天津市雍阳广场项目可行性研究报告(编辑修改稿)

天津市雍阳广场项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

镇经济小区就已吸纳劳动就业 万多人。 另一方面，全区从事农业流通、私营企业以及个体工商业主等有近 4 万人， 1 至 9 月这些人的人均收 入近 1 万元，有力地带动了农民人均收入水平的提高 ，这些都是商业街重要的消费者来源。 但是目前，中低收入人口还是占到压倒性多数，消费水平普通。 主要购买中低档品，尚未形成强烈的品牌意识，价格敏感度高。 高阶消费者倾向于在天津或北京进行高档品的购买，餐饮娱乐则就近完成。 这部分人员的数量由于开发区的存在还是比较多的，但是在购物类消费上对于武清的贡献却不是特别大。 3. 主要成规模商业发展分析 A、雍阳旧商业街  业态 商业业态主要是以服装种类为主的一条商业街。 商业街包含的店面种类为：服装服饰60%，鞋帽 15%，杂货 5%，影 楼 5%，餐饮排挡 5%，音像 2%，金银饰品 2%，金融及其他服务 2%，钟表眼镜 1% ，美容美发 1%，其他 2%。 商业街的人气主要来源于中低档服装服饰，商业街其实就是武清的服装服饰一条街。  档次 并且中低档次的产品种类占有目前市场商业的 80％左右，中高档次的各类产品占 20％左右。 服装价格主要在 3080 元之间，鞋的价格主要在 50100 元之间。 箱包的价格在 2050 元之间。 产品来源于北京、温州、广州等地的批发中心。 基本没有知名品牌。 品牌店也以中低档品牌为主，时尚品牌如柏仙多阁、美特斯帮威等等。 其他品牌如雅鹿羽绒、鸭鸭羽绒等等。 品牌店只占 10%以下的分额。  店铺情况 从商业街商户的投资规模较小面积的占有比率为 85％左右，多数面积以1030平米左右的商铺进行租赁。 租赁的价格差别比较大，从 15000/年 /铺 80000/年 /铺不等。 出租的价格目前按照租户的承受能力尚比较能够接受。 南北向主街租金高。 东西向支路客流量骤减租金低廉。 进深小面宽大的铺位租金高，进深深的铺位租金低。 临街面小商铺租金高，商场内铺位租金低。 如果从商户购买商铺的能力看，承受的价位应该在 120xx 元 /平米左右完全可以接受。 目 前商业街铺位基本为租赁，不能进行购买。 主要的出租人为国家工商局，中国建设银行以及各个医院的门面房进行整改出租。 还有一部分属于个人搭建房屋出租。 商业街商铺主要为私营 /个体、小面积、中低档产品的商铺，详细情况列表如下： 商业街业态 面积（㎡） 租金（年付）以及类型 客流量情况 装修情况 客户定位 亨得利眼镜店 国营 较少 精装修 中高档 春园商场 200300 私营 较多 初步装修 中低档 腾盛裤业 150 私营 较少 简装修 中档 大明眼镜 160 国营 较少 精装修 中高档 2 元超市 70 万 /年 较多 无装修 低档 中天金麒麟金饰有限公司 200 国营 较少 精装修 高档 波司登专卖 120 私营 流量中等 精装修 中高档 金银回收 20 3 万 /年 适中 简装修 中档 夏日床上用品 20 3 万 /年 较少 初步装修 中低档 蛋糕房 10 个体 较多 初步装修 中档 童装 15 个体 较多 简装修 中低档 鑫利华商城（以服装为主） 1000 摊位 8000/年门面房 3 万 /年 较多 简装修 中低档 爱雅内衣 12 个体 较少 初步装修 中档 千禧鞋业 16 3 万 /年 流 量适中 初步装修 中低档 金荣化妆品 22 3 万 /年 较少 精装修 中高档 大宇男装 25 万 /年 较少 简装修 中高档 天雨影楼 28 国营 很少 初步装修 中档 汇隆皮衣超市（已服装为主） 20xx 摊位 8000/年门面房 3 万 /年 很多 简装修 中档 东方红照相馆 60 国营 很少 简装修 中档 千足鞋业 12 个体 较多 简装修 中低档 四季鲜花店 12 个体 较多 初步装修 中高档 红豆衬衫 12 个体 较少 初步装修 中档 森呢宝贝童装 15 个体 较少 初步装修 中档 龙达飞服饰 13 个体 较少 简装修 中档 亮丽服装店 13 个体 较少 简装修 中低档 东旺鞋业 130 国营 较少 简装修 中低档 嘉泰鞋业 350 国营 较少 精装修 中高档 柏仙多格（服装专卖） 120 8 万 /年 适中 精装修 中高档 吉祥商城 600 摊位 8000元 /年门面房 万 /年 较多 初步装修 中档 花无缺花店 80 个体 适中 简装修 中高档 裤子连锁（ 50 元） 20 4 万 /年 适中 初步装修 中档 小天使童装专卖 8 个体 较少 初步装修 中低档 温拿服饰 20 个 体 较多 简装修 中档 嘉隆鞋业 300 摊位 适中 初步装修 中低档 完美化妆品城 15 个体 较少 简装修 中档 韩国女生饰品店 15 私营 适中 简装修 中高档 世纪之星购物广场 400 国营 适中 精装修 中高档 红日服装市场 400 国营 适中 精装修 中档 雍景超市 120 国营 较少 精装修 中高档 健宁服装屋 15 个体 较多 初步装修 中低档 百货超市（ ） 15 个体 较多 无装修 中低档 流行风饰品 20 个体 适中 简装修 中档 金苹果服饰 60 个体 适 中 简装修 中档 调皮仔服装 15 个体 适中 简装修 中低档 成禧婚纱超市 35 个体 较少 简装修 中档 月亮儿童服装 15 个体 适中 初步装修 中档 华伦天奴（服装专卖） 60 代理 适中 精装修 中高档 天津维特黄金珠宝 260 国营 较少 精装修 高档 铃木摩托车专卖 6070 代理 较少 初步装修 高档 德利袜子帽子专卖 30 私营 适中 初步装修 中低档 美特斯．邦威 100 代理 适中 精装修 中高档 庄驰羽绒服 120 厂家直销 较多 简装修 中高档 美廉美休闲超市 110 私营 适中 初步装修 中档 夏日依恋休闲 160 私营 较少 简装修 中档 吉诺尔个性休闲 10 个体 适中 初步装修 中低档 国强裤子行 12 个体 较少 初步装修 中低档 以纯服装 30 代理 适中 精装修 中高档 华隆商场服装 30 私营 较少 初步装修 中低档 新时尚服饰 12 个体 较少 初步装修 中档 大明眼镜经销店 70 国营 较少 精装修 中高档 华联家电 50 代理 较少 初步装修 高档 曼洒服饰 20 个体 较少 初步装修 中低档 维美电器 70 代理 较少 初步装修 高档 万隆裤业超市 60 私营 较少 简装修 中高档 新大洲本田摩托车 110 代理 较少 初步装修 高档 亮人儿化妆品批发 90 私营 较少 简装修 中高档 滨江裤业 120 私营 较少 初步装修 中低档 鹏程鞋业 15 个体 较少 初步装修 中低档 大光明配镜 30 国营 较少 精装修 中高档 华龙金店 60 国营 较少 精装修 高档  客流量 占地面积较大，室内装修较好、产品档次较高的客户流量少（主要是购买力有限），例如国营单位的眼镜店和黄金店，其室内装修较好属于当地中高 档次产品，白天以及夜晚的客户流量也不大，成交量较少。 客流量平均 12 人 /分钟。 商业街主街客流量大，临街一般店面高峰期 1525/人每分钟。 平均 812人 /分钟。 商场内（吉祥商场）的人流量经统计 5 分钟进入客户 41人，出 32人，平均 /分。  消费者构成及需求 商业街购买的人群主要为周边居住的居民、杨村北面区县的居民、外来杨村做小本生意的人群、经济开发区的基层人员。 他们收入不高，为数众多，认可和接受目前商业街的消费产品价格和定位。 客户对目前的周边环境产生质疑，现状环境较脏较乱，希望整改后 的一条街环境更好，配套设施更多元化，特别是能够增加符合大众口味的中低档特色餐饮或快餐，但商品的价格和消费符合当地居民的需求即可。 由于价格敏感度相当高，价格的变化则会导致客流剧烈的损失。 B、中信广场  业态及概况 中信广场位于天津市武清城区京津公路东侧，振华道南侧，团结路西侧，三号道北侧，项目规划总占地面积 152206 平方米，总建筑面积 168000 平方米，是集餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的大型商业中心，是武清区的重点项目，同时也是武清大运河改造和城区商务中心开发的一个重要节点。 广场总体规划分为六个区： A 区：由家世界商城和东方之珠组成 家世界商城：毗邻京津公路，地上建筑四层，地下一层，与中信广场大型海鲜城一同构成了中信广场对外的主要展示面，商城二三层为国内知名零售连锁企业 “ 家世界 ” 集团在武清开设的一家大型超级市场，其余三层规划为：家居、建材辅以电子、文化产品的生活广场，为武清人民构建了又一个购物天堂，建成之后将成为崛起于京津之间的一座繁华之城。 东方之珠：天津 “ 东方之珠 ”KTV 娱乐超市堪称华北地区规模最大的 KTV 娱乐场所，此次东方之珠作为主力店入驻中信广场不仅带来了 KTV 娱乐，更将海鲜城、洗浴引进其中，极大地丰富了中信广场的业态经营，与中信广场的其它区域呼应，形成了中信广场的吃、喝、玩、乐、购得一站式消费体验，为中信广场又增添了一个亮点。 20xx 年底，东方之珠将与家世界超市相继开业。 B 区： 规划为武清地区一座集住宿、餐饮、娱乐、休闲等功能为一体的四星级标准酒店，建筑面积 2 万多平米，其坐落在中信广场项目东南角，紧邻团结路和三号道，并将于 20xx年左右落成。 作为中信广场项目的主力业态，该四星级酒店的建成开业将标志着中信广场整体项目运作的成功，同时也为京津地区的旅游、度假、商务交流提供了良好的环境。 C 区：由友 谊武清店和中信美食娱乐城、国美电器、中信广场时尚街四部分组成 友谊武清店：是由天津一商集团投资 1 亿多元打造的天津北部区域的中高档百货商场，已于 20xx 年 9 月开业，为中信广场的龙头主力店。 中信美食娱乐城：坐落于 C 区 B 座四层，是一座汇集了美食、小吃，游戏娱乐的特色商城，填补了武清餐饮、娱乐市场的空白，成为京津之间美食娱乐的嘉年华。 国美电器：国内知名电器连锁企业，已于 20xx 年 4 月份开业，位于 C 区 B座二层。 中信广场时尚街：是武清首家以时尚主题的室内步行街，面向青春、时尚的年轻一族，经营以时尚服饰、饰品、鞋类 为主，置身其中武清前沿时尚一网打尽。 D 区： 中信名都商厦，紧邻振华道，建筑面积 13000 多平米，其定位为大众型消费、高品质享受的多功能百货商场。 中信名都商厦由一支高素质专业化的商业管理团队进行经营管理，已于 20xx 年底开业。 E 区： 紧邻中信广场内部 2 万平米的景观广场，规划为 4 栋三至四层 20xx3000 平米的独栋餐饮娱乐建筑，为餐饮娱乐企业在武清开设旗舰店的首选，现其中一栋已由武清当地知名餐饮企业 “ 宫霄燕翅楼 ” 经营，其余三栋面向全市招商。 F 区： 国际公寓 为一栋 10 层高层商住两用公寓，其位于中信广场东北角， 紧邻振华道和团结路，分为临街商铺和高级商住公寓两部分，配备了国际水准的居住、办公及商业配套，满足了高端人群现代化居住办公的需求。  档次及定位 中信广场融合了商业、酒店、娱乐等多种业态，是 定位于 京津地区大型的 中高档 美食休闲 MALL。 主要客户圈拟订为覆盖京津。  客流量 从客户流量来看不是很多，相对这里的产品价格要高些，尤其是中信广场目前还有部门商铺没有进行出售，相对这里的人气不是很旺，并且开发中信广场的开发商并未采取循序渐进的方式进行开发，而是全部动工形成招商和养市上的困难。 在规划设计上没有切合实际的客户需求而定。 这里是武清区较为繁华的区域，但这里的客流量不是很大，也很少考虑在此进行购物。  经营状况 根据调查显示，中信广场及友谊商场平均日营业额仅相当于友谊商场门口肯德基快餐店的日营业额。 由于第一目前武清的辐射能力和发展阶段并不能够达到辐射京津的程度，第二项目也没有任何特 殊的商业上的亮点和卖点，不能够形成吸引京津客户的理由，而对于本地客户，项目经营档次又太高了。 因此目前项目脱离了本地的实际情况，经营非常惨淡。 4. 小结  武清目前旧有的经营比较成功的商业主要是中低档次的商业。 产品以服装鞋帽及廉价的日常生活用品为主。