大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项可行性研究报告-(编辑修改稿)

大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项可行性研究报告-(编辑修改稿)内容摘要：

4． 2 土地市场分析 从未来发展来看，现阶段土地供应以及房地产市场的强势政策调整对我国房地产业发展的影响主要可从以下几方面加以分析： １、土地供应总量将会进一步得到控制 从供给方面看，国土资源部下发的《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》以及国务院下发的《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》和《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》等文件，对城市各类 开发区（园区）、别墅用地的供给作了严格的限制，这将使城市土地增量供应出现较大回落。 从需求方面来看，由于《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》以及《协议出让国有土地使用权规定》等的发布实施，经营性用地停止协议出让，转而实行招标拍卖挂牌出让，市场化程度大大提高，竞争也将更为激烈，土地价格也将因此而上涨。 土地价格的上涨，将降低土地市场需求。 在供求机制的共同作用下，土地市场经过调整将重新实现平衡， 24 土地总供应量缩减，土地价格则将上浮，从而最终实现控制土地供应总量，减少土地收益流失。 地产价格短期将会有所波动， 长期趋向平稳 土地储备制度以及土地招标拍卖挂牌出让制度的实施，对房地产价格的影响在不同阶段的表现存在着一定的差异。 制度建立之初，由于对土地供应总量调控力度的加大，使得土地供应规模有所缩减，加上开发商以及购房者的理性预期影响，房地产价格有可能会呈现上涨的态势，而且上涨的幅度在某些区域可能较大。 与此同时，由于政府对住房市场的干预，尤其是大规模经济适用房的推出，将对住房市场需求形成较强的分流作用，从而对房地产价格上涨产生抑制作用。 再者，随着土地储备制度的完善，土地利用规划、土地供应计划等的落实，政府将根据市场需求 进行土地供应，以避免房地产市场价格的大幅波动。 因此，从中长期来看，土地供应政策调整对房地产价格的影响不会特别明显，市场价格总体上将保持平稳发展态势。 4． 3 旅游市场分析 05 年全市接待入境旅游者 万人次，比上年增长 15%。 其中，外国人 万人次，增长 %；港、澳、台同胞 万人次，增长 %。 全市旅游外汇收入 亿美元，增长 %。 全年出境旅游者达 万人次，增长 %。 全年接待国内旅游者 亿人次，增长 %。 国内旅游收入 1300 亿元，增长 %。 “ 十五 ” 期间，全市共接待入境旅游者 1460 万人次，旅游外汇收入累计达到 148 25 亿美元，分别比 “ 九五 ” 时期增长 %和 %。 共接待国内旅游者 ，实现旅游收入 亿元，分别比 “ 九五 ” 时期增长 %和 倍。 不单是北京， 05 年全国的旅游业都在飞速发展。 我国入境旅游人数达 亿人次，出境旅游者达 3100 万人次，旅游总收入达 7680亿元。 入境过夜旅游人数达 4680 万人次，国内旅游人数达 12 亿人次。 在旅游业总收入中，国内旅游收入达 5286 亿元，国际旅游收入达到293 亿元。 预计， 06 年入境 旅游人数将前所未有地达到 亿人次，比去年增长 8%。 其中入境过夜人数达到 5180 万人次，外国人 2290 万人次，国际旅游收入达到 336 亿美元。 05 年旅客运输总量 60839 万人，比上年增长 %。 其中，铁路5778 万人，增长 %；公路 51925 万人，增长 %；民航 3136 万人，增长 10%。 “十五 ”期间，客运总量累计达到 亿人，比 “九五 ”时期增长 倍。 北京作为中华人民共和国的首都，是一座有 3000 多年悠久历史的古城，在全世界都享有盛誉。 它是一座拥有大量文化历史古迹和皇家风格的宏伟壮观 的城市，同时也是有着现代化特色的快速发展的国际化大都市。 作为一座有着悠久历史的城市，旅游业对北京的经济有着重大的贡献。 宏伟的故宫是世界上最大的并且保存最好的皇宫。 在北京城外，就可以爬上世界八大奇迹之一的长城。 天安门广场是世界最大的城市 26 中央广场。 北京的旅游业在中央政府的支持下取得了长足的进步。 在中国31 个省、自治区、直辖市中，北京是第二大旅游胜地。 20xx 年，北京接待的海外游客达到 2,857,872 人次，比上一年增长了 ％。 其中来自国外和香港、澳门、台湾的游客分别 2,398,790 人次、 269,265人次、 14,220 人次和 175,597 人次。 旅游业外汇收入总计达 亿美元，比上一年增长了 ％。 这一年中，北京也接待了一亿一千万来自其他省和中国其他地区的游客，比上一年增长了 8％，旅游收入达 亿元，比上一年增长了 29％。 最近几年来京出差的人员比例在快速增长。 外地游客平均在京停留时间为 天，重游率为 %。 外地游客职业分布情况如下图所示： （数据来源： 20xx 年北京统计年鉴，中国统计出版社出版） 表 3－ 1： 20xx 年来京的不同职业的旅游者所占百分比 职业 其他省游客百分比 当地游客百分比 政府公务员 11%22%10%10%2%5%5%13%10%12%公务员 企业管理人员 技术人员 销售人员 工人 军人 农民 退休人员 学生 其它图 3－ 1： 外地游客职业分布情况图 27 企业管理人员 技术工 服务销售人员 工人 军人 农民 退休人员 学生 其他 表 3－ 2： 20xx 年国内游客参观北京的分类百分比 目的 百分比 (%) 渡假旅游 拜访亲戚朋友 公务 会议 看病 宗教 文化体育 其他 来京的目的有从事文化科技交流（ 天）和宗教活动（ 天）；这些人是外地来京人员中在京停留时间最长的。 下图显示了外地来京人员不同的来京目的和他们平均在京停留的天数。 1 5 . 17 . 56 . 35 . 65 . 24 . 87 . 4文化科技交流 宗教朝拜 商务 医疗 拜访亲友 参加会议 观光 28 （数据来源： 20xx 年北京统计年鉴，中国统计出版社出版） 北京市旅游业发展前景 “ 十五 ” 期间至 2020 年北京市旅游业发展的前景 根据《北京市旅游发展总体规划》对 20xx 年北京旅游发展前景的描述，根据北京市旅游局征求北京旅游业专家学者的意见和北京市相关委、办、局 几个区县的意见，我们对 2020 年旅游发展前景的描绘大体如下： 1．北京的城市建设将有一个极 达的发展，许多城市标志性建筑物将陆续涌现，不断增加和改变着北京 城市景观。 北京的基础设施建设将在今后 20 年中产生飞跃式发展，地铁线路延长，地面轻轨铁路建成，四环、五环通车，市内的交通也将通过马路扩延、违法建筑物的拆除、占路市场的清理以及增加停车场地等措施得以彻底的改善。 城市绿地将进一步扩大，大气质量将进一步提高，和基础设施相配套的城市标识系统将全面建立。 北京旅游业将有一个更加轻松、更加现代的发展环境。 29 2．北京市将会竭 尽全力保护北京古城风貌，重点街区、重点文物、重点民居不仅会得到市政府的高度重视，并且肯定会充分为旅游业所利用，成为现代化北京的古老文化的亮点。 3．北京的郊区将成为本市居民和周边地区旅游度假者的旅游目的地，成为发展双休日旅游和黄金周旅游的重要基地，京郊还将成为连接周边热点旅游区点的重要通道。 4．北京的旅游产品将更加丰富，观光旅游、会站旅游、度假旅游、文化旅游、娱乐旅游将成为北京旅游产品的五大支柱。 另外，商务旅游、体育旅游、探险旅游、康体旅游、节庆旅游、修学旅游、购物旅游以及农业观光、工业观光、科技观光、教 育观光等多种旅游形式将得到充分的发展，届时，国内外旅游者将在北京对旅游产品有更多的选择性。 5．北京将作为科教文化中心，更加充满知识与趣味氛围。 国家级和地方级重要文物点、博物馆、名人故居、历史上重要事件发生地将更多地向游人开放。 科技开发区、科技成果试验地、大学校园等都将成为旅游者选择的新热点，而且民俗文化因其特色鲜明而得到更加重视和充分开发，茶馆、会馆、民间文艺、特色小吃、京剧话剧以及来自全国各地不同民族的民俗活动，都将在北京全面开花，使北京成为国际知名的文化大都市。 6．旅游产业届时经过四十年的发展，将成 为一个非常成熟的产业，不仅有稳定的市场，而且在国内外享有很高的知名度，很多产品将成为世界产品，北京将成为世界最主要的旅游目的地和国际会议中 30 心，北京旅游文化节也将成为享誉世界的国际节日。 旅游业的产业配套将走向市场化，产业各要素得以充分的发展。 旅游者在北京将享受更加方便的出入和咨询，享受充满知识、充满信息、充满文化的旅游活动。 7．旅游业无疑将成为北京经济的支柱型产业，将对国家和地方做出较大的贡献，北京因此成为国际国内知名的文化型消费城市，人民生活水平、生活质量将得到极大提高，整个社会更加稳定，经济更加繁荣，文 化更加丰富多彩，并因此跻身于国际大都市和国际旅游强市的行列。 结论： 中国旅游产业和北京旅游业的发展为国内旅游市场提供了巨大的潜力，国民经济增长的强劲走势使得国民用于旅游方面的开销迅速增长； 北京已有一大批文化历史名胜，如故宫、天坛、八达岭长城和颐和园等； 总体上，旅游业仍处于发展规律阶段、热点不多，就是历史名胜开发得也很有限，近几十年没有开发新的景点； 游客在京停留时间平均为国为 天，重游率接近 70%。 假设在初次到京时已经游览了 4 个主要景点，对于新景点来说，市场潜力在重游的客源中每年将超过百万； 所有 的现有景点均为静态景观，北京缺乏像迪斯尼乐园或二十世纪影城那样的互动性或主题性的景点； 31 将传统转变为资本，并且高度宣扬中关村科技园商务休闲及旅游度假概念，并且得到奥运支撑作用，凤凰岭地区的建设一定能成为充满活力的亮点。 4． 4 北京市旅游饭店业发展的主要特点是： 一、旅游饭店的规模和经济总量在一定区域内高度集中。 分区县的数据表明，全市有 52%的旅游饭店集中在朝阳区、海淀区和东城区，它们实现了全市 79%的营业收入、 101%的利润总额和 83%的税金总额。 另外，还有 20%的旅游饭店集中在西城区、宣武区和丰台区。 以上 区域集中了全市 72%的旅游饭店、 90%以上的经济总量。 二、高星级饭店是拉动旅游饭店业总体水平提升的主力军。 四星级以上的高星级饭店呈现出创收水平高、赢利水平高、平均房价和客房出租率同步提高的态势，是拉动旅游饭店业总体水平提升的主力军。 高星级饭店集中全市旅游饭店 60%的收入和 70%的利润。 截至 11月底，仅占全市旅游饭店数 16%的四、五星级饭店实现营业收入 亿元，同比增长 %，占总量的 %；实现利润总额 亿元，占总量的 %,收入利润率为 %。 不足两成的四、五星级饭店集中了 全市六成多的营业收入和七成多的利润总额。 三星级及以下饭店实现营业收入 亿元，同比增长 %，占总量的 %；实现利润总额 亿元，不足总体的三成 , 收入利润率为 %，超过八成的三星级及以下饭店仅集中了全市不足四成的营业收入和三成的利 32 润总额。 平均房价和客房出租率同步增长。 目前，全市旅游饭店的平均房价为 411 元 /间天，比 20xx 年增长 6%；客房出租率为 65%，比 20xx年上升 15 个百分点，实现平均房价和客房出租率的同步增长。 其中：四、五星级饭店的平均房价分别比 20xx 年增长 3%和 10%；客 房出租率分别比 20xx 年提升 15 个和 16个百分点。 二、三星级饭店在平均房价不变的情况下，客房出租率分别提升 14和 12 个百分点。 一星级饭店在平均房价下降 5%的情况下，客房出租率提升 12个百分点。 表 3－ 4：旅游饭店分星级的平均房价及客房出租率： 星级 五星 四星 三星 二星 一星 平均房价 (元 /间天 ) 762 437 281 204 166 客房出租率 (%) 67 71 63 60 45 4． 5 竞争性项目分析 项目周边区域近期没有土地供应，区域的土地市场仍然在起步阶段。 目前正在交易的地块中，距离项目最近的是位于温泉镇的 D D2地块，规划用途为住宅、行政办公及商业。 从 04年至 06年间北京市场上成交的地块中，规划用途为商业金融用地，同属于六类土地，并且对本项目有一定参考意义的地块有三个，分别是：京土整储挂（昌） [20xx]002号（昌平区东小口镇建设用地）、京土整储挂（昌） [20xx]001号（昌平区东小口镇中滩村建设用地）、京土整储挂（石） [20xx]007号（石景山区八角建设用地）。