目西面紧贴咸阳一号桥，而南面紧邻的段家路将与市政府正着手启动的渭河隧道工程直接贯通。 该工程作为咸阳市连接渭河两岸交通的一项重大工程，预计将与本项目一期同步完成，建成后从本项目穿越渭河即直抵北岸彩虹一路闹市区，从而使本项目的交通状况越加锦上添花。  世纪西路成为 咸阳 宜居黄金据点 项目位于咸阳 世纪西路 ，是 令人向往的居住区，在水河资源极度稀罕的北方地区，能同时拥有沣河、渭河两轴水资源，尽得咸阳湖粼粼碧波，乐享沣河新区 肺，空气清新、气候宜人。 此处可谓一处居住养生两相宜的地方。  小高层和高层成为市场主流 据了解，世纪大道开发项目主要以小高层和高层为主，迎合了购房者 追求 视野开阔、空气清新的特点。 项目的健康住宅，板式房型设计，更加突出了项目性价比。 1) 市场现状 伴随西咸一体化进程和地铁 1 号线等利好信息的落实，咸阳商业氛围正在稳步提升，这点可从超市、便利店在本地的强劲势头中可看出。 总体讲，本市商业概况具备如下基本特征：  目前缺乏较上档次和规模的购物场所；  具备一定数量的专卖店，但缺乏统一管理和维护，大多处于无序竞争的混乱状态，商业资源浪费严重；  专业市场较为成熟，规模尚可，经营效益不错；  第三产业发展势头迅猛，市场潜力较大，尤以餐饮和休闲娱乐为主。 2) 发展前景 咸阳市 80%的商业网点都集中在电影院十字、七厂十字、北大街十字、体育场十字这四大节点，与此同时，新建区域的商业网点规划却没有跟进，在世纪大道、沣河新区都存在这样的问题。 有识之士也看到了巨大商机， 世纪大道区域商业中心 呼之欲出。 宇宏 集团咸阳“ 水岸•枫桥 ”项目投资可行性研究报告 咸阳宇宏房地产发展有限公司 10 四、项目定位及发展预测 （一）项目 SWOT 分析 SWOT分析的目标 围绕 优势 —— 卖点 、 通过 劣势 —— 突破 、借助 机会 —— 方向、基于 挑战 —— 方法 项目 SWOT 示意 Strength 优势 Weakness 劣势 S位于咸阳热点开发区域，早期购地成本较低，土地具有明显的增值前景； S渭河隧道、地铁 1 号线、公交线路、世纪大道组成便捷的交通体系； S距沣河较近，生态环境可塑性强； S拥有 先进的开发理念和规划设计，成本控制能力强。 W区域尚处于发展初期，周边生活配套还不够成熟，有待完善； W过宽的世纪大道，存在噪音和灰尘污染； W对面城中村项目安谷园、平湖秋月、和润天地等项目开发起点较低。 Opportunity 机会 Threat 威胁 O西咸一体化对本项目的利好刺激； O处于 咸阳市住宅开发热点潜力区域； O大西安生活圈的逐渐形成，扩大目标客户规模； O政府出台多项优惠政策，促进房地产行业发展。 T国家对流动性资产过剩的宏观调控，使地产开发的大环境不如过去最佳时机； T市场观望情绪较浓，不利于快速销售； T当地经济水平较低，购买实力相对有限； T区域开发项目较多，形成竞争客户分流。 项目对抗劣势与威胁的办法 消除劣势 ————— 区域形象的提升 （价值体系认同） 具有一定理念的高度和延展性，充分利用阶段性策略，分层次的逐步深化，打造产品的核心竞争力和开发商品牌 ，为开发商后期房地产开发奠定强有力的品牌效应。 区域形象的提升 区域 致胜方略 复合地产 概念 城市经营理念 宇宏 集团咸阳“ 水岸•枫桥 ”项目投资可行性研究报告 咸阳宇宏房地产发展有限公司 11 城市经营理念 ： 从增加城市价值，提升区域发展的角度，设定项目开发的战略目标，从而使项目成为区域成长、城市价值提升的重要支撑点。 用区域、城市等超级资源（政府、行政等）的“东风”拉动项目住宅开发的“水车”。 项目是“ 沣 河新区”核心居住区区的重要组成部分，是该区域新居住、新生活形象的代表者，是世纪西路的重要商住项目。 通过对区域价值的提升，将项目开发提升为政府进行区域开发的有力抓手，争取成为“ 沣 河新区”的重点工程，从而获得超常规的战略资源。 区域 致 胜方略： 对于项目来讲，就必须善于借势借力，充分整合周边资源，跳出常规房地产开发的思维框架，站在咸阳市、 沣 河新区等区域高度来定位项目，使项目成为该区域必不可缺的高尚居住“整合器”和“超级服务中心”，才能取得超常规的成功。 如金泰丝路花城提出的成熟生活大盘，奥林匹克花园的健康运动主题概念，便是可以借鉴的代表。 复合地产 概念： 项目开发应该跳出传统的 “就住宅开发住宅 ”的模式，应站在区域的角度，从完善区域城市功能的角度出发，将 项目 的 高级 教育资源、 河岸生态资源， 商业配套资源三种核心资源与项目的住宅开发相结合， 形成 “教育 +商业 +住宅 ”的复合地产的全新开发理念 ，通过对教育、商业 ，生态 等软环境的营造，创造一个城市功能区，成为一个城市要素聚集的中心，从而提升原有住宅产品的附加值，形成社区独特的竞争力。 解决威胁 ————— 产品特色的提炼（生活方式认同） 突出项目规模体量，产品定位，产品个性，人居环境，提出新的城市生活，并打造一种新的生活方式。 社区教育功能： 以社区幼儿园、公立小学为主要载体，以引进高素质师资力量为突破口，积极打造教育名校，形成具有特色幼儿教育和小学素质教育的社区教育中心。 时尚商 业功能： 由风情商业街和社区大型会所风情商业街主要针对社区的业主的购物、休闲需求，同时也满足项目周边部分时尚人群的商业需求。 人文生态功能： 由渭河河岸公园、社区休闲广场构成，主要提供青年人约会、老人健身、儿童嬉戏的人性化场所 生活居住功能： 由小高层。