天鹅老年宜居社区建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

天鹅老年宜居社区建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

色环保可持续，智能化养老这些特点正是 代表 着 先进养老方式的发展方向。 作为全国智能化养老实验基地建设项目，本项目建设完成后，将成为探索我国 养老住区智能化系统建设 的典型试点， 必将推动智能化养老模式的发展， 推进我国 养老服务结构战略性调整。 本 项目的建设 是 适应社会经济发展、 构建和谐社会的必然要求。 全面建设小康社会和构建和谐社会成为我国在新时期 社会发展的重要战略。 让包括老龄人口在内的全体社会成员共享经济 11 和社会发展带来的成果，是全面建设小康社会和构建和谐社会的重要内容。 经过多年的改革开放，我国经济发展和医疗技术水平得到了很大的提高，人们的生活水平也相应得到极大的提升，人均寿命显著延长，高龄老人明显增多。 在未来的 15 年间，我国老年人口将净增 1 亿，特别是新中国成立后五六十年代生育高峰出生的认可，在今后 5~15 年将陆续进入老年期，这将进一步加剧我国人口 老龄化的进程。 老龄化步伐的快速迈进对原有养老模式提出了严峻的挑战。 单靠政府和福利机构的能力已经不能满足社会成员的养老需求，一是传统养老机构的数量不足，二是传统养老服务的内容和质量也不能满足老年人群的需要。 这些问题不解决，将直接影响到我国构建社会主义和谐社会的大局。 通过养老服务社会化的推行，可以很好的解决广大老年朋友和家庭的实际问题，养老服务社会化的良好运作必然会让老年朋友拥有稳定、良好的心理状态和生活状态，并消除年轻一代关于家里老人的养老问题的担忧，让他们能精力充沛地投入到社会建设中去。 老年朋友安享晚年 ，代际关系 良好，家庭和谐幸福，社区氛围安宁祥和是构建和谐社会的有效途径。 本项目的建设， 是扩大消费和促进就业的有效途径。 庞大的老年人群体对照料和护理的需求，有利于养老服务消费市场的形成。 据推算， 20xx 年我国老年人护理服务和生活照 12 料的潜在市场规模将超过 4500 亿元，养老服务就业岗位潜在需求将超过 500 万个。 本 项目建成后，预计需要各类医务人员、管理人员、服务人员等 约 20xx 人。 随着项目正式运营后所带来的产业乘数效应，预计将带动 超过 三 千 人的就业， 这将 能够有效地 促进 当地的劳动就业。 13 第 三 章 市场 需求分析 项目 市场定位 整体 定位 项目将采用“国家智能化养老示范基地 +文化产业园”结合的经济发展方式。 项目内容 区域 房地产业分析 房地产业是我国国民经济的支柱产业，素有永远的朝阳产业之称，其关联度高，带动力强，在推动国民经济增长方面起到了积极的作用，是扩大社会就业途径、促进投资和消费的多用利器。 随着经济的飞速发展，人民生活水平不断提高，城镇化速度加快，带来了房地产需求的持续增长，此外，城市拆迁及外来人口的增加，都成为住宅需求旺盛的有力支撑点。 中国房地产业处于向规模化、品牌化 、规范化运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重品质、效益的市场细分转变。 从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。 总的看来，我国的房地产呈现出一个健康、稳定、持续发展的良好趋势。 某某 市作为陕北区域的中心城市，拥有丰富的矿产资源。 并依靠资源带动了区域经济和相关产业的发展。 在能源及政策的带 14 动下， 某某 城市规模不断扩大，政府加快了城市新区建设和市区道路改造的步伐，城市环境越来越好，因此吸引了大量的周边人口入住 某某。 随着城乡结构被瓦解，城市化进程和城乡一体化发展加快推进，第三产业的 快速发展，市区非农业人口不断在扩大，市场需求逐步加大。 同时周边城市房价大幅度提升， 某某 房价在需求的刺激下大幅上升。 特别是商品房的需求一直呈上升趋势，20xx 年 某某 市商品房销售面积 15824 平方米，销售额 3245 万元，到 20xx 年，销售面积 611456 平方米，实现销售额 15 亿元，商品房销售面积增长 38 倍，商品房销售额增长 44 倍，商品房平均价格增长 17%。 养老地产 行业分析 市场现状 我国 养老地产 较欧美发达国家而言尚处于起步发展阶段，市场发展还不成熟 : 第一，从 养老地产 市场需求看，一方面，家 庭结构的小型化发展、空巢老人的增加、养老观念的逐渐改变等形成了 养老地产消费者的消费意愿。 另一方面，中国人的传统的消费习惯通常是先积累后消费，多数人进入老年阶段后，都已经完成了一定的经济积累，且国家不断完善养老保障制度，使得老年消费群体具备了 养老地产 的实际消费能力。 第二，从 养老地产 开发类型上看，我国 养老地产 尚处于起步 15 阶段，开发类型以老年福利中心、老年公寓、养老院、敬老院等政府兴办的各种福利性 养老地产 为主，房地产企业、机构、社会和个人资本参与的 养老地产 在市场中比重较小，市场缺口较大。 随着养老模式的社会化发展 ，企业、机构不断参与 养老地产 的开发运营，尤其在经济较发达地区逐渐出现商业性老年居住地产项目，并以老年公寓、民营养老院、老年社区等为主要类型，较为典型的案例有北京东方太阳城、嘉兴江南太阳城、成都夕阳红、三亚清平乐等 养老地产。 各类型项目的不断涌现实现了养老居住的巨大市场需求，但因其开发经营仍不成熟，模式单一，现阶段的发展面临着诸多困难，如有效需求不足、供给滞后、居住模式陈旧、项目软硬件配置水平低、产业发展政策不全面、社会管理缺失、开发运营成本高、利润低、投资回收期长等。 第三，从 养老地产 市场需求特征上看， 养老地 产 市场需求可划分为自住型需求、改善型需求、投资型需求及投机型需求。 但由于目前国内 养老地产 业未真正全面发展， 养老地产 暂时还不是社会资本的重点关注方向，因此 养老地产 市场需求类型以自主型需求、改善型需求为主，投资投机型需求为辅。 自住型与改善型需求是普通老年消费人群为了实现或改善自己的养老居住需要，通过购买或租赁等多种方式实现 养老地产 产品消费。 投资投机型需求是指经济状况较好的中老年消费人群将 养老地产 作为投资产品，充分利用其保值增值特性，在价格上涨时出售或出租以获得差额利润和租金收入。 随着市场的进一步发展、人们养老 居 16 住观念的改变以及经济收入的不断提高， 养老地产 市场需求将增加，通过需求带动供给，促进 养老地产 市场的发展。 第四，从 养老地产 市场供给上看，伴随着人口老龄化进程及近两年国家房地产调控政策的出台，诸多大型房地产企业积极寻求新的开发领域，在政府完善老龄产业发展政策及养老保障措施的过程中，企业资金甚至机构资金逐渐进入 养老地产 市场，如20xx 年底，以万科为首的大型房地产企业先后进行 养老地产 项目的开发，主要以高端 养老地产 项目为主，创新了商业 养老地产的开发模式，完善了市场产品结构。 但是，区域经济发展的不平衡性决定了 养老地产 市场发展的区域不均衡，消费群体的收入差异与养老观念差异也使得当前国内 养老地产 市场的总体状况是市场发展不成熟，尚未全面启动，其症结就在于 养老地产 潜在需求量巨大而有效需求不足。 养老 地产市场需求影响因素 养老 地产市场需求是指在某一特定时期内特定消费群体愿意购买而且有能力购买的 养老地产 商品的数量。 由于影响 养老地产 市场需求的因素众多，本 报告 从市场供需主体两方面进行分析。 市场供给主体层面 养老地产 市场的供给主体主要是城市政府及房地产开发企业。 首先，城市政府主要是通过政策措施影响市场需求。 养老地 17 产 属于 老龄产业与房地产业的有机结合，为缓解政府养老资金压力及提供开发利润率以吸引企业参与建设，就必须给予企业政策支持，如 : 在供地上，由于地价与房价互动攀升， 养老地产 作为房地产业的细分领域，地价与 养老地产 商品的价格也相互影响 :地价高，则会拉升 养老地产 商品价格，影响消费群体的支付能力，进而影响市场需求。 在信贷上，信贷优惠将提升房地产企业的项目运营能力，相对较低的贷款利率利于保障项目的可获利性，刺激房地产企业开发建设。 在财税上，减免税收有利于提高企业开发的积极性。 各项优惠政策的实施，能促进房地产企业投资开发，直接 增加有效供给，也能辅助城市政府解决养老居住问题，缓解养老压力。 部分城市在老年公寓的建设中，政府给予了一定的政策支持，如土地属于政府划拨性质，但至今关于全面促进发展的政策文件或措施未出台，仅是个别项目获取一定的政策优惠，不利于整个市场的蓬勃发展。 其次，房地产开发企业对于 养老地产 市场需求的影响主要是通过供给影响需求。 由于商品住宅、商业地产市场的高利润，房地产开发企业偏向其二者的投资开发，忽视开拓 养老地产 领域，导致长久以来房地产市场产品结构不均衡。 近两年，国家严厉的房地产市场宏观调控措施接连出台，国内已有部分房 地产开发企业向房地产业其他领域扩展， 养老地产 将成为新一轮的投资开发热点， 养老地产 的市场供给将增加，逐渐与市场潜在需求实现平衡，保持 养老地产 商品价格在一定水平合理波动。 18 市场需求主体层面 养老地产 的市场需求主体主要是自住型及投资型的中老年人群，自住型需求是通过购买或租赁 养老地产 产品以实现自住养老需要，投资型需求是将房屋产权或使用权转租给第三人以收取一定的经济利益。 由于市场需求由经济支付能力与需求意愿共同构成，因此将市场需求主体的影响因素分为经济性因素与社会性因素。 其中，经济性因素主要包括 : 消费支付能力、 经济发展水平、家庭居住水平、利率。 消费支付能力包括工资水平、可支配收入、子女赡养资金水平、愿意承担的 养老地产 租售价格。 经济发展水平用 GDP 表示。 家庭居住水平主要是人均居住面积。 利率是指一年期的贷款利率。 社会性因素主要包括 : 人口年龄与结构、消费欲望、对 养老地产 市场的未来预期、政府政策等。 人口年龄与结构指老年人口的数量与其在总人口中所占比重。 消费欲望是消费群体的养老观念、消费观念及对 养老地产 的环境规划、建筑设计、设施设备、服务管理等的看法。 对 养老地产 市场的未来预期是从投资型消费群体角度，对未来预期 乐观，则会选择投资行为。 政府政策是城市政府在养老、土地、财税、信贷等各方面的政策措施。 各项经济性因素直接影响消费群体的需求支付能力，社会性因素则影响消费群体的需求意愿，二者共同作用于市场需求主体。 19 市场前景 相关数据显示，预计到 2050 年，中国的老年人口总量将超过 4 亿，占总人口的 1/4 以上。 但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。 目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有 张，即只有 % 的老年人能入住养老机构。 20xx 年，我国老年市场需求近 1 万亿元，但每年 为老年人提供的产品还不足 500 亿。 尤其在养老住宅的供应方面，全国才刚刚起步，其长远的经济和社会效益不容忽视。 中国的老年住宅市场长期处于供求严重不平衡的状态。 不论是面向中端的老年公寓，还是近些年出现的高端老年别墅，一经推出市场就抢购一空。 而目前许多老年住宅虽打着“老年”的旗号，但真正实现提供完善的养老服务还需要很长一段时间的摸索。 近年来，之所以国内众多开发商在最近几年纷纷涉足老年公寓的开发，除了巨大的潜力市场因素以外，更为重要的是，这一开发业态早已成为了国际投资机构的关注焦点。 以美国为例，上世纪 90 年 代中期，随着美国众多房产公司纷纷涉足老年公寓的开发，华尔街也似乎于一夜之间“迷恋”上了这一全新的领域。 众多投行相信，老龄化的人口会热衷于购买新的退休物业。 大批老年公寓开发公司在收到资本市场认可的同时，纷纷开始上市并销售股票。 此举带来的直接影响则是蜂拥而至的开发商开始在全美范围内大规模建造老年公寓。 如今，这样的开发热潮似乎在中国有着进一步蔓延的趋势。 中国庞大的老龄 20 化人口，日益增强的消费能力 正是我国养老地产行业前景广阔的重要原因。 文化产业园分析 建设文化产业园的战略意义 某某 文 化产业发展情况 20xx 年，在 某某 市建设“西部文化大市”推动下，以打造“书香 某某 ”为目标，文化产业开始进入新的发展阶段。 产业规模不断扩大 20xx 年， 某某 文化产业得到了进一步发展，规模继续扩大。 从经济规模看，全年实现文化产业增加值 亿元，占生产总值的比重为 %，较 20xx 年降低了 个百分点；文化产业总资产 亿元，较上年增长 %。 从单位规模看， 20xx 年底，全市共有文化产业法人及产业活动单位 1007 个，单位从业人员 万人，分别较上年增长 %和 %；平均每 个单位拥有从业人员 11 人，与上年基本持平；有文化产业个体经营户近 4051 户，从业人员 8728 人，分别较上年增长 %和 %。 发展速度有所加快 作为重点发展的产业之一，文化产业发展步伐快于全市经济发展。 20xx 年全市文化产业增加值同比增长 %，高于地区生产总值增速 个百分点，高于第三产业增加值增速 个百 21 分点，有力的推进和支撑了全市经济的增长。 经济效益稳步提高 在全市文化产业规模扩大、增长速度加快的同时，经济效益有了明显的提高。 文化产业劳动生产率达到 万元 /人，较上年增 长。