天域国际房地产项目营销策划研究毕业论文(编辑修改稿)

天域国际房地产项目营销策划研究毕业论文(编辑修改稿)内容摘要：

校 、南侧为 直通繁华的红旗路 ，自然环境 及商业氛围有机的结合 ,达到人与自然的天然合谐。 购物只需向南 1 分钟便可到沃尔玛 .向北或者向西均是绿绿草坪和公园 ,可谓是得天独厚 ! 该区域随着城市的发展，配套 完善，已成为北关区的政治、经济中心，人文环境优越。 交通条件良好，拥有成熟的道路网络，红旗路、安漳大道、洹滨路 lw 等成为贯穿整个区域的主干线 ,多路公交线路穿行该区域 . 片区开发态势 该片区房地产项目都以优美环境为主要卖点， 都依靠美丽的景色和良好的大环境来提升自身品质 . 该区域远期以安阳市总体规划为依据，强调了统一性、连续性，科学合理的进行功能与空间的布局与开放。 片区规划中应多运用现代城市设计手法，充分结合自然环境，满足开发建设要求，合理布局，提高土地利用价值，为土地开发利用更具有合理性，可操作性创造条 件。 加强居住内景观，绿化建设充分利用洹滨一带的自然景观，丰富住区内的空间环境和自然生态环境也是方向之一。 位于项目地块东邻的辉龙城市花园，是前几年的成功楼盘，除了有一个良好的楼盘销售业绩，还把一个纯 Townhouse社区介绍给了安阳房地产市场。 辉龙的热销，一方面验证了安阳房地产市场对新型住宅产品的吸纳与接受，另一方面也验证了安阳本土的购买力水平。 早在多年前，该片区就已开始向热点区域靠拢 ,吸引了众多人们的视野。 辉龙城市花园是该区域中较早开发的商品住宅小区之一，洹上人家项目的开发把区域进一步向东延伸，滨河国 际去年也打洹河这张牌火了一把 ,包括目前正在开发的文博苑 ,都是看中了该区域的先天优势 . 目前该片区范围内正在开发建设的楼盘大都数于高档楼盘 ,而纵观已建或正在建设的该区域其它楼盘 ,无论是滨河国际还是香谢丽舍 ,都和电池厂地块有一定的差距 . 已调查楼盘分区 分区情况 为便于进行产品细分研究，在本片区的调研中，根据地理位置不同、产品类型不同、价格档次不同又可分为洹北区、盘庚区、中心区和洹南区 □ 洹北区 区域特点：处于市洹河以北处，处于大环境相对较差的农民村落聚集区。 安阳桥以北近邻安阳一师区，自然景 观相对较好、人文环境差，属于市民所说的贫民区。 lw 价格区间： 1500— 2800 元 /㎡ 代表楼盘：洹上人家、欧亚庄园 □ 盘庚 区 区域特点：位于安阳市盘庚街，开发最早的高档别墅区，是高档别墅住宅的典型代表地区。 价格区间： 20xx3000 元 /㎡ 代表楼盘：辉龙城市花园、滨河国际、文博园 □ 中心 区 区域特点：该区域所属北关区中心位置，主要集中在人民大道以北沿红旗路至安漳大道所含区域，该区集中了政府部门（区委、公安局等）和医院（安阳市中医院）以及金融商业机构，是北关区的经济行政中心，同时南侧和西侧分别是公园 和绿地。 纵观整个安阳市，该区域都具有其它不可比拟的特点。 目前电池厂地块就所属该区域。 价格区间： 28003300/㎡ 代表楼盘： 电池厂地块（拟开发） □ 洹南区 区域特点：位于洹河以南、不靠近洹河的地块，配套设施相对完善，但周围人文及环境差，可通过内在品质提升价位。 价格区间： 25002900/㎡ 代表楼盘：香谢丽舍 安阳市区重点楼盘分析（略） 因该片区位置独特，相对与市区楼盘对比不强 ，所以对于安阳市区楼盘在此不做详述。 片区竞争楼盘分析 竞争楼盘状况 项目名称 位 置 户 型 产品形式 价 格 洹上人家 lw 欧亚庄园 辉龙城市花园 滨河国际 文博苑 实态综合分析 该片区楼盘是安阳价格水平目前比较高、开发水平较高的地区。 主要范围指洹河一带的区域，开发楼盘的主要特征如下： □ 安阳河是其最主要的卖点，既能享受到稀缺的沿河资源，又能充分享受远离城市喧嚣、繁华的静谧生活。 □ 开发的楼盘档次较高，多为别墅、小高层等中、高档住宅，价格定位相应较高。 □ 该片区开发产品面积较大，立面多为欧式或现代风 格，内部配套设施完善 □ 此片区依靠洹河及洹河公园，同时分布了中医院、三医院等医疗服务，整个片区的市场形象已被充分接受。 □ 此区域楼盘目标群体主要为安阳中高收入阶层，外地及市郊县镇置业者在消费群所占一定比重。 第三章 安阳消费者调查分析 消费者住房需求调查概述 由于房地产行业的特殊性，目标消费群锁定是项目操作的出 发点和回归点，只有对潜在的目标消费群体有比较清晰认识的前提下，才能把握好项目的市 lw 场定位和形象定位。 本次消费者调查的目的是为了确定本项目的主力消费群体，了解此部分群体的生活习惯、住房需求心理特征和消费特征，以便初步确定本项目的消费定位。 本次调查对象为：市场上同类项目业主、有购买商品房意向人员及相关高收入机关人员。 本次消费者调查以问卷形式进行调查。 主要以拜访、谈话形式对调查对象进行调研，主要拜访人员为同类项目业主、房地产相关单位人员、有购买意向的人员。 居住状况调查概述 该 片区主力消费群可以分为两大部分，一部分为安阳本地高收入阶层，主要集中在私营业主、政府官员、国营企业高层领导等范围内，基本上为二次或三次置业，购买目的为投资和休闲居住；另一部分为外地人士，主要集中在林县、水冶等地，职业以私营业主和国有企业为主，购买目的为居住兼投资。 从产品方面看，一线房产如安阳东区和洹河区域，因位置和环境关系，售价较高。 多为外地置业者及本地高收入所购，产品形式多为小高层、高层、联排别墅和复式；而二线房产如铁西及安阳南部，本地人士认购较多，产品形式多为多层住宅。 分析其原因，一是一线房总价过高， 本地消费者承受力有限；二是面积过大，本地消费者不接受。 而且从投资角度看，外地消费者以投资为主，本地消费者以居住为主。 购房需求情况调查 经过多角度、多方面的调研，得出初步该片区的需求意向： 立面：三段式应用最广，欧式与现代风格的融合受市场追捧 面积：多层户型需求最多面积在 100130 ㎡。 三居控制在 135— 150 平方，四居面积集中在 155— 200 平方，两居则在 100120 平方 户型： 3 室 2 厅 2 卫， 4 室 2 厅 2 卫是目前主流户型，销售情况也比较好。 建筑形式：小高层、 高层、多层，联排别墅 装修：毛坯房 lw 创新：楼盘在产品形式及品质方面有所创新，可以有效增加产品竞争力 区位：在土地资源日益稀缺的前提下，东区成为市场热点，而城市中心区域（如本电池厂地块及文化宫地块）的楼盘更加具有竞争力 第四章 项目 SWOT 分析 优 势（ S）：  区域形象：中高档住区及最适合生活之地；  区域成熟度：项目周边已聚集数个中高档住区；  项目交通便捷性：紧邻红旗路及公园和购物中心；  项目地块状况：周边商业气氛及生活配套完善，便于提升价值；  周边环境：紧邻洹水公园、安阳河、沃尔玛等； 劣 势（ W）：  地块状况：有部分厂房，有拆迁难度；  噪音：紧邻主干道，噪音较大；  土地成本较高。 机 会（ 0）：  城市形象：安阳独特历史、人文、自然、区位价值；  市场供求：市场近期拟推出类比项目较少，主要是市中心的土地资源越来越少，本地块可谓是安阳市区最后一块宝地。  人居品味的提高：越来越多的人开始注重生活的品味。 而电池厂地块有水有园及便利的生活配威 胁（ T）：  同质化现状：产品规模、风格同质化；  竞争激烈：二级市场特别是三级市场竞争；  区域竞争：面临东区（京林）、铁西（枫林水 郡）市南区市场竞争；本区域滨河国际、香谢丽舍等竞争。 安阳文化宫地块竞争（博地苑、榕树湾等）竞 lw 套对此类人有很强的吸引力。 争 第五章 项目定位 项目整体定位 根据前面的市场分析、项目分析以及片区的“生态环境”，对本项目的物业整体定位为 安阳高档国际人文洹河住区 —— 打造。