奥捷五金机电城一期项目可行性研究报告(编辑修改稿)

奥捷五金机电城一期项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

上下两层，单层面积约 2200 ㎡ ） 商铺面积区间 2060 ㎡ 租金价格（元 /㎡ 月） 一层： 7090，二层： 20 物管费 5 元 /㎡ 月 入驻商家数量 320 余家（基本集中在每个馆的一层） 入驻率 40%（ 目前还在招商中） 29 备注信息 该市场于 20xx年 9月 20 日正式开业，是由永动公司打造的多元化花园式，集五金机电产品展示交易、配送批发、电子商务平台、餐饮、超市及写字楼于一体的综合机电批发市场，整体建筑设计较新颖，外立面装饰给人深刻的印象，目前的招商优惠政策：签一年免租 2 个月。 二郎片区的五金机电交易市场起步于石桥铺 陈家坪交易市场发展的中期阶段，因此在市场规模、硬软件配套设施以及市场规划管理上都明显要好于石桥铺 陈家坪周边传统的五金机电交易市场，可以说是原先传统市场的一个升级。 根据市调结果显示：该片区五金 机电交易市场总经营面积接近 9万方，入驻经营户数量总计约 1000 家，入驻率相差较大，主要还是市场规模以及创建时间上的差别导致。 该片区五金机电交易市场有着良好的交通、货运及其硬软件设施环境，但总体来说缺乏人气，尤其是商业氛围较弱，对于市场的成功经营还是起到一定的阻碍影响，不过随着片区的发展，人气和商业氛围逐步加强，该片区的五金机电交易市场将会得到广大经营者和采购者的认可青睐，未来也有成为该行业加速发展的条件潜力。 30 新金尊机电批发市场 地理位置 九龙坡区华龙大道 89 号（隆鑫园区旁） 总经营面积 约 40000㎡ （独立专业市场，厂房街区卖场形式） 商铺面积区间 3070 ㎡ 租金价格（元 /㎡ 月） 5590 物管费 3 元 /㎡ 月 入驻商家数量 220 余家 入驻率 30%（目前还在招商中） 备注信息 该市场是原来的陈家坪金尊机电市场拆迁新建的专业市场，经营户也多是原金尊机电市场的商家，从其他交易市场落户而来的经营户约占 30%，该市场设置的有完善的物流系统，解除了商家货运配送方面的烦恼，较大的停车广场方便了外来车辆的进入以及采购者的停车需求。 31 重庆国际五金机电城 地理位置 渝北区回兴兰馨大道（ 重庆模具产业园区内） 总经营面积 约 520xx㎡ （花园式洋房结构，三层统一租售） 商铺面积区间 3060 ㎡ （一层经营面积） 租金价格（元 /㎡ 月） 2855（二手售价 7500 元 /㎡ ） 物管费 元 /㎡ 月（物管公司与经营户各一半） 入驻商家数量 800 余家 入驻率 90%(经营状况良好 ) 备注信息 该市场属于重庆市五金机电商会重点打造的产业项目，有着“西南五金机电集散基地”的称号，建筑结构新颖，为联排花园洋房式街区卖场形式，一层为产品经营，二到三层为办公、居住区域，是一个集 模具原材料、五金机电、机械机床设备、电子电气等相关 32 产业的展销采购中心、物流中心，由于规模大、市场规范等因素，该市场的辐射能力较强，销货区域为整个西南片区。 重庆赣江国际五金机电城（在建） 地理位置 九龙坡区白市驿镇西部国际涉农物流园区 总经营面积 约 330000 ㎡ （独立商铺为主，卖场形式为辅） 商家数量 3000 个铺位 面积区间 独立商铺均为 110 ㎡ 销售均价（元 /㎡ ） 折后 8000 元 /㎡ 物管费 5 元 /㎡ 月 备注信息 该市场总建面 100 万方，分三期开发建设，市场配套的有酒店、写字楼、物流中心及大型 停车场等，目前一期独立商铺仅余 4 席，一次性 9折，按揭 95 折，申请行业会员可享受折上 95 折优惠。 33 华南城商贸物流中心（在建） 地理位置 巴南区南彭镇东城大道 8 号 总经营面积 一期约 320xx0 ㎡ （五金机电集群，分自营、投资区） 商家数量 3000 个铺位 备注信息 该市场位于巴南区公路物流基地北区，一期总建面超 100 万方，集建材城、 五金机电、副食品、汽摩汽配、茶叶茶具、酒店用品以及小商品七大功能区，融合商务酒店、星际写字楼、高端商业于一体，属于目前重庆市最大的专业市场集群。 重 庆五金机电专业市场总览 市场名称 总经营面积 （ ㎡ ） 经营面积区间 （ ㎡ ） 租金水平 （元 /㎡ 月） 入驻商家数量 （家） 34 南华街沿线机电市场 33000 1696 3080 1070 渝州五金机电城 15300 2064 80200 240 西站机电市场 15200 3296 60120 309 高新机电市场 6120 2048 3060 154 石桥铺机电市场 10400 3296 60100 248 陈家坪机电市场 10000 1555 3585 215 金冠机电 市场 5000 3060 3080 160 新金尊机电市场 40000 3070 5590 220 科威五金机电城 6500 2055 2782 210 二郎永动机电市场 35000 3570 2080 320 金科机电城（ B、C 区） 30000 2550 3565 290 光华五金机电城 25000 2045 3560 273 朝阳五金机电市场 4300 1765 3560 75 渝宏五金机电市场 2500 1045 4060 10 重庆国际五金机电城 520xx 3060 2855 800 已经营市场合计 313820 4600 35 赣江国际五金机电城（在建） 330000 / / 共计 3000铺位 华南城商贸物流中心 （在建） 320xx0 / / 共计 3000铺位 重庆五金机电交易市场出现的问题 纵观重庆市各类五金机电市场，虽然整体经营状况良好，行业发展潜力较大，但从目前市场规划以及经营管理等方面也不难看出一些问题所在，因此在本项目的前期规划和开发建设上我们应尽量规避这些问题，提升项目品质档次，顺应重庆城区开启新型专业化市场的格局， 具体问题如下： 商家数量庞大却分散 市场名称 入驻商家数量（家） 南华街机电市场 1070 渝州五金机电城 240 西站机电市场 309 高新机电市场 154 石桥铺机电市场 248 陈家坪机电市场 220 金冠机电市场 160 36 科威机电市场 210 二郎永动机电市场 320 金科机电城（ B、 C区） 290 1光华五金机电城 273 1朝阳五金机电市场 75 1渝宏五金机电批发市场 10 1新金尊机电批发市场 220 1重庆国际五金机电城 800 合计 4600 数据显示，目前重庆在五金机电交易市场经营商户数量超过 4600家，加上一些零散的商家，总数接近 5000 家，但区域分布比较分散，除去南华街沿街及重庆国际五金机电城外，其他每个市场的入驻商家户数也较少，造成了目前行业客户的分流、管理的不便以及物流的不便。 、仓库、物流联动性差 在石桥铺 — 陈家坪片区的五金机电交易市场，这一问题现象较为明显，市场内的仓库有限，较多的商家只能寻求市场外的仓库用房，取货送货等效率降低，加上今后大货车在市内禁行 等一系列交通方面硬性措施的实施，商家物流、收货、发货成本增大，对商户经营状况都是更大的考验，因此问题将更加严重。 37 产品功能性差 目前重庆市大部分五金机电交易市场的产品功能性较差，表现在以下几个方面：商铺：商铺的开间、进深、层高、承重、货物上下动线等设置落后，跟不上市场及其行业的发展需求，给许多商家的经营造成不便。 仓库：目前多数商家的仓库为市场附近的民房、地下室或者商铺架空层等改装而成，不能实现叉车等高效率服务，且安全系数较低。 物流：目前众多市场内为私人临时运货车辆，随意乱停乱放现象 严重，导致市场形象及道路通行受阻。 38 停车位：普遍市场内的停车位设置过少，导致现有车辆、经营户车辆等只能停放在路边，严重影响区域交通。 其他：规模较小的市场占多少，且没有专门的大型机械摆放场所，产品摆放杂乱无章。 市场环境脏乱 环境脏、乱、差是石桥铺 — 陈家坪一带五金机电市场给人留下的第一直观印象，卸货区凌乱、市场内经营户货物堆放杂乱、道路狭窄造成的车辆乱停放以及市场卫生条件差等等都给予市场经营状况不利的一面，归根结底还是在于市场管理制度的不完善。 39 过道狭窄引起的车辆杂乱停放 ， 卫生环境不佳 内外部交通受到极大制约 受到市场内外部交通不畅的制约，尤其是石桥铺 — 陈家坪一带交易市场，经营户对市场内外货运环境极为不满，总结原因有以下几点：市场停车位不足， 市场内外道路过于狭窄， 车流量较大， 货物占道现象明显， 市场管理力度不够， 陈家坪立交车流人流大，交通压力较大，以渝州五金机电交易城为例，如下所示： 40 由于市场规划道路不够规范，同时没有对市场内外部交通进行统一管理，感觉市场交通十分混乱，而且市场的次要通道也很窄，货车几乎不能通行，让商家对 收货发货十分头痛。 41 产业链延展度低 根据市场调查数据显示，目前市场主要以批发、零售交易为主，缺乏与该产业相对应的形象展示、加工贸易以及售后服务等延展功能，而一个完整、规范的市场需要将上述功能整合，从展示到销售再到售后形成一套全能、一站式的服务链，这些因素对市场成功与否、商户的经营状况至关重要。 42 信息化水平低 社会发展到现阶段，已经从逐步以物质与能源为经济结构的重心向以科技信息为经济结构的重心转变，任何产业都脱离不了先进的技术而独立发展。 但是目前重庆五金机电交易市 场中经营户的收发货、业务联络等方式主要还是依靠电话、传真等传统形式，较少的商家涉及到网络信息平台、电子商务平台等更为有效便捷的方式，而仓储管理、市场管理等依靠的都是人力，基本没有用到一些信息化管理技术，整体信息化水平较低。 重庆未来五金机电交易市场发展趋势和必要性 交易市场的发展趋势无疑取决于行业的发展水平及增速，目前市场上五金机电产品整体比较杂乱且同质化严重，品牌形象较差，客户对产品的品质、品牌以及精细化就有更高的要求，同时也越来越强调服务的重要性及交易方式的多样性，并且希望能提供技术咨 询、配送、客服等售前、售中、售后全方位的服务内容，随着这一需求的不断上 43 升，重庆未来五金机电交易市场发展趋势如下： 市场向产业链延伸、功能多元化、交易模式多元化发展 以产业链延伸、市场功能以及交易模式三个方面逐步进行五金机电专业市场的升级，充分契合了目前该行业产业的发展趋势，同时满足了经营者以及采购者不同层次的需求。 以卖场租赁为主逐步转向以商业地产投资为主 重庆的五金机电交易市场发展至今经历了以下三个阶段的发展过程，目前正在由第二阶段向第三阶段过渡发展： 第一阶段：历史自然形成的五金机电专业街 市场形态：依靠交通、地理位置等条件，自发形成的生产资料一条街 特征：没有统一的分区规划、市场管理等 44 制约因素：道路、仓储、商铺、物流等因素都不是为五金机电市场专业设计，因此在经营后期逐渐暴露出许多发展制约因素 举例：南华街沿线五金机电市场 第二阶段：卖场租赁为主的批发市场 市场形态：有一定规模，以通铺卖场为主，独立商铺为辅 特征：强调集中的“场”，但对场内的功能设计还没有更深入 制约因素：未进入科技化、信息化，市场配套功能较差 举例：陈家坪一带的机电市 场 第三阶段：商业地产投资为主要形式的五金机电商贸城 市场形态：商铺以独立所有权为主，集中卖场为辅 特征：凸显出规模化、产业集聚化，仓储、物流、道路等设计更趋于先进合理，强调其联动性，产业配套、商务生活配套更加完善，交易模式更加多样化，强调展示销售、电子商务，并且向品牌化发展 重庆五金机电市场从最早的解放碑新华街、石新路南华街专业一条街形式，发展到有集中市场的石桥铺 陈家坪一带，再到之后并不算完备的二郎金科、光华等市场，目前又发展到具备第三阶段雏形的华南城、赣江国际等市场，可以看出市场正是在从最初的阶段 往更先进、更完备的方向发展，且机会空间较大。 45 规模化、郊区化必须一步到位 专业化需要逐步引导 专业化要素 交易模式 逐步向“网络 +实体”模式发展。 特别是对于标准化程度高的产品，电子商务的实现非常容易，对于效率的提高也较为显著。 物流模式 物流信息在专业市场的物流中心得到 集中接收、汇总、储存、分析 ，通过信息化技术提供最为合理（合理的时间、成本、方式等）的物流运送方 4。