大悟县金色华府国际酒店项目可行性研究报告(编辑修改稿)

大悟县金色华府国际酒店项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

现在： 生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高。 工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。 市场消费繁荣，零售总额稳增。 社会消费品零售总额累计完成 ，比去年同期增长%，累计增幅与去年同期持平； 出口逐月回升，增速明显加快； 市场物价微升，职工居民收入有所增加； 财政金融保持稳定，存差略有扩大； 企业景气上升 ，信心指数提高。 大悟金色华府国际酒店项目 第 8 页，共 96 页 大悟县历年宾馆酒店客房出租率%% %%%% % %73%%%%%%%%%%平均入住率 % % % % % % % % 73%99年 20xx年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 从 20xx 年低谷期开始，大悟县酒店的入住率逐年提升，在20xx 年达到阶段性顶峰； 20xx 年大悟县酒店的入住率和 20xx 年相比有较大幅度的下降，其原因是受到 SARS的影响。 20xx年酒店整体经济预测及分析 进入 20xx 年，大悟酒店业市场持续向好， 1— 4 月酒店开房率均超过去年同期水平，“五一”长假期间，大悟县酒店开房率更高达 85%以上。 具体表现如下： 随着融入武 汉城市圈步伐逐步加快人，大悟已逐渐建设成为武汉市的后花园，五一由原来的长假变为小长假，居民不宜远行，不少武汉市民驾车来大悟进行农业观光，客观上增加游客数量。 宏观调控政策将“有控有扩”：从内需结构来看，控制局部过热的投资需求，扩大消费需求；从投资结构看，对局部过热的行业投资、高消耗高污染投资，对各地形象工程、高档住宅等投资要调控，而对农业、能吸纳就业的第三产业以及各种社会事业的投资，仍在扩大悟金色华府国际酒店项目 第 9 页，共 96 页 大； 经过近几年的宣传，大悟县的旅游和酒店业在大悟县政府扶持旅游业的政策影响及经济高速增长推动下，酒店入住率迅速 上升，行业步入快速运行轨道。 入住率分析 20xx 年大悟县酒店的年入住率仍然达 64％，经营情况良好，星级酒店的年入住率也在 70～ 90％之间浮动。 一般旅游区的度假型酒店相对市区的商务型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影响造成其入住率的不稳定。 酒店规模分析 不同区域的酒店在经营规模上也有所不同，一般在旅游区的酒店经营规模较小，经营面积不超过 4000 平方米，楼层基本上低于 10 层，尤其是投资性较强的星级酒店；而在商业区或市区附近的星级酒店，其经营面积相对 较大，经营楼层达到 10层。 酒店管理公司分析 星级酒店的管理企业分为三种情况： A、发展商自管 B、聘请国外知名酒店管理公司作顾问，发展商自己管理 现有的大悟县星级酒店因为处于起步阶段，而且规模一般偏小，大悟金色华府国际酒店项目 第 10 页，共 96 页 聘请专业的国际酒店管理公司成本投入太高。 因此，一般采用自管或聘请顾问的形式管理。 项目建设的必要性 大悟是全国著名的革命老区和将军县，孕育了徐海东、刘华清、聂凤智等 100 多位共和国高级将领和领导人。 周恩来、董必武、李先念、徐向前等党和国家领导人 曾在大悟留下光辉的战斗足迹。 大悟也是民国大总统黎元洪的故乡。 每年中央、省、孝感市各级领导来大悟指导、调研工作的频率高，可大悟不能正常接待，还要绕道一百公里外的武汉、孝感食宿，客观上增加了工作成本，急需一个高规格的接待环境。 到目前为止，大悟县城还没有一家能提供高水平接待能力的酒店，而其他县基本上每县城都拥有一家四星级以上大酒店。 从其他县市的情况来看，兴建一家四星级以上酒店不仅能为当地政府创造可观的国民收入，更为重要的是，它能为当地的经济发展提供良好的润滑作用。 由于该项目是大悟县委县政府招商引进的重点项目，所 以大悟县政府对本项目建设非常支持，这也是本项目一项非常重要的资源。 发展旅游业是当今世界的一大潮流，随着世界经济和贸易的不断发展，旅游业已成为较为重要的产业之一。 随着中国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，伴随着生活品质的提升，旅游、休闲进入人们的生活。 我国已把旅游业摆在加快经济发展的战略地位，湖北 省大悟金色华府国际酒店项目 第 11 页，共 96 页 委、省政府在制定湖北省国民经济跨世纪战略时，已将现代旅游业确定为今后培育壮大的支柱产业，加快旅游业发展，充分发挥我省旅游资源优势，将资源优势转变成经济优势，已 成为省委、省政府的重要工作之一。 大悟有着丰富的旅游资源，尤其是人文旅游资源更是别有特色，同时，国家产业政策的支持，给大悟旅游业的发展注入了强有力的生机，这为项目建设带来了良好的契机。 项目的建设是进一步提升城市形象和改善投资环境的需要 大悟是鄂北重镇，其丰富的旅游资源和良好的投资环境吸引着越来越多的客人前来旅游和投资，但是，大悟目前接待更高层次旅游和投资者的酒店不多，因此， 随着 大悟经济 的不断发展 和城市地位的不断提升，建设一个能够体现大悟城市地位和良好投资环境的窗口是非常必要的。 金色华府国际酒店是 展示 大悟 形象的 重要 窗口， 其建设工程显得尤其重要。 金色华府国际酒店的营业收入由住宿、会议、娱乐、餐饮及其他服务项目构成，通过高档次的服务让宾客享受实实在在的高品位消费。 上述服务项目均是高效经济的项目，均易获得较好的经济效益。 同时金色华府国际酒店的建设可以为市民提供更多的就业岗位，从而缓解就业矛盾，有利于维护社会稳定，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造良好的投资环境，促进地区经济的振兴。 大悟金色华府国际酒店项目 第 12 页，共 96 页 第 三 章 项目区域概况 大悟县概况 地理位置 与区域范围 大悟县位于湖北省东北部，大别山西端，环水上游，东临红安，南接黄陂、孝昌，西连广水，北望河南省的信阳、罗山、新县。 县域南北长 ，东西宽 ，面积 1986km2。 低山丘陵约占总面积的 88%。 溪涧、河流交错穿插，地形较为复杂，地形特征大体上是“八山半水分半田”，是国家级贫困县。 县城二郎店位于县城西部，南距省会武汉 151 公里，西南距孝感市政府驻地 95 公里。 大悟县现辖 17个乡镇， 359个村， 15万农户， 63万人。 气候条件 大悟县属北亚热带季风气候区，四季分明，雨量充沛、光照 充足、无霜期较长，具有严寒酷暑短的气候特征。 大风日数是全省最多地区，八级以上的大风平均每年。 风向 67 月偏南风最多。 其余各月为偏北风，以东北风向最多，频率为 24%。 (1)气温 多年平均气温 ～ ℃ 极端最高气温 ℃ （ 1959年 8月 23 日） 极端最低气温 ℃ （ 1977年 1月 30 日） (2)降水 多年平均降雨量 ㎜ 大悟金色华府国际酒店项目 第 13 页，共 96 页 多年平均降雨日 103 天 (3)湿度 平均 相对湿度 70% (4)雪 基本雪压 ㎡ 多年最大积雪深度 280 毫米 (5)风 风向： 全年主导风向为北 北东风 夏季主导风向为东南风 冬季主导风向为北风 平均风速： 春季 m/s 夏季 m/s 秋季 m/s 冬季 m/s 基本风压 ： ㎡ 基础设施条件 地处鄂北门户的大悟县，北眺中原大地，南瞰江汉平原， 107 国道、京广铁路擦肩而过，横穿全境的京珠高速公路和大安线、黄土线、宋长线以及正在建设的石武高速铁路等交通网络使大悟的交通四通八达。 经济发展概况 20xx 年，大悟县生产总值 亿元，同比增长 %，其中一、二、三产业增加值分别比上年增长 %、 %、 %；财政收入大悟金色华府国际酒店项目 第 14 页，共 96 页 ，同比增长 %；全县固定资产投资完成 亿元，同比增长 %；单位生产总值综合能耗比 20xx 年底降低 %。 全县全部工业实现增加值 ，比上年增长 %；规模以上工业实现增加值 ，比上年增长 %。 总体规划概要 功能定位与总体发 概况展规划 20xx年 11 月，武汉理工大学设计研究院编制完成了《大悟县城市总体规划 (修编 )20xx～ 2020》，确定大悟县城市性质为：大悟县城区是鄂北交通枢纽，重点发展交通物流和资源加工业的山水园林宜居城市。 近期发展规模： 规划期限 20xx20xx 年 ,用地规模 11 平方公里 ,人口规 模。 发展目标 用地布局规划 近期居住用地主要选择城北新区和城西南片区，均衡布局，建设新居住小区，配套中小学。 疏散老城区人口，完善老城区改造。 新建县级体育中心，占地 10 公顷，在城北片区和火车站片区建设商业区。 置换和搬迁城区中心地段污染、闲置和破产企业，重点建设城西片区工业园和火车站仓储物流区。 道路交通 大悟金色华府国际酒店项目 第 15 页，共 96 页 对外交通：近期建设孝感北站至广水站的快速公路，建设麻竹高速大悟境内戴湾至孝感北站一级公路，并延伸至大新，建设城区到火车站快速路、大新至广水市孝子店的京珠高速连接 107 国道 加密线，适时建设宣化至红安七里坪的旅游公路。 建设客运站。 城区交通：完成城北路网建设，启动快速路工程。 建设一中人行景观桥。 规划建设停车场 8 处；新建生活性货物流通中心一处；新建火车站公交站场，占地。 公共绿地 新建京珠高速入口带状公园，新建澴河滨水绿带，新建黑河和城东南涵洞入口及联络线黑河边街头绿地，建设黑河和水厂及五桥三处拦水景观式橡皮坝。 电力电讯 新建大新 110kv变电站，新建工业园 110kv变电站。 新建火车站电信分局，新建工业园电信分局，占地均按 8001000平方米预留控制。 新建数字电视工程，新建有线电视入户工程。 新建火车站邮件处理中心，占地按。 新建火车站邮件转运中心，占地按。 其它基础设施 新建污水处理厂及垃圾处理厂。 大悟金色华府国际酒店项目 第 16 页，共 96 页 第 四 章 需求分析 与建设 规模 需求分析 从利好因素对大悟酒店业的支撑来看 随着武汉城市圈“两型”社会战略的实施和东部沿海产业向中部逐步转移，大悟作为承接产业转移的主要阵地，每年将会有数量庞大的各种类型的招商团、考察团前来大悟投资、考察，另外随着旅游资源的不断开发，也 会有大批游客来大悟观光旅游，这些团体频频光顾大悟，将会给大悟的酒店带来的滚滚客源； 其次，工业化密集型的“晕轮”效应也衍生出繁荣的会展业和工业旅游，这也是大悟酒店业得以蓬勃发展的原因之一； 另外，大悟地处京珠、麻竹高速的交汇点，地理条件相当优越。 相对于孝感、河南信阳而言，同等级的酒店在大悟其价格要低很多，这个价格优势也吸引了大量消费者。 正是这些利好消息，吸引了大批投资者投身于大悟酒店行业。 从酒店经营状况来看 从经营的角度来看，大悟 酒店 市场收入中，会务、 客房、餐饮和娱乐 四 大 收入 ， 特别是娱乐业，它已成为 大悟一种产业化的经济，其规模之大、层次之丰富已经成为了大悟一个主要的创收经营项目。 这是其他地方酒店市场所没有的特征。 从酒店竞争能力来看 大悟金色华府国际酒店项目 第 17 页，共 96 页 大悟现有酒店规划相对落后。 大悟酒店如林，但大多独体建设、散点布落，环境较差，缺乏真正意义上的多元化、规模化、具有较高美誉度的品牌酒店，主题特色酒店几乎为市场空白。 这是由大悟酒店业的发展历史所决定的：一方面，大悟酒。