大荔县同洲湖现代广场项目可行性研究报告(编辑修改稿)

大荔县同洲湖现代广场项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

优势 (1)、区位优势：大荔县同州湖风景区位于洛河大荔城区段，占地面积 4 平方公里，景区按照 4A 级标准建设， 公里两岸堤防、 公里中隔段、 360 亩生态景观工程、 1000 亩湖面蓄水工程、 5 公里环湖自行车绿道、 100 辆自行车站点、 1000 部生态停车场等配套工程及音乐喷泉、福寿桥、康宁桥等 20 多处景点建设，可容纳 510 万人游乐观 赏，成为集文化、民俗、休闲、体验、旅游为一体的新景区。 广场位于同洲湖东段，增强了综合服务性，该地区为中高等强度开发。 (2)、交通优势：有一条南接同洲湖景区北达大荔高铁站的公交车，方便游客往返。 (3)、景观优势：同洲湖景区设施齐全， 1000 亩湖面蓄水工程以及环湖自行车绿道、环湖电瓶车道、六角亭、橡胶坝、亲水平台、停车场等配套工程，中国红标志性景区大门、环湖步道、福寿康宁桥、儿童乐园、综合性健身区、中心广场、音乐喷泉、文化栈桥、管理设施、荷花池、码头、雕塑工艺品、生态卫生间、环湖灯带、中隔堤、北大堤石台 阶、弱电、音乐草坪灯等成为集 12 文化、民俗、旅游为一体的县城南户门、大荔新景点。 （ 4）、政策优势： 大荔县同洲湖景区已经建成营业， 县委县政府对此高度重视， 而且群众反映很好，每天前往同洲湖景区游玩的游客 络绎不绝，这给本项目提供一个很好的基础和平台， 县委县政府一定会充分考虑，给予最大限度的政策支持。 劣势 (1)、位于大荔县城南郊，距离城中心较远。 (2)、西段同洲湖景区较长，使本项目与建设广场空间延伸受到限制。 机会 (1).本项目居住规模人口数约 20xx 人，加上周边学校，流动人群以及附近小区 居住人群，给经商环境带来充足人气。 (2).本项目的启动在吸引新星客户分流的同时也将吸引其他区域居民前往；本项目的青少年素质培训基地功能，给广大青少年提供了一个多元的舞台，同时也给商家带来勃勃商机。 (3).发展商别具匠心的建筑风格，造就一个宜商宜居，集休闲，娱乐，观赏等多功能为一体的商住胜地，将大大吸引市民前来购物。 (4). 周边楼盘开发的成功带动了整个区域市场的盘活，区域高尚人文居住板块正形成。 13 第三章 项目定位及销售预测 项目市场定位 定位一：地标 — 同洲湖景区特色商住项目 定位二：城市的形象窗口－大荔商业形象的典型代表 功能定位 （ 1）、商业部分功能定位 现代广场由于地处建设广场，交通便利，我们初步考虑功能定位以社区型商场为主，主要是为本案及周边居民服务。 可引进：大型超市，电器商城、大型美容院、健身娱乐城、乒乓球馆、餐饮、茶餐吧等。 （ 2）、住宅部分 本案锦绣花园产品形态为电梯房，目标客户群及户型配比定位如下。 户 型 面积（平米） 目标消费者 户型配比 四室两厅 155 平米 私营业主 /企业技术管理人员 30% 三室两厅 120－ 130 平米 企业技术管理 人员 /私营业主 50% 两室两厅 80－ 100 平米 偏向城市生活的服务性 行业人员 10% 顶层复式五室两厅 200－ 220 平米 私营业主 /政府从业人员 10% 14 （ 3）、青少年活动中心：在当今多元时代构想的发展战略，必须有一个高度综合的“一以贯之”的教育理念，作为整合“多元”的纲领，所以我们建议设置：青少年艺术团，合唱团，舞蹈团，电子琴乐团，美术学校，天文俱乐部，艺术体操队，文学，外语等空间场所。 同时为了解决小区居民小孩入学，建议设置一个幼儿园。 可采取买断或者联营运作方式进行。 项 目预计 20xx 年 4 月份开始动工， 12 月份左右即可拿到预售许可证开始对外销售。 住宅因总量不大，加之项目所处地段较好，只要其他相关条件到位，估计销售难度不大，保守估计在今年年底预定率将达到 20％， 20xx 年上半年销售率将达到 60％，余下 40％在现房出来，交付使用之时将陆续销售完毕。 商业部分的销售关键看招商这块的执行力度，执行到位的前提下，临街商铺估计在年底即可销售一空，内圈商铺在 20xx 年上半年（五月份）力争完成 60％的销售率，剩下部分预计在现房出来，商业氛围逐步显现之时得到良好销售。 商业部分 现代广场商场部分的销售价格，以其他楼盘作为比较实例，依据个别因素、区域因素、市场背景等因素进行分析，通过交易情况、交易日期、房地产状况（包括区域状况、实体状况）修正得出一层商铺的平均售价，再依据其他楼层商铺与一层商铺的商 15 业关系，评估出其他楼层商铺的平均售价，最后假定各楼层建筑面积相同，得出东方商业广场的平均售价。 详细计算过程见附件。 现代广场商铺销售价格 层数 垂直递减比 例 平均售价计算值（元 /㎡） 平均售价取定值 （元 /㎡） 一层 1 9512 9500 二层 5707 5500 三层 3995 4000 四层 3196 3000 五层 2557 2500 整体平均售价取定值（元 /㎡） 4900 住宅部分 根据本项目与其他楼盘在位置、周边环境、市政配套、建筑质量、交通、楼盘规模、朝向、外观、社区素质、发展商实力及信誉、户型设计、环保等方面的因素进行对比分析，结合其他项目的销售价格和产品之间的差异比较，以及市场能够承受的价格制定本项目的均价。 最终估算价格锦绣花园住宅销售均价初步确定为 3750 元 /平方米。 第四章 项目的工程技术方案 本项目现代广场商业部分 5 层，锦绣花园高层部分为 26 层，小高层部分为 12 层，青少年活动中心为 6 层，总建筑面积 16 ㎡。 商场部分主入口正对广场，在大厦主入口处、内街及中间广场布置绿化、水池等室外景观设施，在长江路路侧设置次入口；锦绣花园出入口设在西面，与商场部分人流分开，现代广场四周设置环形通道，地下车库出入口分别设在东面和西面。 本项目是一个集商场、餐饮、娱乐、住宅、科教等功能为一体的配套齐全的标志性建筑，平面布置合理，功能分区明确清晰，建筑整体外观设计简洁明快、富有现代感。 商场部分 采用柱网为 的钢筋混凝土框架结构。 锦绣花园结构 26 层部分采用钢筋混凝土剪力墙结构， 12 层高层采用钢筋混凝土框架结构。 本项目总建筑面积为 ㎡，按 70VA/㎡的电力容量计算，本项目需设置 6000KVA 的变压器及与之配套的低压配电系统。 给水 本项目设 1 路水源，进水管径为 DN200 铸铁给水管。 供水方式采用分区给水方式，低层部分由市政给水管网直接供水；高层积小高层部分由地下储水池通过加压水泵提 升到屋顶水箱供 17 水。 本项目在地下室设一容量为 600m3 贮水池，在屋顶设容积约 50m3 的水箱，设 2 台扬程达 100m 的生活水泵（一用一备）向屋顶水箱供水。 室外管网采用铸铁给水管，室内给水管采用PPR 塑料管。 给水：采用一户一表制。 排水 室内排水管网采用 UPVC 塑料管，室外排水管采用钢筋混凝土管。 厨房废水和卫生间污水经化类池排入城市污水管。 所有屋面排水管均采用内排水方式排入室外雨水管网。 消防 本项目设室内消火栓系统、自动喷淋系统、消防自动报警及联动系统 本项目需按地面以上总建筑面 积的 2%建造人防地下室。 本大厦弱电线路有有线电视、宽带网、电话、电视监控等。 冷暖空调和通风系统：商场部分根据设计要求采用以电为能源的品牌空调主机，同时设置通风系统； 防盗和监控系统； 电梯：商场每层设自动扶梯二组上、下自动扶梯，一台 2吨货梯，两台观光电梯（ 1 吨）。 18 本项目车辆停放考虑地上与地下停放相结合的方式。 地下停车场设在一层地下室，可停放车辆 105 辆；地面停车主要包括商场前临街广场、住宅前停车坪和一层架空层、商场与青 少年活动中心之间的内广场，共计可停放车辆约 60 辆。 优越的自然环境是本项目的最大优势和买点，在项目开发过程中应制定有效的环境保护措施，有效保护这一自然资源。 施工中的环境保护 本项目施工过程中机械设备噪音及施工中的粉尘对周围环境会造成污染。 因此应尽可能使用噪声较小的施工设备，尽量避免夜间施工，以免噪音扰人。 对粉尘拟采用喷水除尘。 建筑垃圾及时清理、文明施工。 使用中的环保 室内卫生间采用污、废水分流排放系统，排水系统均设置专用通气立管。 污水经化粪池处理后与废水一并排入城市污 水管道。 厨房油烟废气采取油烟净化处理。 商场和住宅的垃圾应及时清理，实行垃圾袋装化。 环境景观改造 商场、住宅竣工后应进行周围道路园林景观工程建设，营造一个美丽、舒适的购物、休闲、居住环境。 19 对现有山林植被进行取舍和修整。 在上山坡道旁依山就势，营建跌水瀑布景观，增强环境的灵气。 在适当位置建造园林景观小品，起画龙点睛的作用。 根据植物分布情况将后山划分木兰园、竹园、桂花园等花卉园区。 第五章 项目管理与建设进度计划 组织机构 该项目由陕西信达房地产开发有限公司进 行整个项目的全程管理和运作。