宁德天安项目市场调查报告(最新)(编辑修改稿)

宁德天安项目市场调查报告(最新)(编辑修改稿)内容摘要：

价格已超出了工薪阶层的承受能力。 经济适用房建设取得新的进展，廉租住房制度着手建立。 23 20xx 年计划建设经济适用住房 5﹒ 3 万平方米，投资 5000 万元。 经过努力，我市新开工经济适用房 5﹒ 3万平方米，比增 48%，已竣工经济适用房面积 3﹒ 6 万平方米，占商品房面积的 8%，制定实施了《宁德市住房经济适用房管理实施细则》。 及时与民政部门联合下发通知，开展城镇最低收入家庭住房情况的调查。 要求各县市区按照要求成立相应的调查工作领导机构和调查小组。 在规定时间内保 值保量完成调查工作，建立起城镇最低收入家庭住房情况的电子档案，为建立廉租住房制度打下基础。 金融系统对房地产购房支持作用明显，而对开发支持相对减弱。 据金融部门统计， 20xx 年全市房地产开发贷款余额 6﹒ 66 亿元，与年初相比减少 0﹒ 46 亿元，比降 6﹒ 5%，其中住房开发贷款余额 4﹒ 90 亿元，与年初相比减少 0﹒ 69 亿元，比降 12﹒ 3%；购房贷款余额 44﹒ 33 亿元，与年初相比增加 5﹒ 97 亿元，比增 15﹒ 6%，其中个人住房贷款 40﹒ 01亿元，与年初相比增加 6﹒ 26亿元，比增 18﹒ 6%。 从 20xx 年全市金融对房地 产信贷支持情况看，具有这样两个显著特点：金融部门贷款对房地产购房支持作用明显，而对房地产开发支持相对减弱。 宁德市房地产发展起步晚，房地产开发投资规模不大。 24 针对 20xx 年完成开发投资 16﹒ 2 亿元，仅占全省完成开发投资量的 3﹒ 4%的状况，宁德市依照要求制定了商品住房平均交易价格。 会同财政等部门对去年上半年商品住房平均交易价格进行调查、预算，对去年下半年价格进行了预算，报政府部门批准，去年下半年商品房平均交易价格宁德市区按每平方 1800 元，福鼎市区按每平方 2250 元、福安市区按每平方 20xx 元、霞浦县城 按每平方 1557 元执行普通住房标准，享受国家、省已经出台的优惠政策。 房地产市场秩序规范工作。 根据省厅文件精神，宁德市建设局下发了整规通知，各县（市、区）开展了自查自纠，市局对宁德市区东海阳光嘉园等三家开发公司擅自将复式套房改为标准层套房出售行为和凯建房地产评估中介机构的监管力度，进一步规范房地产评估市场。 加强商品房预售管理，结合我市实际，制定下发了《宁德市建设局关于加强宁德市区商品房预售管理工作的通知》，将宁德市区商品房预售管理工作收归市局统一管理，强化商品房预售跟踪管理，规范行政许可行为。 加强物 业管理，重新制定了物业管理用房配套标准，建设规模在 2 万平方米以内的按0﹒ 8%配置，建设规模在 25 万平方米以内的按 0﹒ 6%配置，建设规模在 5 万平方米以上的按 0﹒ 4%配置，并在办理《商品房预售许可证》时给予明确配套面积和具体位置。 同时强化了住宅专项维修基金归集力度，制定了 25 《住宅公共部位共用设施设备维修基金的有关通知》，从去年 7 月 1 日起全市范围内对所有新开发的房地产项目开征住房专项维修资金，目前宁德市区已缴存住房专项维修资金 120 万元。 ◆ 地产运行主要指标分析 到目前为止，全区拥有 20 家房地产开发企业，房 地产开发项目 25 个。 累计房屋竣工面积约 65 万平方米，施工面积 25 万平方米；完成销售面积 万平方米，销售额 亿元。 东侨区房地产开发保持稳定的发展势头、良好的运行态势，进展顺利；房产供求基本平衡，结构日趋合理，价格稳中有升；管理日益规范，相关规定逐步完善，具有以下几个特点： 地产开发速度平稳，但出现阶段性减缓。 26 A、是从完成投资情况看，今年速度有所减缓。 如下图： ⑴ 完成投资情况图表 单位：亿元 012120 05 年一至六月份投资份额1月份2月份3月份4月份5月份6月份 (图 1) 27 B、是从商品房竣工情况看，去年速度相对减缓。 如下图： ⑵ 商品房竣工情况图表 单位：平方米 15150120969128731181130144400020xx0400006000080000100000120xx014000016000018000020xx001 2 3 4 5 (图 2) 28 C、是从批准预售情况，预售数量明显减少。 如下图： ⑶ 批准预售情况图表 单位：平方米 2122291195981833621141328400605000010000015000020xx0025000092835 (图 3) 商品住宅 房销售良好 ,价格增幅较大。 商品住宅房价格上扬幅度较大，近两年涨幅超过 25%。 29 商业用房空置多，滞销严重。 到目前为止，全区商业用房批准预售面积共计 173669平方米，已竣工面积 125790 平方米，已销售面积 62287平方米，滞销 63453 平方米，占总竣工面积的 %。 宽空置 1 年以上的商品房有 43400 平方米，其中商业用房 32300 平方米，占 %。 商业用房空置面积占同类商品房竣工面积的 65%，主要集中于大型商场和小区内的商业店面。 如下图：（ 4） 商品房空置情况表 单位：万平米 1 012345住宅商业办公 (图 4) 30 商业房供应结构渐趋合理。 （ 5） 商品用房结构比例趋势图 百分比05101520253035401 2 3 4 5 6 (图 5) 31 （ 6） 住宅用房结构比例趋势图 01020304050607080901000 1 2 3 4 5 6 7 (图 6) 如上（ 5）、（ 6）图所示， 20xx 年 1— 5 月，商品住宅面积占同期批准预售面积的 90%以上，商品用房仅占%，两项比率指标都在正常范围内。 32 二级市场发育不全，隐形租赁活跃。 20xx 年二手房交易才 1 宗，面积 200 平方米； 20xx 年，交易面积 7400 平方米，金额这 937 万元； 20xx 年1— 5 月，交易面积达 9756 平方米，同期比增 469%；金额达 万元，同期比增 603%。 房屋租赁登记为零，隐形市场却十分活跃。 而隐形租赁市场不仅不能盘活房地产存量，在一定程度上造成税收流失。 三、宁德市房地产业发展存在的问题 一是住宅与房地产市场发展不够平衡，对房地产的地位作用认识不足，个别县房地产开发建设停步不前，仍然存在有天有地的落后建房方式。 二是 多层次住房供应体系没有形成，经济适用房住房比例偏低，廉租住房制度不健全，住房货币化进程缓慢，在职干部住房工龄补贴难以推开。 三是旧城改造项目，拆迁工作进展缓慢，有的项目实施拆迁历经 5— 6 年难有进展，既影响投资公司效益，也影响政府旧城改造建设的进度。 四是物业管理档次步履艰苦、业主城市居民意识不高，存在压低、拖欠物业管理费现象，还有物业服务不到位等，给物业管理带来困难，以及房地产市场秩序还不够规范等。 各类商品房投放比例不合理，住宅小区规模小。 已建成和在建的住宅小区销售情况良好，但小区规模小， 33 商业用房配套过多，而 公共设施配套档次低，导致住宅环境差，没有精品住宅小区。 商品用房明显过量，预售情况不好，预售率仅达 3－ 4%左右。 住宅产品单一，抑制多层次需求。 区内所开发 20 多个住宅小区，类型单一，档次基本相同，一方面加剧了销售竞争程度，另一方抑制了不同层次的消费需求，导致有效需求减少，减缓了商品住宅的发展步伐。 宁德市场上绝大多数楼盘存在产品质同化的缺点，很少有鲜明的个性。 现有的楼盘很少有景观规划，且物业管理方面也存在着很大的漏洞。 34 第三部分 宁德市房地产市场调查 本次调查主要针对城北、城南、东侨三 个板块进行调查，共计调查楼盘 19 个。 现将调查结果综合分析如下： 城北板块：宁德传统的行政、经济、文化中心，是宁德最繁华的区域，人口密集，商贸氛围浓厚，与城南、东侨两个板块相比，楼盘整体均价较高。 其中，多层部分均价在 2100 元 /㎡。 城南板块：城南是宁德传统市中心的延伸段，偏离市中心，商业氛围较淡。 多层部分由于地位位置较为偏僻，周围生活、娱乐设施配套不齐全，均价较低。 小高层部分均价为 2200 元 /㎡。 别墅部分：单体别墅销售率较高，客源多为福安人，其中老板的朋友居多。 东侨板块：是宁德未来的市中心区域，是最具 潜力的开发区，新开发楼盘多数集中在该板块。 多层部分整体均价在 1800 元 /㎡，小高层、高层均价在 2100 元 /㎡。 另外有些地段好、景观好的项目均价则略高，达到 2500元 /㎡。 小高层总体来看，销售情况不如多层，特别是大面积（ 150 平方米以上）的电梯房销售情况不太乐观。 主力户型为三房二厅二卫，面积在 100— 120 ㎡之间。 35 ◆置业群体购买房子的主要用途 消费者购房动机估计出租8%改善住宅 76 %其他 2 %投资 14 % 置业群体购买房子主要还是用于自住，占了 76%的比例。 36 ◆访群体对周边环境的要求 68%16% 16%0%10%20%30%40%50%60%70%置业群体对周边环境的要求优美的自然环境地处居住集中区地处商业中心 68%的置业群体要求周边要有优美的自然环境。 37 ◆置业群体预购房子的建筑类型 53%37%10%多层小高层、多层别墅 53%消费者选择了多层，而别墅也有 10%的选择率。 38 ◆置业群体关注小区方面 13%41%22%24%0%10%20%30%40%50%置业的群体关注小区方面。